الفقاعة العقارية – تعريفها وكيفية التعرف عليها وتحديدها فى اى دولة
تعريف الفقاعة العقارية – ما هي الفقاعة العقارية ؟
الفقاعة العقارية هي طفرة في أسعار العقارات تحدث بسبب الطلب والمضاربة والزيادة الغيرعقلانية فى الأسعار. تبدأ الفقاعات العقارية عادة بزيادة في الطلب، في مواجهة العرض المحدود من العقارات، والمعروض من العقارات يستغرق فترة طويلة نسبيا لتحدث زيادة فيه. وفى نفس الوقت يدخل المضاربون السوق، مما يزيد الطلب وترتفع الأسعار بطريقة غير عقلانية.
وفي مرحلة ما، ينخفض الطلب او يحدث ركود في نفس الوقت مع زيادة العرض، مما يؤدي إلى انخفاض حاد في الأسعار – وإنفجار الفقاعات.
الفقاعة العقارية هي حدث مؤقت ولا تستمر الى الأبد، تحدث الفقاعة العقارية عندما يتم رفع قيمة العقارات إلى مستوى عالى من الأسعار من الصعب ان يكون مستقر على المدى الطويل.
الفقاعات العقارية لا تؤثر فقط على سوق العقارات، ولكن لها أيضاً تأثيراً كبيراً على الناس من جميع الطبقات والأحياء والاقتصاد الكلي. فأرتفاع أسعار العقارات بسبب الفقاعة العقارية يجبر الناس على البحث عن طرق لسداد قروضهم العقارية، فمن الممكن ان يفقدوا كل مدخراتهم ليستطيعوا العيش في منازلهم.
أنصح بالإطلاع على هذة المقالات المهمة بعنوان:-
تعريف المضاربة العقارية ومخاطرها على المستثمر والأقتصاد
الفرق بين المضاربة العقارية و الإستثمار العقارى
ما هى أسباب الفقاعة العقارية ؟ – أسباب الفقاعة العقارية وكيفية تحديدها وإكتشافها
يوجد سببان للفقاعة العقارية :-
1.إنخفاض الفائدة على قروض التمويل العقارى مع التساهل فى منح القروض العقارية لأشخاص ليس لديهم القدرة على سداد هذة القروض
هؤلاء الأشخاص يعملون على زيادة الطلب على العقارات فترتفع قيمة العقارات وتصبح أسعار العقارات أكبر من قيمتها الحقيقية.
وعندما يفشل الأشخاص الغير مؤهلين مالياً فى سداد اموال قرض التمويل العقارى، يزداد المعروض ويقل الطلب فتنفجر الفقاعة العقارية. وبعد إنفجار الفقاعة العقارية لن تتساهل البنوك فى منح القروض العقارية لأشخاص غير قادرين على سداد أقساط قروض التمويل العقاري مرة اخرى وهذا سيساعد على إستمرار إنخفاض الطلب.
2.المضاربة على العقارات
الأفراد من الممكن ان يقوموا بالمضاربة على العقارات عن طريق شراء العقار نقداً بأموالهم الشخصية بدون الأقتراض من البنك او المضاربة عن طريق شراء العقار بقرض تمويل عقارى عن طريق الإقتراض من البنك.
وللتوضيح:- المضاربة على العقارات تعنى إستثمار ينطوى على درجة عالية من المخاطرة حيث يكون تركيز المشتري على تقلبات الأسعار. يشتري المستثمر العقار في محاولة للربح من التغيرات في القيمة السوقية.
نحن نطلق على شخص ما لقب المضارب عندما يكون هو أو هي أقل اهتماما بالقيمة الحقيقة للعقار، وأكثر إهتماماً وتركيزاًعلى تحركات الأسعار. لا يهتم المستثمر بالدخل السنوي الذي قد يجلبه العقار، مثل قيمة الإيجارات السنوية. ما يهم المضارب هو ثمن بيع العقار في تاريخ مستقبلي.ويكون هدف المضارب هو الدخول والخروج السريع من السوق.
ملحوظة:- يخلط بعض الأشخاص بين المضارب العقارى والمستثمر العقارى عندما يكون الهدف من الإستثمار العقارى هو الربح السريع،يكون الفرق الرئيسى بين المستثمر العقارى والمضارب العقارى هو ان المستثمر يحاول إضافة قيمة للعقار قبل بيعه مثل شراء عقار يحتاج الى تصليح و تحسين، ثم يقوم المستثمر بتحسينه وتصليحه وعرضه فى السوق للربح منه، اما المضارب يشترى العقار بسعر منخفض على امل ان ترتفع الأسعار فى المستقبل ولا يضيف قيمة للعقار.
