الفرق بين المضاربة العقارية و الإستثمار العقارى
الكثير منا يسمع مصطلح المضاربة على العقارات ولا يعرف ما هو المقصود بها، وما هو الفرق بين المضاربة العقارية و الإستثمار العقارى؟
تعريف المضاربة العقارية – مفهوم المضاربة على العقارات
المضاربة على العقارات : هو إستثمار ينطوى على درجة عالية من المخاطرة حيث يكون تركيز المشتري على تقلبات الأسعار. يشتري المستثمر العقار في محاولة للربح من التغيرات في القيمة السوقية.
نحن نطلق على شخص ما لقب المضارب عندما يكون هو أو هي أقل اهتماما بالقيمة الحقيقة للعقار، وأكثر إهتماماً وتركيزاًعلى تحركات الأسعار. لا يهتم المستثمر بالدخل السنوي الذي قد يجلبه العقار، مثل قيمة الإيجارات السنوية. ما يهم المضارب هو ثمن بيع العقار في تاريخ مستقبلي.ويكون هدف المضارب هو الدخول والخروج السريع من السوق.
مقالة مهمة :- تعريف المضاربة العقارية ومخاطرها على المستثمر والأقتصاد
الفرق بين المضاربة العقارية و الإستثمار العقارى
المضارب على العقارات كما وضحنا هدفه الأساسى هو الدخول والخروج السريع من السوق، ولذلك عندما نناقش الفرق بين المستثمر العقارى والمضارب، يجب ان نوضح اننا نقصد بالمستثمر العقارى الشخص الذى يكون هدفه هو الربح قصير الأجل من العقارات.
ولذلك اعتقد ان الفرق بين المضاربة العقارية و الإستثمار العقارى تعتمد على ثلاثة عوامل على الأقل موجودة عادة في جميع محاولات المضاربة تقريباً:
1. ارتفاع الأسعار
تعتمد المكاسب الناتجة عن المضاربة دائماً على التغيرات الكبيرة المتوقعة في السعر، دون أي تغيير في قيمة الأصل. ولذلك تذكر عزيزى القارئ ان: السعر هو ما تدفعه، القيمة هي ما تحصل عليه.
2. الأرباح السريعة
يبحث المضاربون عن أرباح سريعة. وهكذا، تحدث التغيرات المتوقعة في الأسعار (أو على الأقل يأمل أحد المضاربين في حدوثها) على المدى القصير، فالمضاربة فى العقرات قد تكون مدتها ساعات قليلة (التداول اليومي فى البورصة) إلى اسابيع أو ربما بضعة أشهر. لن تسمع أبداً عن أي محاولة لمضاربة على العقارات تستغرق 10 أعوام.
3. القروض
كثيراً ما يقترض المضاربون معظم سعر الأصل. فخلال فترات ارتفاع أسعار العقارات، يمكن استخدام قرض التمويل العقارى لتحقيق زيادة كبيرة في العوائد والأرباح. اما خلال فترات انخفاض أسعار العقارات، يمكن أن تكون قروض التمويل العقارى كارثية على المضارب، ولذلك تظهرحالات التعثر فى سداد القروض العقارية في أسوق الإسكان المتدهورة.
ولتوضيح نقطة القروض فى مثال منفصل :-لنفترض ان شخص يريد العمل فى المضاربة على العقارات يملك مبلغ 60.000 دولار، سيقوم هذا الشخص بالبحث عن عقار تبلغ قيمته 300.000 دولار ويدفع مبلغ 60.000 دولار كمبلغ دفعة أولية فى العقار.
ثم يأتى هذا الشخص ويبحث عن مشترى يبيع له هذا العقار بمبلغ 350.000 دولار.
وعلى إعتبار ان مصاريف التسجيل والمحامى ومصاريف الأقساط الشهرية حتى بيع العقار 20.000 دولار فيكون مكسب المضارب 30.000 دولار.
