العقارات والمنقولات والعقار بالتخصيص والمنقول

تقسيمات الأشياء

تجري العادة على تقسيم الأشياء عدة تقسيمات، الغرض منها جمع الأشياء التي تخضع لقواعد قانونية واحدة في مجموعة واحدة، وبصدد كل تقسيم من هذه التقسيمات ينظر إلى الشيء من زاوية معينة، وعلى أساس هذه النظرة يقوم التقسيم.

فمن حيث جواز التعامل فيها تنقسم الأشياء إلى أشياء داخلة في التعامل، وأشياء خارجة عنه، ومن حيث تكرار استعمالها تنقسم إلى أشياء قابلة للاستهلاك، وأشياء غير قابلة له. ومن حيث ثباتها وانتقالها تنقسم إلى أشياء عقارية وأشياء منقولة. ومن حيث تعيينها تنقسم الأشياء إلى أشياء قيمية وأشياء مثلية. وأخيرا تنقسم بحسب تخصيص منفعتها إلى أشياء عامة وأشياء خاصة.

ونتناول فى هذه المقالة تقسيم الأشياء الي أشياء عقارية و أشياء منقولة، ولباقي التقسيمات ولمزيد من التفاصيل والمعلومات انصح بالاطلاع على هذه المقالة المنفصلة بعنوان محل الحق – الحق الشخصي والحق العيني بالتفصيل

سوف نتناول الفرق بين العقارات والمنقولات في القانون المدني، وبالتالي ستشمل هذه المقالة العقار بالتخصيص والمنقول بطبيعته بالتفصيل.

الأشياء العقارية والأشياء المنقولة

تقسيم الأشياء إلى عقارية ومنقولة يعتبر أقدم التقسيمات وأهمها؛ لأنه تترتب عليه نتائج بالغة الأهمية، وقد تعرضت المادة ٨٢ مدني لهذا التقسيم بقولها:
” ١- كل شئ مستقر بحيازه ثابت فيه لا يمكن نقله منه دون تلف فهو عقار، وكل ما عدا ذلك من شئ فهو منقول. 2- ومع ذلك يعتبر عقارا بالتخصيص المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه رصدا على خدمته أو استغلاله”.

هذا النص يعرف العقار ويقضي بأن كل شئ لا يصدق عليه هذا التعريف يعتبر منقولا. وسنتولى بيان المقصود بالعقار ثم نوضح معنى المنقول.

أولاً : العقار

طبقا لنص المادة سالفة الذكر فان العقار هو الشئ المستقر بحيزه الثابت فيه، بحيث لا يمكن نقله منه بدون تلف. وهذا ما يطلق عليه العقار بطبيعته، نظرا لأن وصفه بهذا الوصف يتفق مع حقيقته، لكن النص السالف أضاف نوعا ثانيا من العقارات أسماه العقار بالتخصيص، وهو شئ في الأصل وحسب حقيقته يعتبر منقولا، لكن تخصيصه لخدمة عقار هو اللذي يبرر إطلاق وصف العقار علببه مجازا. ونتكلم أولا عن العقار بطبيعته، ثم نتكلم عن العقار بالتخصيص.

أ. العقار بطبيعته

العقار بطبيعته كما ذكرنا حالا هو الشيء المستقر بحيزه، الثابت في مكانه، بحيث لا يمكن نقله من مكانه دون أن تتلف.

– فالأراضي بجميع أنواعها تعتبر عقارا، ويشمل ذلك سطحها وباطنها وما يوجد فيها من معادن، على أنه إذا انفصلت أجزاء من الأرض وصارت مستقلة عنها أصبحت منقولا، كالمعادن التي تستخرج من باطن الأرض والأحجار والأتربة.

– كذلك المباني تعد عقارا، أيا كان نوع هذه المباني، سواء أكانت معدة للسكن أو للمصانع أو كانت قناطر أو سدودا أو خزانات أو مخابئ. وهي تعد عقارا حتى لو كانت مؤقتة، كمباني المعارض إنما لا تعتبر الأكشاك الخشبية التي توضع على الأرض من المباني التي تعد عقارات؛ لأن هذه الأكشاك يمكن فكها ونقلها من مكانها دون أن تتلف. وكل شيء متصل بالمبنى بحيث يعتبر مكملاً له يعد عقارا، ومثال ذلك الأبواب والشبابيك وأنابيب المياه والصنابير والمصاعد.