ولذلك أنصح بالإطلاع على هذة المقالات المهمة بعنوان:-
تعريف المضاربة العقارية ومخاطرها على المستثمر والأقتصاد
الفرق بين المضاربة العقارية و الإستثمار العقارى
كيفية تحديد الفقاعة العقارية وإكتشافها
وللعودة لموضوع مقالتنا :- ليست مهمة الطريقة التى تم توفير المال بها، فلفترض مثلاً ان معظم من فى سوق العقارات يشترون العقارات نقداً من مالهم الشخصى من غير الإستعانة بأى قروض بنكية، ويوجد منهم من يقوم بعمل مضاربة على العقارات لتحقيق ربح السريع.
ففى هذة الحالة بسبب المضاربة سترتفع الأسعار بطريقة غير معقولة حتى تصل الى مستوى لا يستطيع الأفراد والأشخاص المضاربين وغيرالمضاربين عنده توفير المال لشراء العقارات، ويحدث زيادة فى المعروض من العقارات مع إنخفاض فى الطلب، وبسبب ان معظم الأشخاص فى هذا السوق يشترون العقارات نقدا فسيحدث فى البداية ثبات للأسعار، وسيحتاج الأشخاص المضاربين وغير المضاربين المال، فسيضطروا الى تخفيض أسعار العقارات ليستطيعوا بيع عقاراتهم.
وستستمر التخفيضات فى أسعار العقارات مع زيادة المعروض منها وقلة الطلب،حتى تصل الأسعار الى سعر عادل يستطيع جميع أفراد المجتمع فيه شراء العقارات، وهذا السعر العادل ستلاحظه عندما يتساوى الطلب فى سوق العقارات مع العرض.
ولأن الأشخاص (المضاربون) قاموا بشراء العقار نقداً سيستفيدوا من إيراد الإيجار الشهرى لأنهم غيرمطالبين بسداد أقساط التمويل العقارى، وسيحاول الكثير منهم الصبر والإنتظار حتى ترتفع الأسعر ويحدث طلب على العقارا مجدداًً، ولكن ليس كل المضاربون سيستطيعوا الإنتظار فترة طويلة حتى ترتفع الأسعار فمنهم من سيحتاج الى المال فسيضطر الى تخفيض سعر العقار ليستطيع بيعه، ولذلك من سينتظر الإرتفاع قد ينتظر طويلاً لأن السوق سيصحح نفسه لأنه مبنى على العرض والطلب.وستستمر الأسعار فى الإنخفاض حتى يلاحظ الجميع ان الفقاعة إنفجرت. الإنخفاض فى الأسعار سيكون بطئ مقارنة بالمثال القادم ولكن فى النهاية ستنفجر الفقاعة العقارية وستصل العقارات الى قيمتها العادلة.
ولفترض مثلاً ان معظم من فى سوق العقارات يشترون العقارات بقروض التمويل العقارى، ويوجد منهم من يقوم بعمل مضاربة على العقارات لتحقيق ربح السريع.
ففى هذة الحالة بسبب المضاربة سترتفع الأسعار بطريقة غير معقولة حتى تصل الى مستوى لا يستطيع الأفراد والأشخاص المضاربين وغيرالمضاربين عنده توفير المال لشراء العقارات، ويحدث زيادة فى المعروض من العقارات مع إنخفاض فى الطلب، وبسبب ان معظم الأشخاص فى هذا السوق يشترون العقارات بقروض تمويل عقارى فهم مطالبين بسداد أقساط شهرية، فمع بداية إنخفاض أسعار العقارات بسبب توقف الطلب ستحدث عمليات بيع كثيرة فى السوق لمحاولة تقليل الخسائر بسبب ان جميع من فى السوق مطالب بدفع أقساط شهرية لعقارات مبالغ فى قيمتها السوقية. فستنفجر الفقاعة سريعاً.
عندما يرى الأشخاص فى المجتمع انهم لو قاموا بالمضاربة فى العقارات سيحققون أرباح تجارية سريعة أكبر بكثير من انهم لو قاموا بفتح مشروع تجارى، ففى هذة اللحظة تبدأ المضاربات على العقارات من أفراد المجتمع وحينها يجب ان تنتظر عزيزى القارئ الفقاعة العقارية.