المضارب هنا فى هذا المثال متفائل، فمن الممكن ان يفشل هذا المضارب فى بيع العقار سريعاً بثمن يحققله ربح، فبالتالى سيدفع أقساط التمويل العقارى الشهرية حتى يأتى له سعر مناسب يحقق منه ربح لكى يبيع العقار، ومعظلم المضاربون يقعون فى مشاكل التقدير الصحيح لمصاريف الدخول والخروج كمصاريف المحامى والسمسار وتسجيل العقار، فهو يدفع هذة المصاريف عند الشراء والبيع.
ومن الممكن ان يتعرض المضارب لمصاريف مفاجئة كمصاريف تصليح السقف، فمثلا قد تأتى بعض الأمطار وتؤثر على سقف العقار فتضطر الى تصليح سقف العقار، وهذة المصاريف تخصم من هامش الربح السريع للعقار، فيكتشف المضارب انه خسر خلال عملية المضاربةـ فيمتنع عن سداد أقساط التمويل العقارى ويتعثر.
لذا لنعد إلى سؤالنا الأصلي – ما هو الفرق بين الفرق بين المضاربة العقارية و الإستثمار العقارى؟ أعتقد أن الإجابة تعتمد على الظروف ، كما يوضح هذان المثالان:
المثال رقم 1: يقوم الفرد بأخذ قرض تمويل عقارى لشراء شقة تحت الإنشاء سيتم استكمال بنائها خلال خمسة أشهر. الخطة هي بيع الشقة عند اكتمالها. هنا الفرد جعل ارتفاع سعر الشقة أمراً مؤكداًعند إكتمال بنائها.
المثال رقم 2: يشتري الفرد عقاراً قديماً يحتاج إلى عمل كبير وتحسين وتصليح. يتم اخذ تمويل عقارى لشراء العقار مع تجنيب المال الازم لتصليح وتحسين المنزل. الخطة هنا تحسين العقار وتصليحه و إضافة قيمه له (وبالتالي زيادة فى قيمة العقار) وبيعها بربح معقول.
فى كلا المثالين بالطبع تم تسديد دفعة اولية 20 % من ثمن العقار.
المثال رقم 1 هو المضاربة. المثال رقم 2 هو الاستثمار. تجدر الإشارة إلى أن الفرد من الممكن ان يجنى الكثير من المال من المضاربة ولكن بالتأكيد سوف يفقد المال و الاستثمار في النهاية. لأن المضاربة بالمعنى الذى وضحناه هى قمار.
لو كنت تريد المضاربة “المقامرة” فى العقارات لا انصحك بذلك،لأنك ستخسر المال فى النهاية. فالعقارت ليست كنوادى القمار – ربح سريع بدون تعب – فالعقارات لكى تربح منها يجب ان تضيف قيمة للأصل. ففى العقارات الصبر والاتساق والمثابرة ستؤتي ثمارها في نهاية المطاف.
ملحوظة: عند شراء العقار يحتاج لتصليح وتحسين يجب ان تتبع قاعدة ال 70%
تنص قاعدة 70٪ على أنه يجب على المستثمر ألا يدفع أكثر من 70٪ من قيمة الأصل بعد التصليح منقوصاً منها الإصلاحات المطلوبة.
إليك مثال على ذلك: إذا كان قيمة المنزل بعد التصليح تبلغ 150000 دولار ويحتاج المنزل إصلاحات قيمتها 25000 دولار، فإن قاعدة 70٪ تعني أنه يجب على المستثمر أن لا يدفع أكثر من 80.000 دولار ثمناً للمنزل.
150.000 دولار × 70% = 105000 دولار
105000 دولار – 25000 دولار (قيمة التصليحات) = 80000 دولار.
معلومة:- المستثمر فى العقارات يحاول ان يشترى العقار دائماً بأقل من قيمته السوقية او على الأقل بقيمته العادلة وهذا وضحناه فى مقالة سابقة بعنوان قواعد الإستثمار العقارى – 36 قاعدة لتصبح مستثمر عقارى ناجح
المستثمر فى العقارات يعلم ما هى تكلفة الإصلاحات قبل شراء المنزل لكى يقدم سعر شراء عادل للمنزل كما وضحنا فى قاعدة 70% بالأعلى.
مقالة مهمة:- 5 نصائح للربح السريع من العقارات
فى النهاية اخر نقطة انت من ستضيفها فى التعليقات، شارك غيرك ولا تقرأ وترحل.
