قواعد الاستثمار العقارى: 36 قاعدة لتصبح مستثمر

قواعد الاستثمار العقارى: 36 قاعدة لتصبح مستثمر

الاستثمار في العقارات هو خطوة كبيرة نحو تحقيق تلك الحرية المالية المرغوبة، ويمكن أن يكون الاستثمار في العقارات أكثر أماناً من الاستثمار في سوق الأوراق المالية أو تأسيس المشروعات الصغيرة، حيث يحتفظ العقار بقيمته؛ ومع ذلك، تحتاج إلى الحرص لتجنب الأخطاء التي تسبب فى تحويل الكثير من أحلام الثراء عن طريق الاستثمار في العقارات إلى كوابيس في محكمة الإفلاس، وفي هذه المقالة سنوضح قواعد الاستثمار العقارى لكي تصبح مستثمر عقارى ناجح.

ما هو الاستثمار العقارى؟

الاستثمار العقاري Real Estate Investing هو عملية الحصول على العقارات لتوليد الدخل أو بناء الثروة أو تنويع الاستثمارات، وهو يختلف عن أنواع الاستثمار الأخرى، مثل الأسهم والسندات، لأنه يشتمل على أصول ملموسة؛ والاستثمار العقاري يتضمن شراء العقارات، سواء كانت سكنية أو تجارية، بهدف توليد الدخل من دفعات الإيجار، أو زيادة قيمة العقارات علي مر السنين، أو كليهما؛ وعلى عكس الأسهم والسندات، تعد الاستثمارات العقارية أصولًا ملموسة يمكن استخدامها فعليًا وإدارتها وتحسينها.

مقالة ذات صلة: الاستثمار العقارى: التعريف، الأنواع، الخطوات، الفوائد، المخاطر

قواعد الإستثمار العقارى

1. معرفة اتجاه السوق

معرفة اتجاه السوق يكون عن طريق التحقق من بيانات الأسعار التاريخية في المنطقة التي تفكر في شراء عقار فيها، وحاول تحديد هل الأسعار ترتفع ام هل تنخفض الأسعار أم أنها وصلت إلى ذروتها.

2. تخطى إتجاه السوق

كقاعدة أساسية، يسعى المستثمرون العقاريون المحترفون إلى الشراء قبل ان تصل الأسعار إلى ذروتها، فإذا كان السوق في ارتفاع، فسوف يحاولون استهداف المناطق القادمة فى الإرتفاع مثل استهداف المناطق القريبة من المواقع التي وصلت إلى ذروتها فى الأسعار، والمناطق القريبة من المواقع التي تشهد إعادة تطوير أو استثمار، ومن المرجح أن تصبح هذه المناطق “أفضل الأماكن للإستثمار العقارى”؛ فأولئك الذين سيقومون بالشراء قبل اتجاه السوق لهذه المناطق سيحققون أكبر قدر من المكاسب، وعندما يكون السوق فى ركود او تبدأ الأسعار فى الهبوط فالأماكن المجاورة والقريبة كما وضحنا ستحقق أعلى الأرباح عندما يعود السوق مرة اخرى للصعود.

3. تعرف على السوق الخاص بك

يجب ان تعرف ما هو السوق الذي تستهدفه، حيث يجب ان تتعرف على حركة السوق فى المنطقة التي تشتري فيها، ولماذا باع من اشتريت منهم، ومميزات وعيوب السوق الذي تشترى فيه، وهل سوف تشترى للتأجير ام ستسترى للسكن ام ستشترى لإعادة البيع فى فترة قريبة.

