الأزمة المالية 2008 – أزمة الرهن العقارى – الأسباب

الأزمة المالية 2008 – أزمة الرهن العقارى – الأسباب والحلول

الأزمة المالية العالمية فى سبتمبر سنة 2008 والتي كادت أن تعصف بالاقتصاد العالمي وأعادت للأذهان شبح الكساد العالمي الكبير سنة 1929. بدأت تلك الأزمة فى الولايات المتحدة الأمريكة ثم أمتدت الى الدول التى لها علاقة بالإقتصاد الأمريكى مثل دول الخليج والدول الأوروبية وبعض الدول الأسيوية والدول النامية ـوانهار عدد من البنوك فى امريكا وصل عددها الى 19 بنكاً خلال عام 2008

أسباب الأزمة المالية العالمية 2008 – أسباب أزمة الرهن العقارى

السؤال الذى يطرح نفسه ويفسر أسباب الأزمة المالية ويوضح نتائج الأزمة المالية العالمية عام 2008 هو

هل لعبت الأسواق و المؤسسات المالية العالمية الدور الأساسي في خلق الأزمة المالية العالمية في سنه 2008 ؟

مما لا شك فيه أن أسواق المال والمؤسسات المالية العالمية قد أسهمت بدور أساسي في الأزمة المالية العالمية بنهاية سنة 2008. فقد كانت بداية الازمة من السوق العقاري والذي اعتمد في تنشيطه (زيادة الطلب على العقارات) علي جذب عملاء جدد للدخول إلي هذا السوق من خلال تساهل البنوك في منح القروض العقارية لأشخاص لن يستطيعوا سداد هذة القروض.

فقامت البنوك بمنح هؤلاء الأشخاص قروض تمويل عقارى طالما يتم التأمين علي سداد هذه القروض من جانب شركات التأمين.

والبنوك اعتمدت على فرضية خاطئة ان الأسعار ستسمر فى إتجاه الصعود فقط طالما يوجد طلب على العقارات، والطلب كان موجود بسبب المضاربات من قبل المستثمرين والأشخاص الذين أخذوا قروض عقارية غير مؤهلين لها (لن يستطيعوا سداد هذة القروض العقارية)، وبسبب هذا الطلب الكبير زادت أسعار العقارات واصبحت غير واقعية.

ومع للطلب المتزايد علي العقارات والأسعار الغير واقعية والمبالغ فيها وفرضية البنوك ان الأسعار ستأخذ إتجاه الأرتفاع فقط، كان عند البنوك يقين انها قادرة علي إسترداد اموالها عن طريق إعادة ببع هذه العقارات في حالة عدم قدرة المقترض (الشخص الغير مؤهل الذى تم إقراضه من البنك) علي سداد قيمة القرض.

إلا أن البنوك لا تنتظر لاسترداد أموالها من المقترضين علي مدار عمر القرض السكني (Mortgage Loan) والذي عادة ما يكون لمدة 25 سنة ويدفع علي أقساط شهرية متساوية، حيث تقوم هذه البنوك بإصدار سندات بضمان هذه القروض العقارية. ويتم تصنيف هذه السندات وفقا لدرجة الملاءة أو درجة الجدارة أو التصنيف الائتماني للمقترضين ويتم تحديد العائد علي هذه السندات وفقا لتصنيفها الإتماني.

فإذا إرتفع التصنيف الاتماني للسندات قلت درجة خطورتها علي المستثمر وبالتالي قل معدل العائد عليها وحتي تتهرب البنوك من دفع معدلات عائد مرتفعة علي هذه السندات فقد قامت بالتأمين علي تدفقاتها المالية (الأقساط الدورية) عن طريق شركات التأمين لخفض مخاطر هذه السندات المصدرة بضمان قروض عقارية تم منحها مقابل رهن عقاري (الوحدة السكنية).وعادة ما كانت المؤسسات والصناديق الاستثمارية تقوم بشراء هذه السندات.