– وتعتبر أيضا عقارات الأشجار المغروسة في الأرض والثمار المتصلة بهذه الأشجار، أما الأشجار المزروعة في أوعية يمكن نقلها من مكان لآخر، فإنها لا تعتبر عقارا، كذلك الأشجار المغروسة في الأرض بعد فصلها عنها، والثمار بعد قطفها، لا تعد عقارا، بل تصير منقولا.

ب. العقار بالتخصيص

بعد أن عرفت المادة ٨٢ مدني العقار بطبيعته أضافت: “ومع ذلك يعتبر عقارا بالتخصيص المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه رصدا على خدمته واستغلاله”.

فالعقار بالتخصيص هو في الأصل منقول؛ لأنه شئ غير ثابت بحيزه، ويمكن نقله من مكانه دون أن يتلف، ولكن القانون أسبغ عليه وصف العقار، نظرا لأنه مخصص لخدمة عقار واستغلاله.

شروط العقار بالتخصيص

وتشترط هذه المادة لكي يكون هناك عقار بالتخصيص شرطين:

الشرط الأول : اتحاد مالك العقار والمنقول

يشترط أن يكون العقار والمنقول مملوكين لشخص واحد، فإذا كان مالك العقار غير مالك المنقول فان المنقول المرصود لخدمة العقار واستغلاله لا يكتسب وصف العقار بالتخصيص، فلو أن مستأجر الأرض الزراعية خصص لخدمتها آلات ومواش مملوكة له، فان هذه الآلات والمواشي لا تكون عقارا بالتخصيص، وكذلك إذا استأجر مالك هذه الأرض تلك المواشي والآلات ورصدها لخدمة أرضه واستغلالها فلن تكتسب وصف العقار بالتخصيص؛ لأنه في المثالين مالك العقار غير مالك المنقول .

والحكمة من اشتراط هذا الشرط أن فكرة العقار بالتخصيص تقوم على صلة التبعية بين المنقول والعقار. هذه الصلة لا تكون لها صفة الاستقرار إلا باتحاد المالك، ثم إن الفرض الذي يهدف إليه المشرع من فكرة العقار بالتخصيص لا يتحقق إلا باتحاد المالك، فقد رمى المشرع إلى الحيلولة دون الحجز على المنقول متفصلأ عن العقار في هذه الحالة، حتى لا يتعطل استغلال العقار بسبب استبعاد المنقولات التي كانت تخدمه. وتفادى الحجز على العقار مستقلا عن المنقول لا يتحقق إذا كان مالك المنقول غير مالك العقار.

الشرط الثاني: تخصيص المنقول لخدمة العقار واستغلاله

يشترط علاوة على اتحاد مالك العقار والمنقول أن يقوم المالك بتخصيص المنقول لخدمة العقار واستغلاله، وسواء كان هذا الاستغلال زراعيا أو صناعيا أو تجاريا، فالآلات والمواشي التي يخصصها صاحبها لحرث الأرض وريها وجني المحصول، تعتبر عقارات بالتخصيص، وكذلك الأمر. بالنسبة لآلات المصنع والسيارات التي تتولى نقل المواد الخام اللازمة للصناعة أو المنتجات المصنعة. نفس الشيء بالنسبة للموائد والكراسي وأدوات الأكل التي تخصص للمطعم والأثاث الذي يمكن من استغلال الفندق .. وهكذا، لكن يشترط أن يكون المنقول مخصصا لخدمة العقار نفسه لا لخدمة مالكه، فالسيارة التي يستخدمها صاحب المصنع في تنقلاته الخاصة لا تعتبر عقارا بالتخصيص، إنما يصدق هذا الوصف على السيارة التي تستخدم في نقل المواد الخام اللازمة للمصنع أو في نق منتجاته.

ولا يشترط أن يكون المنقول مخصصا لخدمة العقار الملحق به فقط، بل يمكن أن يخدم عقارا آخر للمالك نفسه أيضا، إنما يجب في هذه الحالة أن تكون خدمته للعقار الملحق به هي الغالبة.