مقالة ذات صلة: تعريف السوق وانواع الأسواق وانواع هيكل السوق بالتفصيل

4. التفكير في مناطق أخرى

هناك أسواق عقارية عقارية ناشئة في جميع أنحاء العالم حيث تتجه اقتصادات بلدان عديدة لتصبح أكثر قوة، حيث يؤدي قطاع السياحة المتنامي إلى زيادة الطلب فى بعض البلدان أو عندما تسمح بعض البلدان بالحصول على الإقامة لمدة معينة ثم تكون مؤهل للحصول على الجنسية مقابل شراء عقارات بمبالغ معينة، فيجب ان تنظر إلى أبعد من الفناء الخلفي الخاص بك عندما تفكر فى الاستثمار العقاري المقبل وقم بتنويع المحفظة العقارية الخاصة بك لتحقيق أقصى قدر من النجاح.

5. سعر الشراء

حدد لنفسك ميزانية تسمح لك فعلياً بشراء ما تبحث عنه بحيث لا تحيد عن ميزانيتك الموضوعة، وقم بالاستفادة من هذا الشراء إما من خلال مكاسب رأس المال عن طريق إعادة بيعه فى المستقبل و مكاسب التأجير فى الوقت الحالى لحين تحقيق مكاسب جيدة فى رأس المال.

6. تكاليف الدخول

تكاليف الدخول هي رسوم البحث عن عقار، ورسوم تسجيل العقار ورسوم السمسرة التي سوف تتكبدها عند شراء العقارات الخاصة بك، وهذه التكاليف تختلف من بلد إلى بلد وأحيانا حتى من ولاية إلى أخرى فى أمريكا؛ وفى مصر يجب أن تضيف 5٪ إضافية من سعر الشراء لجميع الرسوم على الأقل وكذلك الحال فى تركيا، وفي إسبانيا ستحتاج إلى معدل 10٪ في المتوسط ​​وفي ألمانيا قد تزيد الرسوم عن 20٪؛ فيجب ان تعرف المبلغ الذي ستضطر إلى تحمله وإدراج هذا المبلغ في ميزانيتك لتجنب أي مفاجآت سيئة ولضمان أن يصبح الاستثمار الخاص بك مربحا.

7. إمكانات نمو رأس المال

ما هي العوامل التي تشير إلى الربحية المحتملة للاستثمار العقاري الخاص بك؟، فإذا كنت تبحث في الخارج في سوق ناشئة، ما هي المؤشرات الاقتصادية أو الاجتماعية الموجودة التى تشير إلى أن أسعار العقارات سوف تزيد؟، فإذا كنت تشتري للإحتفاط بالعقار لفترة طويلة وتأجيره هل هناك أي مؤشرات تشير إلى أن الطلب على استئجار العقارات سيظل قوياً، هل ستحدث زيادة أو حتى انخفاض؟؛ فيجب ان تفكر فيما تريد تحقيقه من استثمارك ثم ابحث عنه واكتشف ما إذا كانت توقعاتك واقعية، فمثلاً: اسعار العقارات تزيد 3 % سنويا فى أمريكا.

8. تكاليف الخروج

ذا كنت ستتحمل ضرائب أرباح رأس المال (بعض الدول تقوم باحتساب ضرائب على أرباح رأس المال) عندما تبيع استثماراتك العقارية من أجل الربح، فهل هذا يجعل الاستثمار بلا أرباح؟، ففي إسبانيا، يمكن لمشتري أجنبي أن يتحمل ضريبة قيمتها 35٪ من الأرباح الرأسمالية، وفي تركيا من ناحية أخرى، فإن مبيعات العقارات هي مكاسب رأسمالية بدون ضرائب إذا كانت العقارات الأساسية مملوكة لأربع سنوات أو أكثر.

9. هوامش الربح

ما هي مستويات نمو رأس المال التي يمكن أن تكسبها بشكل واقعي على استثماراتك العقارية أو ما هو مقدار دخل الإيجار الذي يمكن أن تولده؟، ويجب ان تقوم بتجميع هذه الحقائق ثم تقوم بالرجوع الى موازنتك الأولية لوضع هوامش الربح المحتملة الخاصة بك، وفي جميع الأوقات عليك أن لا تضع الصورة الأكبر في ذهنك للتأكد من أن الاستثمار العقاري الخاص بك لديه إمكانات جيدة للربح، بمعنى أبسط اجعل هوامش الربح المتوقعة عند الحد الأدنى.