ومن خلال أدوات الهندسة المالية (Financial Engineering) تم عمل مجموعة من المشتقات المالية (Financial Derivatives) والتي تشتق قيمتها من قيمة هذه السندات صعودا وهبوطا، فضلا عن المشتقات المالية المرتبطة بأسعار الفائدة وأسعار العملات والسلع والمعادن والأسهم ………. إلخ.

وبإنهيار السوق العقاري في الولايات المتحدة الأمريكية بحلول العام 2008 إنهارات معه شركات التأمين وتبعها البنوك فالمؤسسات والصناديق الاستثمارية فالبورصات العالمية وفقد الملايين من المستثمرين ثرواتهم المستثمرة في الأوراق المالية والمشتقات المالية ودخل العالم في الأزمة المالية العالمية.

والجدير بالذكر أن بعض الدول لازالت تعاني من آثار الأزمة المالية العالمية السلبية حتي الأن، حيث فقدت بعض الدول حوالي 50% من قيمة صناديقها السيادية الاستثمارية المستثمرة في اسواق المال والأوراق و المشتقات المالية.

ولأننا قد وصلنا الى هذة الجزئية فى هذة المقالة يجب ان نلقى الضوء على بعض المصطلحات:-

تعريف المضاربة على العقارات

المضاربة على العقارات : هو إستثمار ينطوى على درجة عالية من المخاطرة حيث يكون تركيز المشتري على تقلبات الأسعار. يشتري المستثمر العقار في محاولة للربح من التغيرات في القيمة السوقية.

نحن نطلق على شخص ما لقب المضارب عندما يكون هو أو هي أقل اهتماما بالقيمة الحقيقة للعقار، وأكثر إهتماماً وتركيزاًعلى تحركات الأسعار. لا يهتم المستثمر بالدخل السنوي الذي قد يجلبه العقار، مثل قيمة الإيجارات السنوية. ما يهم المضارب هو ثمن بيع العقار في تاريخ مستقبلي.ويكون هدف المضارب هو الدخول والخروج السريع من السوق.

ولذلك أنصح بالإطلاع على هذة المقالات المهمة بعنوان:-

تعريف المضاربة العقارية ومخاطرها على المستثمر والأقتصاد

الفرق بين المضاربة العقارية و الإستثمار العقارى

تعريف الفقاعة العقارية

الفقاعة العقارية هي طفرة في أسعار العقارات تحدث بسبب الطلب والمضاربة والزيادة الغيرعقلانية فى الأسعار. تبدأ الفقاعات العقارية عادة بزيادة في الطلب، في مواجهة العرض المحدود من العقارات، والمعروض من العقارات يستغرق فترة طويلة نسبيا لتحدث زيادة فيه. وفى نفس الوقت يدخل المضاربون السوق، مما يزيد الطلب وترتفع الأسعار بطريقة غير عقلانية.

وفي مرحلة ما، ينخفض ​​الطلب او يحدث ركود في نفس الوقت مع زيادة العرض، مما يؤدي إلى انخفاض حاد في الأسعار – وإنفجار الفقاعات.

القاعة العقارية – تعريفها وكيفية التعرف عليها وتحديدها

وما زاد المشكلة وجعل الإنهيار فى سوق العقارات كبير هو ان الأشخاص أشتروا العقارات بقروض تمويل عقارى عندما كانت أسعار العقارات غير واقعية ومبالغ فى قيمتها، فعند إنهيار سوق العقارات وإنفجار الفقاعة العقارية خسرت معظم المنازل من 30%-40 % من قيمتها، هذا الإنخفاض جعل الأشخاص الذين لديهم القدرة على سداد أقساط التمويل العقارى يمتنعوا عن السداد لأنهم شعروا ان قيمة القرض أكبر من قيمة العقار.

عام 2007 كان عدد المنازل المعروضة للبيع في الولايات المتحدة 75% من عدد المنازل ، حيث بلغ عددها 2.2 مليون منزلاً. ومع إفلاس البنوك، زاد الرعب عند الأفراد وقاموا بسحب أموالهم من البنوك مما أدى إلى قلة السيولة فى البنوك.

