الفرق بين المرابحة والإجارة فى التمويل العقارى

الفرق بين المرابحة والإجارة فى التمويل العقارى وايهما افضل؟

تعريف التمويل العقارى – ما هو التمويل العقارى؟

التمويل العقارى يعنى مساعدة الأشخاص او الهيئات الإعتبارية للحصول على التمويل اللازم لشراء او تحديث او بناء عقار، والمتسفيد من هذا التمويل العقارى يقوم بتسديد تكلفة التمويل الذى حصل عليه على هيئة اقساط قد تكون المدة خمس او عشر او خمسة عشر او خمسة وعشرين او حتى تصل فى بعض الاحيان الى ثلاثين عام.

وبالطبع عن طريق قرض التمويل العقارى تستطيع تمويل شراء وحدات (تجارية او خدمية او سكنية او إدارية) وللعلم جهة التمويل سواء كانت شركة تمويل عقارى او بنك تستطيع ان تقترح عليك لكى تساعدك عقارات لكى تشتريها او تقترح عليك سماسرة مسجلين للتعامل معهم.وانت بالطبع تستطيع ان تختار بنفسك العقار الذى تريده ولكن فى حدود إمكانيات دخلك كما وضحنا فى مقالة سابقة مهمة جداً انصح بالإطلاع عليها وكانت بعنوان تعريف وأنواع وشرح التمويل العقارى و 16 معلومة مهمة .

الفرق بين المرابحة والإجارة

ولتوضيح انواع التمويل و الفرق بين المرابحة والإجارة وايهما افضل:

التمويل بالإجارة (الإجارة المنتهية بالتمليك)

التمويل بالإجارة يعنى ان يقوم البنك بشراء العقار ويقوم بتأجيره للعميل مع وعد بتملك العميل العقار فى اخر مدة التأجير مع دفع اخر قسط، وفى الإجارة لا تكون النسبة المدفوعة ثابتة تكون متغيرة، بمعنى ان لو معدل الفائدة السائد الان 5% وبعد عامين ارتفع سوف ترتفع قيمة الأقساط الشهرية ولو انخفض سوف تنخفض قيمة الأقساط الشهرية.

فى الإجارة كما وضحنا انت تكون كالمستأجر، فاى إصلاحات فى العقار تكون مطلوبة من البنك وليس منك.

ولكنى شخصياً لا انصح بنظام الإجارة لسببين:

السبب الأول هو تغير قيمة الأقساط على السنين، ففى ظل عدم وجود فائدة ثابتة وفى عالم يتميز بالتغير وعدم الثبات فمن الأفضل دائماً الحصول على فائدة ثابتة.

السبب الثانى هو انك لو تعثرت فى السداد سوف يتم سحب العقار منك وطردك مع إعتبار ان ما قمت بدفعه ما هو إلا قيمة تأجيرك للعقار وهذا لا يحدث فى عقود المرابحة.

التمويل بالمرابحة

يقوم البنك بشراء العقار ثم يبيع العقار لك بالإضافة الى ربح معلوم، ففى المرابحة العقار يتم تسجيله بأسمك وليس بأسم البنك كما يحدث فى الإجارة.

فى المرابحة تكون نسبة الفائدة ثابتة والأقساط ثابتة خلال مدة التمويل العقارى وهذا لا يحدث فى نظام التمويل بالإجارة. ولو تعثرت فى السداد وتم بيع العقار فالفرق والربح فى ثمن البيع سيكون لك وسوف تستفيد منه.

فمثلا:- لو قمت بشراء عقار بملغ 300000 دولار عن طريق التمويل العقارى وقمت بدفع 60000 دولار دفعة اولي وكانت الفائدة 5 % وسوف تقوم بسداد الأقساط على 20 عام فأصبح المبلغ المطلوب ان تسدده بعد إحتساب الفائدة 428134 دولار وبالتالى كانت قيمة القسط الشهرى 1583 دولار.

لاحظ ان ثمن العقار الذى تم تمويله بعد خصم مبلغ الدفعة الالولية هو 240000 دولار وان مبلغ الفوائد الذى تم إحتسابه على أساس الفائدة السائدة الـ 5 % هو 140134 دولار.