10. فكر على المدى الطويل

إذا كنت تشتري العقارات وتنوى بيعها بعدها بفترة قصيرة والحصول على ربح وقتى قليل، فانت لا تفكر على المدى الطويل؛ فيجب ان تعرف ان الاستثمار العقاري هو استثمار طويل الأجل وان العقارات أصول بطيئة التسييل (بطيئة فى عملية تحويلها لنقدية) فيجب ان تفكر دائماً على المدى الطويل ولا تعتمد انك من الممكن ان تبيع سريعا وتخرج بهامش ربح بسيط؛ وضع فى حسبانك انك عند البيع والشراء تتحمل تكاليف إضافية كالسمسرة ومصاريف محامى وهكذا كما وضحنا بالأعلى…

مقالة ذات صلة: ايهما أفضل الاستثمار العقارى طويل الأجل أم قصير الأجل؟

11. قم بعمل بحث بنفسك

قد يعرض عليك الوكيل العقاري فقط العقارات القابلة للمقارنة مع عقار معين قام بعرضه عليك، وبالتالي هذا الأسلوب قد يجعل هذا العقار المعروض عيك يبدو أكثر قيمة، ولذلك يجب ان تحاول ان تبحث بنفسك وأن تقوم بالاستعانة بمواقع بيع وشراء العقارات على الإنترنت، ويجب ان تعرف أسعار العقارات في المناطق المجاورة الأخرى.

12. قم بإختيار شريكك بعناية

عندما تعقد صفقة مع الشركاء، كن المال أو الإدارة منذ البداية، قإذا لم تكن لديك الخبرة الكافية فى الإدارة وفي العقارات لا تقم بالإدارة؛ ولذلك وجب عليك إتخاذ شريك على علم واسع وخبرة جيدة، ولا تنسى ان هذا الشريك يجب ان يضع اموال فى المشروع مثلك تماماً؛ وتميل قرارات المجموعة إلى عدم التوافق في العقارات، وسوف تسبب لك الكثير من الضغط،ولذلك يجب عليك بمجرد اتخاذ قرار بشأن الخطة والموافقة عليها ان تتراجع خطوة للوراء وأن تدع شريكك يقوم بدوره؛ وبالطبع، تدير وتتحكم إذا كانت لديك خبرة كافية كما وضحنا.

13. التفاوض علانية

فقط اسأل البائع على الفور، “ماذا تريد أن تستفيد من هذا؟”، بالعامية المصرية “انت عايز ايه بالظبط ؟”، ومن النادر أن يشعر أحدهم بالإهانة من هذا السؤال البسيط، فهذا السؤال يوفر عليك إضاعة الوقت الثمين في الحديث عن أشياء غير مهمة؛ وبمجرد الحصول على إجابة واضحة، يمكنك أن تقرر ما إذا كنت تستطيع منحهم ما يريدون، مع الإحتفاظ وأخذ ما تريد.

مقالة ذات صلة: 22 نصيحة لإحتراف مهارات التفاوض عند شراء وبيع العقارات

14. استثمر بأمان

الاستثمار ليس لعبة قمار، فهناك دائما خطر، ولكن الفرق هو أن الاحتمالات في صالحك؛ فإن لم تكن كذلك، فأنت مقامر، وهذا هو السبب في عدم الاستثمار بناء على الزيادات المستمرة في الأسعار، فليس هناك ما يضمن أن الأسعار ستستمر بالزيادة بمعدل معين، ولذلك قم بعقد الصفقات التى تكون ممتازة حتى لو انخفضت الأسعار، ولكن وإذا ارتفعت القيم فهنيئاً لك.

