الإستثمار العقارى – تعريف وانواع الاستثمار العقارى
مفهوم الإستثمار العقارى – تعريف الإستثمار العقارى
الاستثمار العقاري يشمل شراء وملكيه وإداره وتاجير و/أو بيع العقارات للربح. تحسين العقارات يندرج تحت إستراتيجية الإستثمار العقارى المعروفة بـ تطويرالعقارات او التطوير العقارى. العقارات هي شكل من اشكال الأصول صعبة التسييل (صعبة فى تحويلها الى نقدية) بالمقارنة بالاستثمارات الأخرى كالإستثمار فى البورصة.
الإستثمار العقارى أيضاً يحتاج الى راس مال كبير (علي الرغم من ان راس المال يمكن الحصول عليه من خلال قرض التمويل العقاري) و الإستثمار العقارى يعتمد علي التدفق النقدي بشكل كبير.
إذا كانت هذه النقاط فى التعريف غير مفهومه جيدا بالنسبة للمستثمر العقارى الذى يدير إستثماره بنفسه، فان الإستثمار فى العقارات يصبح استثمارا محفوفا بالمخاطر.
ولكى لا يصبح إستثمارك محفوفاً بالمخاطر، فأنصحك بالإطلاع على المقالات المشار إليها باللون الأزرق بالأعلى والمقالة الخاصة بقواعد الإستثمار العقارى التى كانت بعنوان قواعد الإستثمار العقارى-36 قاعدة لتصبح مستثمر عقارى ناجح لأهميتها القصوى.
ومن الأسباب الرئيسية لفشل الاستثمار في العقارات هى ان المستثمر بشكل غير متوقع يذهب إلى التدفق النقدي السلبي – التدفق النقدى السلبى يحدث عندما تكون التدفقات النقدية الخارجة أكبر من التدفقات النقدية الداخلة – لفتره من الزمن ، وغالباً ما يجبر التدفق الندقى السلبى المستثمرين العقاريين علي أعاده بيع الممتلكات بخسارة أو الخوض في الإعسار.
ومن الأسباب الأخرى التى تؤدى للفشل فى الإستثمار العقارى هى المضاربة “التقليب flipping” لان طبيعة الاستثمار فى المضاربة غالبا ما يرتبط بالربح قصير الأجل بمجهود اقل.
أنواع الاستثمار العقارى
إذا كنت عازماً على الإستثمار فى العقارات فيجب ان تعرف ما هى انواع الإستثمار العقارى الناجح؟
1.الاستثمار فى العقارات السكنية
مثل المنازل ، والشقق السكنية فى العمارات، والتاون هاوس، ومنازل الإجازات، حيث يدفع اشخاص أو عائلات المال لك على شكل إيجار شهرى للعيش في العقار. يعتمد طول مدة إقامتهم على عقد الإيجار، أو الاتفاق التي وقعوه معك، معظم عقود الإيجار السكنية على أساس اثني عشر شهراً في الولايات المتحدة. وفى مصر فى الغالب تكون سنتين.
2.الاستثمار فى العقارات التجارية
مثل المحلات التجارية و مباني المكاتب الإدارية. يقوم بعض المستثمرين العقاريين بأخذ بعض مدخراتهم المالية لبناء مبنى صغير بمكاتب فردية حتى يمكنهم تأجيره للشركات الصغيرة وأصحاب المشاريع لكى يحصلوا من المستأجرين على مبلغ الإيجار الشهرى.
اما عن عقود المكاتب والمحلات التجارية من غير المألوف أن تشمل العقارات التجارية عقود إيجار طويلة المدة مثل خمس او عشر او عشرين عام، وفى الغالب تكون لمدة سنتين. فعلى الرغم من ان تأجير المحلات والمكاتب التجارية لفترة طويلة كعشرة اعوام يؤدي إلى مزيد من الاستقرار في التدفق النقدي، وحتى حماية المالك عندما تنخفض معدلات الإيجار، ولكن إذا ارتفعت الأسعار في السوق وارتفعت معدلات الإيجار بشكل كبير خلال فترة الأيجار فلن يستفيد المالك من ذلك.
وفى الغالب يلجأ المستثمرين فى العقارات التجارية عند الإيجار لمدة طويلة الى كتابة عقود مع المستأجرين بزيادة سنوية ثابتة فى الإيجار.هذة الزيادة السنوية تكون فى الغالب اعلى من نسبة التضخم السنوى.
3.الاستثمار فى العقارات الصناعية
مثل المستودعات والمخازن الصناعية المؤجرة إلى الشركات كمراكز توزيع باتفاقيات طويلة. ومن ضمن مجالات الإستثمار فى العقارات الصناعية التى تدر دخل كبير على أصحايهاـ يقوم بعض الأفراد بعمل مراكز خدمة للسيارات، فتجد فى هذة المراكز جميع الخدمات المتعقلة بالسيارات من اول غسيل السيارات حتى تصليح جميع الأعطال.
وبالطبع تجد بعض المستمرين يقوموا بشراء اراضى فى المناطق الصناعية وتأجيرها لبناء مصانع عليها بعقود طويلة الأجل.
4.الاستخدام المختلط
هي تلك التي تجمع أي من الفئات المذكورة أعلاه في مشروع واحد. مثلاً يقوم شخص بشراء قطعة ارض ويبنى عليها عمارة يكون الدور الأول والثانى محلات تجارية وباقى العمارة يتم تأجيرها كمكاتب تجارية وشقق سكنية. هذا النوع من الإستثمار يحتاج رأس مال كبير وخبرة لأنه محفوف بالمخاطر.
أبعد من ذلك، هناك طرق أخرى للاستثمار في العقارات إذا كنت لا تريد فعلا التعامل المباشر مع العقارات بنفسك. صناديق الاستثمار العقاري أو REITs تحظى بشعبية كبيرة خاصة في مجتمع الاستثمار. عندما تستثمر من خلال صناديق الاستثمار العقاري فأنت تشتري أسهم شركة تمتلك عقارات من كل الأنواع السابق ذكرها فى المقالة، وبعض هذة الصناديق يملك فنادق ومنتجعات سياحية ومشاريع كبيرة لا يتسطيع المستثمر الصغير الإستثمار الشخصى فيها، وتوزع صناديق الاستثمار العقاري كل دخلها كأرباح.
فى النهاية اخر نقطة انت من ستضيفها فى التعليقات، شارك غيرك ولا تقرأ وترحل.
