نصائح عند التأخر والعجز عن سداد أقساط التمويل العقارى
ماذا تفعل لو لم تستطيع سداد أقساط التمويل العقارى؟ إذا وجدت نفسك في وضع لا يمكنك فيه دفع أقساط قرض التمويل العقاري الشهرية ، فمن المهم عدم دفن رأسك في الرمال. فهناك أشياء يمكنك القيام بها للعودة إلى المسار الصحيح.
وسوف نناقش هذة الأشياء بالتفصيل، ولكن اولاً يجب ان نلقى الضوء على تعريف التمويل العقاري:-
تعريف التمويل العقارى – ما هو التمويل العقارى؟
التمويل العقارى يعنى مساعدة الأشخاص او الهيئات الإعتبارية للحصول على التمويل اللازم لشراء او تحديث او بناء عقار، والمتسفيد من هذا التمويل العقارى يقوم بتسديد تكلفة التمويل الذى حصل عليه على هيئة اقساط قد تكون المدة خمس او عشر او خمسة عشر او خمسة وعشرين او حتى تصل فى بعض الاحيان الى ثلاثين عام.
وبالطبع عن طريق قرض التمويل العقارى تستطيع تمويل شراء وحدات (تجارية او خدمية او سكنية او إدارية) وللعلم جهة التمويل سواء كانت شركة تمويل عقارى او بنك تستطيع ان تقترح عليك لكى تساعدك عقارات لكى تشتريها او تقترح عليك سماسرة مسجلين للتعامل معهم.وانت بالطبع تستطيع ان تختار بنفسك العقار الذى تريده ولكن فى حدود إمكانيات دخلك كما وضحنا فى مقالة سابقة مهمة جداً انصح بالإطلاع عليها وكانت بعنوان تعريف وأنواع وشرح التمويل العقارى و 16 معلومة مهمة .
1) تحدث مع البنك الخاص بك
إذا لم تستطيع سداد دقعة شهرية لا تتجاهل الامر، سوف يلاحظ البنك الخاص بك صاحب قرض التمويل العقاري وسوف يحدثك على الفور.
سوف يتضرر التصنيف الائتمانى الخاصة بك، وفي أسوأ الأحوال قد يبدأ المُقرض الخاص بك وهو البنك ببدء إجراءات التنفيذ على العقار (التنفيذ على العقار هو ان يقوم البنك او شركة التمويل العقارى بالحجز على العقار والقيام ببيعه لتسديد ديونك ويأخذ البنك نصيبه ولو جاء مبلغ البيع اكبر من دينك لدى البنك سوف يعطونك الفرق بين دينك وثمن العقار).
ملحوظة:- يجب ان تعلم لو كان عقد التمويل الخاص بك بنظام التمويل بإلإجارة، لو تعثرت فى السداد سوف يتم سحب العقار منك وطردك مع إعتبار ان ما قمت بدفعه ما هو إلا قيمة تأجيرك للعقار وهذا لا يحدث فى عقود المرابحة. ولذلك أنصجك بالإطلاع على هذة المقالة المفيدة بعنوان الفرق بين المرابحة والإجارة فى التمويل العقارى وايهما افضل؟
ملحوظة:- لو انت فى بلد لا تتبع نظام المرابحة والإجارة فى التمويل العقارى، يجب ان تتأكد ان فائدة التمويل العقارى ثابتة وانك سوف تكون مالك العقار ولكن العقار سيظل مرهون للبنك حتى سداد اخر دفعة، وان فى حالة البيع المبكر او السداد المبكر لن يتم إعتبار ما قمت بدفعه كإيجار.وانك ستأخذ الفرق بين ثمن البيع وقيمة دينك لدى البنك.
اتصل بالبنك االخاص بك بمجرد معرفة أنك ستواجه مشكلة في السداد. ففي معظم الحالات، سيكون البنك قادر على مساعدتك في التعامل مع تعثرك الحالى عن طريق:
أ- لو كان تعثرك الحالى انت تعلم ان سببه ظروف طارئة كالمرض او فقدان الوظيفة او اى امر طارئ اخر فقد يمنحك البنك أجازة من الدفعات لمدة زمنية قصيرة “حوالى 3 شهور فى معظم الحالات” حتى تستعيد عافيتك او الحصول على وظيفة جديدة.
ب- من الممكن ان تقوم بتقليل معدل الفائدة لو انت اخذت قرض التمويل العقارى بفائدة مرتفعة متغيرة وانخفضت الفائدة من الممكن
ان تقوم بتحويل قرض التمويل العقارى الخاص بك إلى الفائدة الثابتة ولذلك التوقيت مهم فيجب ان تختار الوقت الذى تكون فيه الفائدة منخفضة عن معدل الفائدة الذى انت قمت بالتعاقد عليه مع البنك.
ومن الممكن ان تقوم بإعادة تمويل القرض للحصول على فائدة منخفضة، فلو انت قمت بالتعاقد مع البنك على قرض تمويل عقارى بفائدة ثابتة مرتفعه وأنخفضت الفائدة من المكن ان تقوم بإعادة التمويل العقارى للحصول على قرض جديد بشروط جديدة بفائدة منخفضة ثابتة بدلاً من الفائدة المرتفعه التى تعاقدت مع البنك عليها.