15. وضع أهداف عملية ومعقولة

تماما مثل أي مشروع تجاري، مفتاح النجاح لأى شركة عقارية ناجحة يكمن فى تحديد هدف سليم ومعقول، وهذا سيكون بمثابة المبدأ التوجيهي لأولئك الذين يرغبون في الوصول إلى القمة؛ فمن خلال هذه الأهداف، يمكن للأشخاص الذين يستثمرون في مجال العقارات أن يركزوا بشكل أكبر على المجالات التي تحتاج إلى إهتمام كبير مثل السوق والعملاء والاستراتيجيات التي ستجعل أعمالهم مربحة.

مقالة ذات صلة: الأهداف الذكية SMART: ما هي، أهميتها، كيفية كتابتها، أمثلة عليها

16. اختيار الاستراتيجية العقارية الصحيحة

المفتاح لنجاح العقارات التجارية هو التوصل إلى استراتيجية معينة تُكمل الأهداف المنصوص عليها في خطة عمل المستثمر، وستوفر هذه الإستراتيجية أيضاً الحركات الصحيحة التي يجب اتخاذها استناداً إلى نوع الربح الذي يريد صاحب المشروع العقاري تحقيقه مثل تحقيق ربح سريع أو ربح من زيادة أسعار العقارات.

مقالة ذات صلة: استراتيجيات الاستثمار العقارى: 14 استراتيجية للنجاح وبناء ثروة
مقالة ذات صلة: خطة العمل: ما هي، أهميتها، كيفية إعدادها، نموذج مكتوب

17. يجب الحصول على خدمات وكيل عقارات مثالي

يجب عليك الحصول على خدمات وكيل عقارات مثالي إن لم تكن لديك الخبرة والعلم من أجل النجاح في عالم الاستثمار العقاري، فيجب أن يكون وكيل العقارات ماهراً في العثور على البائع ذي الدوافع (الذي يجتاج المال ومستعد لبيع العقار بأقل من قيمته)، وتحديد قيمة العقارات، ويعرف كيفية التفاوض مع عملائه.

مقالة ذات صلة: 13 نصيحة لإختيار الوسيط العقارى المناسب
مقالة ذات صلة: تقييم وتثمين العقار – طرق تقييم العقار وما يجب ان تعرفه

18. شراء المنازل دون القيمة السوقية الكاملة

نعم، الناس بالطبع يبيعون المنازل بأقل من القيمة الكاملة للمنزل، والمفتاح لفعل ذلك هو أن نفهم أن معظم أصحاب المنازل سوف ينظرون فقط في عرض الشراء الذي هو عبارة عن ان يتم دفع كل الأموال مقدماً “كاش” مقابل تخفيض من 5٪ إلى 10 ٪ من سعر البيع “القيمة السوقية للعقار”، ويتعلم المستثمر الناجح طريقة إيجاد أصحاب المنازل المتعثرة مالياً الذين ليس لديهم خيار سوى البيع بأقل من القيمة السوقية.

فمثلاً الذين فقدوا عملهم أو تم نقلهم فجأة.أو المطلقون حديثاً وكذلك الأرامل حديثاً او المغتربين الذين يخططون للعودة لبلدهم بسبب إنتهاء العمل او الدراسة او من تكون مصروفاتهم الشهرية اكبر من إيرادتهم لأى سبب من الأسباب كالفواتير الطبية، وهذه أمثلة على البائعين بدوافع عليهم أن يبيعوا وأن يقبلوا بأقل من القيمة السوقية للعقار لكى يبيعوا سريعاً لحاجتهم للمال.

السؤال الان، كيف تجد البائعين بدوافع؟، وأسهل طريقة هي ان تقوم بالبحث شخصياً فى المنطقة التى تنوى الشراء فيها، فتقوم بالبحث من باب لباب ومن عقار لعقار، وان تتكلم مع البائعين بصفة شخصية لتسمتع لدوافعهم للبيع، فمنهم من يقول لك سبب البيع ومنهم من لن يخبرك بسبب واضح، ويجب أن تجد بائعاً متحمساً للبيع؛ فمن يريد البيع يحتاج لمشترى وانت تعرض نفسك كمشترى، ويجب ان تقدم مزايا للبائع مثل دفع كل الأموال دفعة واحدة “كاش”، او ان تسمح له بالتأجير بعد البيع لمدة معينة عام مثلاً مقابل سعر أقل من سعر الإيجار فى السوق، ويجب ان تكون مبدع، واستمع للبائع واعلم ماذا يريد وتفاوض معه، واجعل هدفك دائما ان تجد العقار الذى قيمته أقل من القيمة السوقية.