ولا يشترط أن يكون المنقول ضروريا لاستغلال العقار، بل يكفي أن يخصص لخدمته واستغلاله مادام يقوم بدور في استغلال هذا العقار، ويكون مفيدا له على وجه أو آخر. كما لا يشترط أن يكون التخصيص بصفة دائمة، بل يكتسب المنقول وصف العقار بالتخصيص حتى لو كان هذا التخصيص مؤقتا، كما لو رصد مالك الأرض الزراعية آلة ري لهذه الأرض مدة معينة، ثم باع هذه الآلة بعد مدة قصيرة.

الآثار المترتبة على اعتبار المنقول عقارا بالتخصيص

يهدف المشرع من فكرة العقار بالتخصيص إلى ضمان حسن استغلال العقار بطبيعته الذي تخصص المنقولات لخدمته أو استغلاله؛ ولذلك فالآثار القانونية التي تترتب على اعتبار هذه المنقولات عقارا بالتخصيص تنحصر في الحدود التي تحقق هذا الهدف، وبناء على ذلك:

1. لا يجوز الحجز على العقار بالتخصيص مستقلا عن العقار بطبيعته، كما أن التنفيذ على العقار بطبيعته يشمل العقارات بالتخصيص التي تلحق به.

2. التصرفات التي ترد على العقار بطبيعته تشمل أيضا العقارات بالتخصيص. وقد نصت المادة ١٠٣٦ مدني على أن: “يشمل الرهن ملحقات العقار المرهون التي تعتبر عقارا، ويشمل بوجه خاص… والعقارات بالتخصيص…” .

ولكن يلاحظ هنا أن وحدة القواعد التي تسري على العقار بطبيعته والعقارات بالتخصيص في هذه الفروض أساسها قصد ذوي الشأن، فالقانون يقرر ذلك على أساس أن المتعاملين، وخاصة مالك العقار، قد أرادوا ذلك، فالمالك له الحرية في أن يفصل ما بين العقار والمنقولات الملحقة عند التصرف، بأن يبيع مثلا العقار فقط دون المنقولات، كما أن له أن يسمح لدائنه بأن يحجز على المنقولات مستقلة عن العقار الذي تخدمه، وهو في كل الأحوال يستطيع أن يزيل صفة العقار بالتخصيص عن المنقولات بأن ينهي تخصيصها لخدمة العقار أو استغلاله. وعندئذ تعود إلى الوصف الحقيقي لها كمنقولات وتعامل قانونا على هذا الأساس.

ثانيا : المنقول

المنقول هو الشئ غير الثابت بحيزه، والذي يمكن نقله من مكانه دون أن يتلف. والشئ الذي يصدق عليه هذا التعريف يسمى منقولا بطبيعته، وإلى جانب المنقول بطبيعه توجد أشياء تسمى منقولات بحسب المآل؛ لأنها في حقيقتها عقارات، لكن نظرا لأنها ستصير منقولات في وقت قريب، فاننا نسميها بحسب ما ستئول إيه. وفيما يلي نتكلم عن المنقول بطبيعته، ثم بعد ذلك نتكلم عن المنقول بحسب المآل.

أ. المنقول بطبيعته

المنقول بطبيعته، كما قلنا، هو الشئ غير الثابت في مكانه الذي يمكن نقله منه دون أن يتلف أو يتغير. ويشترط ألا يكون هذا الشئ قد اكتسب وصف العقار بالتخصيص بإلحاقه بخدمة عقار واستغلاله. والمنقول بطبيعته قد يكون شيئا معنويا لا يدرك بالحس ولكن بالتخيل و الفكر، وذلك مثل الأفكار المبتكرة التي تكون مثل الحق الذهني أو المعنوي.

ويعتبر الشيء منقولا طالما كان يمكن نقله من مكانه دون أن يتلف حتى لو ظل في مكانه هذا مدة طويلة لم ينقل بالفعل ، فالأكشاك الخشبية التي تقام على شواطئ الاستحمام أو على الأرصفة لمدة مهما طالت، تعتبر منقولات لأنه يمكن نقلها من مكانها دون أن تتلف، ولا يهم بعد ذلك قيمة الشئ أو حجمه، فالسفينة والطائرة كل منهما يعتبر منقولا شأنه شأن الكتاب أو الحقيبة.