وفى النهاية الفقاعة العقارية تجعل أسعار العقارات تصل الى السعر الحقيقى لها، وعندما تكون الحالة الإقتصادية للشعب سيئة هذا يجعل المواطنون فى حالة إحجام عن شراء العقارات، فينخفض الطلب على العقارات فيزدادا المعروض منها، فتنخفض أسعار العقارت.
وللك أنصح عندنا تكون عزيزى المستثمر فى سوق تشعر فيه ان المعروض فى زيادة والطلب أصبح قليل، فقم بدراسة أسباب زيادة العرض وقلة الطلب فى هذا السوق ثم أنسحب منه سريعاً، لأنك فى الغال ستكون فى وسط فقاعة عقارية او على الأقل ستبدأ أسعار العقارات فى الإنخفاض.
شرح كيفية التعرف على الفقاعه العقاربة فى اى دولة فى العالم
هل سوق العقارات فى مصر به فقاعه عقارية ؟ هل ستنخفض أسعار العقارات فى مصر؟ هل سوق العقارات السعودى به فقاعه عقارية؟ هل الجزائر بها فقاعه عقارية؟ هل اى دولة عربية بها فقاعة عقارية؟
هذة الأسئلة السابقة موجودة بكثرة على شبكة الأنترنت، ولو اجبت عليها جميعاً سيتم تفسير إجابتى بمنطلق سياسى بحت وليس بمنطلق إقتصادى، ولذلك أنصحك بقراءة المقالة ومعرفة أسباب الفقاعة العقارية وأنصحك بأن تقوم بتطبيق هذة الأسباب فى بلدك، لو وجدت مثلاً ان العرض أكثر من الطلب وان السوق كانت تحدث فيه مضاربات وان أسعار العقارات غير واقعية و اكبر من قيمتها الحقيقة وان الأفراد فى المجتمع فى حالة إحجام عن شراء العقارات، فانت فى الغالب بداخل فقاعة عقارية او على الأقل سيحدث إنخفاض فى اسعار العقارات حتى يتساوى العرض مع الطلب، ولكى يتساوى العرض مع الطلب يجب ان تكون الأسعار فى مستوى يستطيع الجميع الشراء عنده ولذلك تنخفض أسعار العقارات المبالغ فيها (العقارات الأكثر من قيمتها الحقيقة) لأن سوق العقارات يحكمه قانون العرض والطب.
يقول بعض الأصدقاء، انا اعيش فى سوق يرتفع فيه الطلب وترتفع فيه أسعار العقارات بإستمرار حتى أصبحت اسعار العقارات مبالغ فيها وغير حقيقية، ففى هذة الحالة يجب ان تعرف هل الإرتفاع فى الطلب بسبب قلة العرض فى العقارات المعروضة للبيع، لو كان كذلك ستستمر الأسعار فى الإرتفاع حتى يتساوى العرض مع الطلب، ثم سيزداد العرض وتنخفض الأسعار حتى تصل إلى السعر الحقيقى لها.
ولو كان الأرتفاع فى الطلب بسبب المضاربات على العقارات او ان البنوك تمنح قروض عقارية لأشخاص غير قادرين على السداد او اى سبب يجعل الطلب على العقارات غير حقيقى او وهمى، فأنصحك بالخروج سريعاً لأن الفقاعه العقارية قادمة الى اى سوق به هذة المواصفات.
ومادمت وصلت هنا عزيزى القارئ، فانت الأن تعرف هل سوق بلدك سواء كانت مصر او السعودية او الإمارات او الجزائر او المغرب او اى دولة عربية اخرى به فقاعه عقارية ام لا، وانصحك دائماً بلإستماع الى المحللين الإقتصاديين الذين هم على الحياد ولا يعملون كمطوريين عقاريين او فى شركات تطوير عقارى. اسمع دائماً لأشخاص على الحياد كأساتذة الجامعات المتخصصين فى التمويل والإقتصاد و الذين يمتازون بالتجرد من المصالح.
وفى النهاية، هذة المقالة الغرض منها علمى وتثقيفى واى شخص يحاول ان يخرجها عن سياقها ويجعلها مقالة سياسية سيتم حذف تعليقه، الآراء السياسة ستفرقنا ولا تجمعنا، وادعوا بالسلامة لجميع أوطاننا العربية. وفى إنتظار تعليقاتكم ومناقشتكم فى قسم التعليقات، هذة المقالة بها جهد كبير ولن تجد مثلها فى المحتوى العربى على الأنترنت فلا تبخل علينا بتعليق.