19. افحص المنزل قبل الشراء

تحقق دائما من المنزل او العقار الذى تنوى شراؤه خالي من أي عيوب محتملة قبل تقديم عرض الشراء، فبالمقارنة مع تكلفة المنزل فإن سعر فحص المنزل جيداً لا يكاد يذكر؛ ولذلك، يجب ان تحصل على فحص منزلى جيد قبل الشراء، وفحص العقار يُمكنك ان تستمع من خلاله لرأى محايد عن عيوب المنزل وتكلفة الإصلاحات المتوقعة ان قمت بشرائه وإيجاد عيوب فى الكهرباء والسباكة وغيرها لن تكون ظاهرة ولا يعرفها إلا الخبراء. ويوجد بعض الأشخاص يقومون بشراء منازل تحتاج لإصلاحات، ويشترونها بأقل من القيمة السوقية لها ويستغلون ان البائع لا يمتلك الأموال لتصليح منزله

ملحوظة:- عند شراء العقار يحتاج لتصليح وتحسين يجب ان تتبع قاعدة ال 70%، وتنص قاعدة 70٪ على أنه يجب على المستثمر ألا يدفع أكثر من 70٪ من قيمة الأصل بعد التصليح منقوصاً منها الإصلاحات المطلوبة، وإليك مثال على ذلك: فإذا كان قيمة العقار بعد التصليح تبلغ 150000 دولار ويحتاج المنزل إصلاحات قيمتها 25000 دولار، فإن قاعدة 70٪ تعني أنه يجب على المستثمر أن لا يدفع أكثر من 80.000 دولار ثمناً للمنزل.
150.000 دولار × 70% = 105000 دولار
105000 دولار – 25000 دولار (قيمة التصليحات) = 80000 دولار.

مقالة ذات صلة: فحص العقارات قبل الشراء – أهميته و فوائده ونصائح ضرورية

20. افهم التكاليف

يعانى بعض المستثمرين العقاريين من الإخفاق فى حساب التكاليف، فمثلاً لم يقوموا بحساب تكاليف الإصلاحات كالسباكة والكهرباء لإخفاقهم فى الحصول على فحص جيد قبل شراء العقار، وتوجد بعض الدول عند الإستثمار فيها يجب عليك إجبارياً ان تؤمن على العقار ضد الحريق وعدم علمك بتلك المصاريف معناه عدم دراستك للسوق جيداً قبل الاستثمار؛ ومن الممكن ان تأتى بعض الأمطار بعد شرائك العقار وتؤدى إلى مشاكل فى السقف فتضطر الى تصليحه وتتكلف اموال ومصاريف إضافية، ومثل تلك المصاريف المفاجئة قد تؤدى الى الفشل وخسارة الصفقات والأموال فى الاستثمار العقارى.

21. افهم السوق

واحدة من أفضل الطرق لتجنب المشاكل عند الاستثمار في العقارات هو فهم السوق، فيجب ان تعرف كم تبلغ قيمة المنزل النموذجي في مجتمع ما لكل قدم مربع، والإيجار الذي يمكن أن تجنيه من عقار استثماري معين، ويجب ان تقوم بتجديد العقارات بطرق تجعلها أكثر جاذبية للمشتري المتوقع؛ فعلى سبيل المثال، لا تقلل أبداً من عدد غرف النوم لو كان العقار سوف يسكنه العائلات، ولو كانت المنطقة لسكن العمال لا تبنى فيها عقارات لسكن العائلات، ومثلاً لا تبنى منزل بحمام سباحة فى منطقة لا تقدر ذلك، فلو كانت البيوت فى المنطقة المتواجد بها العقار يقوموا بعمل حديقة بدون حمام سباحة افعل مثلهم وهكذا قم بدراسة المنطقة وطلبات المستهلكين فيها.