وقد قمنا بشرح مثال كامل على إعادة تمويل القرض فى السطور القادمة.
ج- لوكان تعثرك الحالى لن يتم حله فى فترة زمنية قصيرة وسوف يستمر معك فترة طويلة فإن البنك من الممكن ان يمنحك القدرة على إعادة تمويل قرص تمويل العقارى وإعادة تمويل القرص معناها إستبدال القرض القديم بقرض جديد بشروط جديدة.
مثال لتوضيح إعادة تمويل القرض:-
إعادة تمويل قرض التمويل العقارى بشرح مبسط معناها انك مثلأً لو قمت بشراء عقار بملغ 300000 دولار عن طريق التمويل العقارى وقمت بدفع 60000 دولار دفعة اولي وكانت الفائدة 5 % وسوف تقوم بسداد الأقساط على 20 عام فأصبح المبلغ المطلوب ان تسدده بعد إحتساب الفائدة 428134 دولار وبالتالى كانت قيمة القسط الشهرى 1583 دولار.
لاحظ ان ثمن العقار الذى تم تمويله بعد خصم مبلغ الدفعة الالولية هو 240000 دولار وان مبلغ الفوائد الذى تم إحتسابه على أساس الفائدة السائدة الـ 5 % هو 140134 دولار.
و بعد عشر سنوات تعثرت فى السداد فطلبت من البنك إعادة تمويل العقار.
فعلى إعتبار انك خلال العشر سنوات دفعت نصف المبلغ ثمن العقار 240000 ومتبقى عليك 130000دولار ودفعت نصف الفوائد المطلوب منك سدادها وهى 140134 دولار و متبقى عليك 70067 وقد تعثرت فى السداد فعند طلب إعادة تمويل القرض سوف يطلب منك البنك إحتساب المدة التى تريد ان تقوم بالسداد فيها مع إحتساب معدل فائدة جديد.
وكما وضحنا ان إعادة تمويل القرض يعنى قرض جديد بشروط جيدة يعنى انك سوف تختار مثلاً ان تقوم بسداد المتبقى عليك على20 عام وبفرض ان الفائدة السائدة قد إنخفضت بعد عشر سنوات وأصبحت 4 % فسوف يتم إحتساب هذة الفائدة على القرض الجديد وليست الفائدة السابقة ونفس الأمر لو إرتفعت الفائدة.
وبالتالى عند إعادة تمويل المبلغ المتبقى عليك من ثمن العقار 130000 دولار مع معدل الفائدة الجديد 4 % فسوف تكون قيمة الأقساط الشهرية 787 دولار.
وبالتالى إعادة التمويل ساعدت على إنخفاض مبلغ القسط الشهرى الذى تدفعه من 1583 الى 787 دولار بمقدار إنخفاض فى القسط الشهرى مقداره 796 دولار.
ملحوظة: يجب ان تكون اخر دقعة للقسط الشهرى عند بلوغك سن 60 عام لو انت موظف فى القطاع الحكومى او الخاص وعند بلوغ 65 عام لو انت تعمل لحسابك الخاص.
ملحوظة: يلجأ بعض الأشخاص الى إعادة تمويل القرض العقارى للحصول على سيولة إضافية، من خلال الاستفادة من الفارق بين قيمة القرض العقاري الحالي والقيمة السوقية للعقار.
ملحوظة:- هذا المثال الغرض منه التوضيح والارقام الواردة به ليست دقيقة ولكنها ارقام تم العمل بها لتسهيل الفهم للقارئ.وانصح للأهمية القصوى بالإطلاع على هذة المقالة المنفصلة بعنوان الفرق بين الفائدة الثابتة والفائدة المتناقصة،وايهما أفضل؟
2) تأجير المنزل
من الممكن ان تقوم بتأجير منزلك بنفس قيمة قسط التمويل العقارى الشهرى او اقل قليلاً من هذة القيمة المطلوب منك سدادها للبنك، ولكن يعيب هذا الحل انك مضطر الى ان تكون خارج العقار وامامك خياران فى هذة الحالة:
أ – إما ان تسكن مع اهلك واقربائك مثلاً والدتك او والدك او والد او والد زوجتك او حتى اخواتك حتى تتحسن اوضاعك المالية وتعود الى منزلك.
ب- ان تؤجر عقار قيمته اقل من قيمة القسط الشهرى لمنزلك وللتوضيح:-
مثلاً انك مطلوب منك ان تدفع فسط تمويل عقارى شهرى 1000 دولار، فقمت بتأجير عقارك للغير بـ 900 دولار وفى نفس الوقت قمت انت بتأجير عقار صغير ب 400 دولار. ففى هذة الحالة انت قمت بتوفير500 دولار، هذا المبلغ الذى قمت بتوفيره من الممكن ان يساعدك على الإنتظام فى سداد أقساطك الشهرية.