في أعقاب انهيار سوق العقارات في الولايات المتحدة، تجاوزت الزيادة في الإيجارات معدل التضخم بسبب الطلب الكبيرعلى تأجير الممتلكات. في عام 2010، ارتفعت قيمة الإيجارات بمعدل 4.2 ٪ (كان التضخم في عام 2010 3 ٪). في بعض المدن عالية الطلب مثل واشنطن العاصمة، ارتفع الإيجار بنسبة 7 ٪.

خطة الإنقاذ المالي الأمريكية – حلول الأزمة المالية العالمية

الخطة هى إنفاق ما يصل إلى 700 مليار دولار لشراء الأصول المتعثرة وخاصة الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، وتوفير النقد مباشرة للبنوك.

فتم إقرار قانون برنامج إنقاذ الأصول المتعثرة (TARP)، وقد اقترح هذا القانون وزير الخزانة هنري بولسون خلال الأزمة المالية العالمية لعام 2008 ووقعه الرئيس جورج بوش في 3 أكتوبر 2008.

هذا القانون يسمح للحكومة الأمريكية بشراء أصول غير سائلة وهذة الأصول قيمتها غير حقيقية (مُبالغ فى قيمتها) من البنوك والمؤسسات المالية الأخرى. يمكن أن تكون هذة الأصول المستهدفة “العقارات” التى تعثر أصحابها فى سداد أقساطها عندما كانت السوق مزدهرة حتى عام 2007. كان الهدف من برنامج إنقاذ الأصول المتعثرة (TARP) الحفاظ على قيمة هذة العقارات من خلال شرائها باستخدام آليات السوق الثانوية، مما يسمح للبنوك وللمؤسسات المالية الأخرى بتثبيت ميزانياتها العمومية وتجنب المزيد من الخسائر.

لا يسمح برنامج إنقاذ الأصول المتعثرة (TARP) للبنوك باسترداد الخسائر التى تكبدتها بالفعل على الأصول المتعثرة، ولكن المسؤولين فى البنوك كانوا يتوقعون أنه بمجرد استئناف تداول هذه الأصول، فإن أسعارها سوف تستقر في النهاية وستزداد قيمتها، مما يؤدي إلى مكاسب لكل من البنوك والحكومة الأمريكية نفسها.

أستثمرت الحكومة الأمريكة مبلغ 426.4 مليار دولار وليس 700 مليار كما توقعت الحكومة الأمريكية فى البداية، استرد برنامج إنقاذ الأصول المتعثرة (TARP) عام 2014 أموالاً مجموعها 441.7 مليار، كسب ربح 15.3 مليار دولار أو معدل عائد سنوي 0.6٪ وربما من الممكن ان يُنظر على إنها خسارة عند حساب نسبة التضخم.

وكان الأمريكيون متخوفون من الثمن الذى سيتحمله دافعوا الضرائب الامريكية ومتخوفون من ان مبلغ 700 مليار مبلغ كبير و متخوفون من عدم وجود ضمانات كافية لإنجاح الخطة وان هذا تبديد للأموال. وكانوا يتسألوا هل هذة الخطة سوف تفيد صاحب المنزل العادى كما ستفيد المستثمرون فى بورصة وول ستريت ؟، وكان يرى البعض الأخر ان بورصة وول ستريت ومستثمريها يجب ان يقوموا بحل مشاكلهم بأنفسهم .

اما على المستوى العالمى تعالت الأصوات المؤيدة لخطة الإنقاذ الأمريكية والتى كانت تدعوا الكونجرس فى الولايات المتحدة لإقرارها لحماية الإقتصاد العالمى من الإنهيار.

اما فى اوربا ومنطقة اليوروـ تبنى قادة مجموعة اليورو خطة إنقاذ مالي تعتمد على تأميم جزئي للمؤسسات المالية المتضررة وتستند أساسا إلى ضخ أموال عامة في المصارف المتضررة وضمان الودائع، كما تسعى إلى ضمان القروض بين المصارف، مع إمكانية اللجوء إلى إعادة تمويلها.

فى النهاية اخر نقطة انت من ستضيفها فى التعليقات، شارك غيرك ولا تقرأ وترحل.