22. إدارة المخاطر الخاصة بك في مجال الاستثمار العقاري

هناك عدة طرق يمكنك من خلالها إدارة المخاطر في الاستثمار العقاري.

  • أولاً : لا تتعمق في الديون، فعند شراء عقار استثماري احرص على ان تدفع على الأقل نسبة 20 ٪ نقداً والباقى بالتمويل العقارى، ويفضل بعض المستثمرين ان يحصلوا على تمويل بنسبة 50% الى 60 % لأنه يزيد من حقوق ملكيتك فى العقار ويقلل من تكلفة الأجل (الفوائد).
  • ثانياً : الحفاظ على احتياطي نقدي كبير، وهذا سيقلل من خطر الاضطرار إلى بيع العقار لأنك تحقق خسارة سريعة لأنه إذا كان لديك المال اللازم سوف تتمسك بالعقار لفترة أطول ولن تبيع العقار وستنتظر حتى يحقق العقار أرباح؛ وأيضاً من خلال وجود احتياطي نقدي كيبر، ستتمكن من دفع فواتير الإصلاح غير المتوقعة قبل أن تضع العقار في السوق، ومن الممكن الحصول على قرض آخر لإصلاح العقار، لكن ذلك يأتي بمعدل فائدة مرتفع يأكل في هامش ربحك.

ملحوظة: ينصح بعض المستثمرين لو كنت مبتدأ، وكنت فى أول استثمار عقارى لك او ليست لديك الخبرة الكافية ان تجعل 50 % من أموالك احتياطي، ففى الغالب الميزانية ستكون أعلى من المتوقع، ولو كان الإطار الزمني 60 يوم توقع ان يصبح 90 يوم.

مقالة ذات صلة:شراء العقار نقداً ام بتمويل عقارى: ما هو أفضل خيار؟

23. كن جيد ولا تكن الأفضل

خطأ شائع في الاستثمار العقاري ان يحاول المستثمر العقاري ان يجعل عقاره الأفضل في المنطقة، فقد يحاول تجديد العقار في منطقة يسكن فيها الطبقة العاملة وتحويل العقار إلى عقار فخم يستهدف الطبقة الغنية، فيجب ان تعلم انه لا يمكنك بيع ذلك العقار بنفس السعر الذي ستحصل عليه لو قمت بنفس التكاليف في منطقة راقية، وسوف ينتهي بك المطاف الى خسارة المال؛ فالافراط في بناء منزل بحيث يكون أفضل من المنازل المجاورة فى نفس الحى مضيعة للمال، ففي البداية يجب ان تصلح كل شيء مكسور أو تالف، ثم تقوم بإجراء تغييرات بسيطة تبرز منزلك ولكن لا تتكلف الكثير، ثم يجب عليك ان لا تقوم ببياض او تشطيب باهظ الثمن.

24. تعظيم قيمة العقارات

ابحث عن طرق لتعظيم قيمة العقار وتحقيق ربح أكبر من نفس العقار الاستثماري، ويمكن أن ينطوي على تأجير زاوية للبنك لتثبيت جهاز صراف آلي؛ وفي مجمع سكني، يمكنك البحث عن خدمات ذات قيمة مضافة، على سبيل المثال يمكنك تقديم خدمة استلام القمامة من باب شقق السكان إلى صندوق القمامة مقابل رسوم متواضعة شهريا، أو أضف بواب أو حارس أمن إلى المبنى، ولآن يمكنك زيادة الإيجار لأن العقار أصبح أكثر جاذبية.