و بعدعشر سنوات تعثرت فى السداد فطلبت من البنك ان يقوم ببيع العقار.

فعلى إعتبار انك خلال العشر سنوات دفعت نصف مبلغ ثمن العقار 240000 ومتبقى عليك 130000دولار ودفعت نصف الفوائد المطلوب منك سدادها وهى 140134 دولار و النصف الأخر المتبقى عليك وهو 70067 لن يكون مطلوب منك سداده لانه يعتبر تكلفة تأجيلك للسداد وعند البيع البنك سوف يأخذ البنك امواله المستحقة عليك نقد (انت قمت بالسداد المبكر للبنك).

ولكن تذكر انك لو تأخرت فى سداد اى قسط سوف تقوم بدفع غرامات تأخير سداد أقساط حسب الموجود فى عقدك مع البنك.

فمبلغ 70067 وهو مبلغ الفوائئد المتبقية عليك لن تقوم بدفعها فلو كنت بالسعودية ستدفع تكلفة الأجل (الفوائد) للأشهر الثلاثة التالية للسداد فقط (ليس المدة المتبقية فى القرض كلها، ستدفع ثلاثة أشهر فقط)، محسوبة على أساس الرصيد المتناقص.

ملحوظة:- هذا المثال الغرض منه التوضيح والارقام الواردة به ليست دقيقة ولكنها ارقام تم العمل بها لتسهيل الفهم للقارئ.وانصح للأهمية القصوى بالإطلاع على هذة المقالة المنفصلة بعنوان الفرق بين الفائدة الثابتة والفائدة المتناقصة،وايهما أفضل؟

مع التوضيح السابق يتبين لك عزيزى القاريء لماذا اانا لا ننصح بالتمويل بالإجارة والامر متروك لك فى النهاية لكى تختار.

نصائح عند إختيار أفضل تمويل عقارى

بعض النصائح الواجب الإنتباه إليها سواء كنت ستختار تمويل بالإجارة او تمويل بالمرابحة :

1- يجب ان تتأكد ان فى حالة الوفاة او العجز الكلى سوف يتم إسقاط قيمة التمويل وعدم المطالبة بها وسوف يصبح العقار ملك للورثة. هذا يحدث لان البنك او شركة التمويل العقارى تقوم بالتأمين على أخطار الوفاة او العجز الكلى وانصحك دائما بالتأكد ان فى الحالة الوفاة او العجز الكلى سوف يسقط الدين ويصبح العقار ملك للورثة. هذة النقطة بالغة الأهمية ولو البنك الذى تتعامل معه لا يوفر ذلك انصح بالبحث عن بنك اخر.

2- بعض الإخوة قاموا مع البنوك بتوقيع تمويل العقارى بنظام الإجارة ومع إرتفاع الفائدة فى الفترة السابقة ومع توقع إستمرار إرتفاعها زادت عليهم الأقساط الشهرية التى يجب دقعها للبنك ولذلك وجب التنويه انك من الممكن ان يتم تحويل نظام العقد من الإجارة الى مرابحة حسب تعليمات مؤسسة النقد فى السعودية.

وللعلم عند توقيعك على عقد تمويل بالاجارة يتم إعادة تقييم الفائدة كل سنتين حسب نظام سايبور (SAIBOR) المتعلق بسعر الفائدة بين البنوك السعودية ولو انت خارج السعودية يكون حسب معدل الفائدة السائد الذى يحدده البنك المركزى فى بلدك.

وانصح بالإطلاع على هذة المقالة التى تناولنا فيها نصائح لإختيار أفضل تمويل عقارى

ملحوظة:- لو انت فى بلد لا تتبع نظام المرابحة والإجارة فى التمويل العقارى، يجب ان تتأكد ان فائدة التمويل العقارى ثابتة وانك سوف تكون مالك العقار ولكن العقار سيظل مرهون للبنك حتى سداد اخر دفعة، وان فى حالة البيع المبكر او السداد المبكر لن يتم إعتبار ما قمت بدفعه كإيجار.وانك ستأخذ الفرق بين ثمن البيع وقيمة دينك لدى البنك.

فى النهاية اخر نقطة انت من ستضيفها فى التعليقات، شارك غيرك ولا تقرأ وترحل.