ب. المنقول بحسب المآل

المنقول بحسب المآل كما قلنا هو شئ في حقيقته ووضعه الحالي يعتبر عقارا؛ لأنه ثابت في مكانه مستقر بحيزه، ولا يمكن نقله من مكانه دون أن يتلف أو يتغير، ولكن نظرا لأن مصيره القريب هو الانفصال عن أصله و صيرورته منقولا، فإننا نسميه منقولا بحسب المآل أي بسبب ما سيؤول إليه.

شروط المنقول بحسب المآل

ويشترط لكي يعتبر الشئ منقولا بسبب المآل شرطان:

الشرط الأول: أن تتجه إرادة ذوي الشأن إلى فصل الشيء عن أصله، بحيث يكون المصير الحتمي هو الانفصال، كالأشجار المعدة للقطع، والثمار المعدة للقطف، والبناء المعد للهدم.

الشرط الثاني: أن يكون هذا الانفصال قريب الوقوع، بحيث أنه لا يبقى إلا مدة قصيرة وينفصل الشئ عن أصله الثابت فيه ويصير منقولا. ولهذا نص قانون المرافعات في المادة ٣٥٤ على أنه: “لا يجوز حجز الثمار المتصلة ولا المزروعات القائمة قبل نضجها بأكثر من خمسة وأربعين يوما”.

فالمشرع قد اعتبر الثمار والمزروعات رغم اتصالها بالأرض منقولا يحجز عليه بطريقة الحجز على المنقول، ولكن اشترط لاعتبارها منقولات أن يكون انفصالها عن الأرض قريب الوقوع، أي سيتم بعد مدة أقصاها خمسة وأربعون يوما. وإذا كان المشرع قد حدد في هذه الحالة المدة التي يتم بعدها الانفصال، فإنه في الحالات الأخرى يترك تحديد هذه المدة لسلطة القاضي التقديرية، فهو الذي يقدر مثلاً في حالة البناء المعد للهدم المدة التي يجب هدم البناء في خلالها حتى يعتبر منقولا بحسب المآل.

أحكام المنقول بحسب المآل

يترتب على اعتبار الشيء منقولاً بحسب المآل أن تسري عليه القواعد الخاصة بالمنقول، رغم أنه في حقيقته وفي حالته الحاضرة يعتبر عقارا. وبناء على ذلك:

1. ملكية المنقول بحسب المآل، تنتقل بدون حاجة إلى التسجيل، فإذا بيع المنزل على أنه أنقاض، انتقلت ملكيته دون حاجة إلى التسجيل.

2. النزاع بشأن المنقول بحسب المآل، تختص به المحكمة التي يقع في دائرتها موطن المدعى عليه، وليس المحكمة التي يقع في دائرتها العقار.

3. دعاوى الحيازة، لا تحمي مالك المنقول بحسب المآل.

4. يجوز للدائنين أن يوقعوا الحجز على المنقول بحسب المآل بطريقة حجز المنقول، وليس بطريقة التنفيذ على العقار.

أهمية تقسيم الأشياء إلى عقارات ومنقولات

قلنا إن تقسيم الأشياء إلى عقارات ومنقولات يعتبر أهم التقسيمات، وذلك نظرا لخطورة الآثار التي تترتب على اعتبار الشيء عقارا أو منقولاً. ويظهر ذلك مما يلي:

1. هناك من الحقوق العينية ما لا يرد إلا على عقار، وهي الحكر والارتفاق والسكنى وحق الاختصاص والرهن الرسمي. وأما الحقوق العينية الأخرى فترد على العقار والمنقول، وهي الملكية والأستعمال والانتفاع والرهن الحيازي والامتياز.

2. لا تنتقل ملكية العقار ولا تنشأ الحقوق العينببة علببه إلا بشهر التصرف القانوني بالتسجيل أو القيد. أما بالنسبة للمنقول فان ملكيته تنتقل، والحقوق العينية عليه تنشأ بمجرد العقد.

3. دعاوى الحيازة لا تحمي حائز المنقول، محمايتها صصورة على حيازة العقار.