25. تعرف على قواعد وأنظمة الحى الذى يتم الاستثمار فيه

هل تحويل الطابق السفلي لمحلات تجارية مسموح به ام لا؟، هل تحويل الطابق الأول من العقار لمكاتب إدارية مسموح به ام لا؟، ويجب معرفة مثل هذه الأشياء ومعرفة إذا كانت قوانين المناطق المحلية تحظره ام لا، ويجب ان تكون حذراً بشأن خدمات الطعام قبل أن تفتح مطعم، لأن فى بعض المناطق يكون إلزامى عدم فتح المطاعم إلا فى مناطق معينة، ولا تفترض مطلقاً أنه يمكنك إضافة دور أخر أو تقسيم دور او شقة الى شقتين، فيجب ان تفهم القوانين المحلية للحى الذى تسكن فيه، فمن الممكن ان تكون مثل هذة الأشياء تحتاج لتصريح مسبق.

26. النظر في الاستثمارات العقارية غير التقليدية

تذكر أن الاستثمار العقاري ليس من الضروري أن يكون إما الاختيار بين الاستثمار في المنازل العائلية الفردية أو المباني السكنية، حيث يمكنك الاستثمار في مباني المكاتب (الوحدات الإدارية)، المخازن الصناعية والمستودعات، وكل هذه الإستمارات تولد دخل شهرى وهو الإيجار؛ وتذكر ان الإستثمارات العقارية غير التقليدية تحتاج الى بعض الخبرة والدراسة الجيدة.

27. إدارة العواطف الخاصة بك

لا تشتري عقار اغلى من ثمنه لأنك تخشى أن تخسر الصفقة او لأنك أحببت العقار او تحب المنطقة التى بها العقار، فيجب ان لا تقع في الحب عند الاستثمار، فأنت لن تعيش هناك – شخص آخر سوف يعيش لأنك سوف تقوم بتأجيرها لكى تحصل على دخل شهرى.

28. احذر دائما من تضارب المصالح

مثلاُ لو احد يقدم لك نصيحة اسأل نفسك ما العائد الذى سيجنيه من قدم لى النصيحة إن اتبعت نصيحته؟، فعند إستشاراتك لسماسرة البورصة هل الإستثمار فى عقار مادي أفضل ام الإستثمار فى أسهم العقارات فى البورصة؟، سيقولون لك البورصة أفضل لأنها سهلة التسييل (سهولة تحويل الأصل لمال سريعاً) بالمقارنة بالعقارات، ولكن تذكر ان سماسرة البورصة لن يأخذوا عمولة لو استثمرت فى العقارات، ولذلك يجب ان تسأل شخص محايد.

و يجب دائماً ان تقوم بواجبك من ناحية البحث جيداً، ويجب ان تبحث بنفسك عن الحقيقة وابحث عن سلبيات وإيجابيات اى استثمار ودرجة المخاطرة فيه، وتذكر دائماً ان تحذر من تضارب المصالح فى من تستشيرهم، واستشير الخبراء دائماً المتجردين من اى مصلحة.

29. انضم الى من يحمل نفس أهدافك

حاول ان تجالس من يحمل نفس أهدافك فى الإستثمار العقارى، وقم بتكوين شبكة أصدقاء وعلاقات، ولأننا في عالم التواصل الإجتماعى سوف تجد مثلاً على الفيس بوك الكثير من المجموعات المهتمة بالإستثمار العقارى فى جميع الدول والمناطق فى جميع انحاء العالم، وقم بالانضمام لمجموعات الفيس بوك وغيرها من التواصل الإجتماعى المهتمة بالإستثمار والعقارات.

30. موقع العقار

من أول النصائح وأشهرها على الإطلاق “الموقع ، الموقع ، الموقع !! “، ويعتبر موقع العقار حاسم عند الشراء والبيع والتأجير، فموقع العقار مهم، ولذلك ينبغي أن يكون بالقرب من المرافق مثل المدارس والأسواق والحافلات والقطارات ومراكز التسوق والحدائق العامة، فإذا كنت تستطيع العثور على موقع به هذه المواصفات، أنت محظوظ، لأن مثل هذه الأماكن تميل إلى النمو بسرعة، وبالتالى سوف يكون الإستثمار العقارى مربح لك.