3) بيع العقار
هذا اخر خيار من الممكن ان تلجأ إليه لو فشلت كل الخيارات السابقة، ان تذهب للبنك وتطلب منهم ان يقوموا ببيع العقار ويجب ان تنتبه انك سوف تأخذ كل مبلغ يزيد عن الدين الخاص بك لدى البنك.
وللتوضيح:- فمثلا:- لو قمت بشراء عقار بملغ 300000 دولار عن طريق التمويل العقارى وقمت بدفع 60000 دولار دفعة اولي وكانت الفائدة 5 % وسوف تقوم بسداد الأقساط على 20 عام فأصبح المبلغ المطلوب ان تسدده بعد إحتساب الفائدة 428134 دولار وبالتالى كانت قيمة القسط الشهرى 1583 دولار.
لاحظ ان ثمن العقار الذى تم تمويله بعد خصم مبلغ الدفعة الالولية هو 240000 دولار وان مبلغ الفوائد الذى تم إحتسابه على أساس الفائدة السائدة الـ 5 % هو 140134 دولار.
و بعدعشر سنوات تعثرت فى السداد فطلبت من البنك ان يقوم ببيع العقار.
فعلى إعتبار انك خلال العشر سنوات دفعت نصف مبلغ ثمن العقار 240000 ومتبقى عليك 130000دولار ودفعت نصف الفوائد المطلوب منك سدادها وهى 140134 دولار و النصف الأخر المتبقى عليك وهو 70067 لن يكون مطلوب منك سداده لانه يعتبر تكلفة تأجيلك للسداد وعند البيع البنك سوف يأخذ البنك امواله المستحقة عليك نقداً (انت قمت بالسداد المبكر للبنك).
ولكن تذكر انك لو تأخرت فى سداد اى قسط سوف تقوم بدفع غرامات تأخير سداد أقساط حسب الموجود فى عقدك مع البنك.
فمبلغ 70067 وهو مبلغ الفوائئد المتبقية عليك لن تقوم بدفعها فلو كنت بالسعودية ستدفع تكلفة الأجل (الفوائد) للأشهر الثلاثة التالية للسداد فقط (ليس المدة المتبقية فى القرض كلها، ستدفع ثلاثة أشهر فقط)، محسوبة على أساس الرصيد المتناقص.
وبالتالى لو تم بيع العقار بعد عشر سنوات بمبلغ 500000 دولار فسوف يتم خصم 130000 بالإضافة الى غرامات التأخير وباقى المبلغ سوف يكون لك كمالك للعقار ولكن للتنويه هذا لا يحدث فى نظام التمويل بالإجارة عند التعثر ولذلك ننصح بنظام التمويل بالمرابحة.
ملحوظة مهمة: يجب الإنتباه جيداً عندما تتعامل مع اى بنك حسب الدولة التى انت موجود بها، ماهى الإجراءات والمصاريف التى يضعها البنك عند التعثر وطلب البيع.و يجب ان تعرف من البداية ما هى مصاريف وغرامات التأخر فى السداد.
يجب ان تتأكد انه لا يوجد فى نص العقد ما يمنع البيع المبكر للعقار (فى بعض العقود يشترط البنك عدم البيع المبكر فى اول سنتين).
يجب ان تتأكد انه عند التعثر وطلب ان يبيع البنك العقار ان البنك لن يأخذ تكلفة الأجل (الفوائد) المتبقية او على الأقل ان البنك لايأخذ اكثر من ثلاث أشهر حسب الفائدة المتناقصة كما فى السعودية.
ملحوظة:- هذا المثال الغرض منه التوضيح والارقام الواردة به ليست دقيقة ولكنها ارقام تم العمل بها لتسهيل الفهم للقارئ.وانصح للأهمية القصوى بالإطلاع على مقالة منفصلة بعنوان الفرق بين الفائدة الثابتة والفائدة المتناقصة،وايهما أفضل؟
4) أطلب النصيحة والمساعدة
تقدم بعض الحكومات برامج مساعدة للمتعثرين فيجب مراعاة قوانين ونظلم البلد الذى تعيش فيه، والحكومات ومنظمات المجتمع المدنى والجمعيات الخيرية فى معظم الدول تقدم استشارات مجانية لمساعدتك فى تنظيم امورك المالية لكى تعود الى المسار الصحيح.
وفى النهاية يجب ان تتذكر ان لاتثقل نفسك بديون لا تستطيع سدادها ولا تشترى أشياء غير مهمة بالدين (بالأجل)، وفى الوقت الذى يكون متوفر معك فيه المال قم بتوفير القليل منه لتقلبات الزمان .
وللمزيد من النصائح قم بالإطلاع على:-
شراء العقار نقداً ام بتمويل عقارى: ما هو أفضل خيار؟
11 نصيحة التخلص من القروض والديون المتراكمة
11 نصيحة لإنقاذك عند التعثر فى سداد القروض والديون
نصائح لإختيار أفضل تمويل عقارى
فى النهاية اخر نقطة انت من ستضيفها فى التعليقات، شارك غيرك ولا تقرأ وترحل.