4. حيازة المنقول مع وجود حسن النية لدى الحائز، والسبب الصحيح، يكسب الملكية أو الحق العيني على المنقول في الحال، دون اشتراط استمرار الحيازة مدة معينة، والأمر على خلاف ذلك في العقار، حيث يشترط .حتى تؤدي .حيازته لاكتساب ملكيتله أو الحق العيني عليه أن تستمر هذه الحيازة مدة تختلف حسب الأحوال.

5. الشفعة، وهي عبارة عن رخصة تجيز للشريك والجار الحلول محل المشتري، لا نجوز إلا في العقار، فلا وجود لها في المنقو .

6. من حيث التنفيذ على مال المدين فان طرق الحجز تختلف بالنسبة للمنقو عن العقار.

الأموال العقارية والأموال المنقولة

إلى جانب تقسيم الأشياء إلى عقارات ومنقولات، فإن الأموال نفسها، أي الحقوق المالية، يمكن أن تكون أموالا عقارية أو أموالا منقولة. وقد نصت المادة ٨٣ مدني على أنه:
” 1. يعتبر مالا عقاريا كل حق عيني على عقار… 2. ويعتبر مالا منقولا ما عدا ذلك من الحقوق المالية”.

الأموال العقارية

الأموال العقارية طبقا للنص السالف الذكر هي الحقوق العينية التي ترد على عقار، والدعاوى التي تتعلق بحق عيني على عقار.

و الحقوق العينية التي ترد على العقار فقط هي حق الارتفاق وحق السكنى وحق الحكر والرهن الرسمي والاختصاص. وهذه تعتبر دائما أموالا عقارية، أما الحقوق العينية الأخرى، وهي الملكية والانتفاع والاستعمال والرهن الحيازي، والامتياز، فإنها قد تقع على عقار، وعندئذ تسمى أموالا عقارية، وقد تقع على منقول، وعندئذ تسمى أموالا منقولة.

أما الدعاوى العقارية، فهي تلك التي تتعلق بحق عيني على عقار، ومثالها دعوى استحقاق العقار، ودعوى تقرير حق ارتفاق على عقار الغير، ودعوى الرهن الرسمي.

الأموال المنقولة

بعد أن حددت المادة ٨٣ مدني في فقرتها الأولى المقصود بالمال العقاري أضافت: “… ويعتبر مالا منقولا ما عدا ذلك من الحقوق المالية”.

وبناء على ذلك، فان الأموال المنقولة تشمل:

1. الحقوق العينية التي ترد على منقول، كحق ملكية المنقول، وحقوق الانتفاع، والاستعمال، والرهن الحيازي، والامتياز، إذا كان محلها منقولا.

2. الحقوق الشخصية عموما، سواء أكان محلها عملا أو امتناعا عن عمل، حتى لو تعلق العمل —ئ مادي؛ لأن العمل والامتناع عن العمل يعتبران من قبل الأشياء المعنوية التي هي منقول دائما.

3. الحقوق المعنوية أو الذهنية عموما، كحق المؤلف، والحق في الاسم التجاري والعلامة التجارية.

بالإضافة لهذه الحقوق التي تعتبر أموالا معنوية فان الدعاوى المتعلقة بمال منقول تعتبر دعاوى منقولة، كدعوى المطالبة بالدين.

أهمية تقسيم الأموال إلى عقارية ومنقولة

تتضح أهمية هذا التقسيم مما يلي:

1. من حيث إجراءات التنفيذ، فإن إجراءات الحجز على الأموال المنقولة أيسر من تلك التي تتبع بالنسبة للأموال العقارية.

2. التصرفات التي يقصد بها إنشاء أو نقل حق عيني على عقار، يجب أن تشهر بالتسجيل أو القيد. أما التصرفات التي تتعلق بالحقوق العينية على المنقول أو الحقوق الشخصية، فلا يجب بالنسبة لها الشهر.

3. بالنسبة للاختصاص القضائي، فان الدعاوى العينية العقارية تختص بها المحكمة التي يقع في دائرتها موقع العقار أو أحد أجزائه، أما الدعاوى المنقولة، فان الاختصاص بها يكون للمحكمة التي يقع في دائرتها موطن المدعى عليه.
فى النهاية آخر نقطة انت من ستضيفها فى التعليقات، شارك غيرك ولا تقرأ وترحل.