ومع ذلك، يريد بعض الأشخاص الأماكن المنعزلة البعيدة عن صخب المناطق الحضرية ولكن زبائن هذه الأماكن ليسوا بالكثرة.ولذلك اعلم انه لا يوجد إستراتيجية استثمار عقارى واحدة صالحة 100% لكل الأوقات ولكل الظروف فأنت لو تعرف قبل الإستثمار كيف ستحقق الأرباح من إستثمارك فتوكل على الله، ولكن تذكر يجب عليك تجنب المخاطرة ولا تشتري شيء بأكثر من ثمنه وخصوصاً فى العقارات مهما كان العقار او قطعة الأرض، ومهما كانت الظروف او الوعود او كيف سيصبح المكان الذى ستشترى فيه فى المستقبل، فتلك مخاطرة يجب تجنبها، وحاول ان تشترى بأقل من القيمة السوقية دائماً كما وضحنا.

31. حالة العقار

العقارات الحديثة ثمنها أغلى من العقارات القديمة إلا إذا كان العقار كلاسيكى، ولكن تذكر شراء العقار لان الطراز كلاسيكى وقديم من المحتمل بطريقة كبيرة ان تكون عملية الشراء على هذا النحو مخاطرة، فانت تشترى للإستثمار، وذلك يجب ات تتأكد من جودة وحالة العقار، فأنت تشترى عقار ومن المحتمل ان يظل معك لمدة 30 عام على الأقل فتأكد من تاريخ بنائه ومن حالته جيداً.

32. لا تترك المال خاملاً

يوجد طرق عديدة للإستثمار وخصوصاُ الإستثمار العقارى، وتركك للمال يعنى خسارة الأرباح التى قد تأتيك إذا قمت بتشغيل المال فى اى استثمار.

33. العثور على العقار المناسب

يسأل بعض الأصدقاء عن كيفية العثور على العقار المناسب للإستثمار؟، إذا كان هذا سؤالك فأبحث عن العقار الذى يمكن أن ترتفع قيمته، ويمكن ان يتم استئجاره بسهولة وإعادة بيعه بسعر جيد تحقق فيه ربح، وأعلم ان العقارات ستحتاج منك على الأقل 3 – 5 سنوات حتى تبيعها بملغ يحقق لك ربح جيد لانه فى الغالب انت تدفع مبلغ شراء العقار بالإضافة لمصاريف أخرى كمصاريف التسجيل والسمسرة والمحامى و…إلخ.

34. إنه أمر لا بد منه معرفة القوانين

جزء من النجاح في مجال العقارات هو معرفة القوانين الحالية للدولة التى تستثمر فيها مثل قوانين الضرائب، فإذا كنت رجل أعمال عقاري لا تعرف القوانين، فقد ينتهي بك الأمر إلى خسارة الكثير من المال أو الأسوأ في السجن.

35. من المهم توظيف محاسب موثوق

هذا مهم للغاية فى أي نوع من الأعمال، وهذا في الواقع مهم للنجاح في مجال العقارات لأن المعاملات تنطوي على المال، وأحد الأشخاص المهرة في تحليل وتفسير المعلومات النقدية هو محاسب معتمد؛ فمن خلال مساعدة محاسب، سيتمكن المستثمرون العقاريون من تتبع انحسار السوق وهبوطه و يتمكنوا أيضاً من تتبع تدفق السوق وأرتفاعه، واى مستمر عقارى يجب ان يكون ملم بأساسيات المحاسبة، ونحن نتناول فى موقعك أسود البيزنس مقالات مختلفة عن التمويل والمحاسبة أنصح بالإطلاع عليها وخصوصا لو معلوماتك قليلة فى المحاسبة أبدأ بـ المحاسبة المالية.

36. قم بتشغيل الأرقام

الاستثمار فى العقارات يدور حول الأرقام، وإذا كان العقار الهدف منه الدخل، فإن الأمر يتعلق برقم واحد على وجه الخصوص: التدفق النقدي، ولذلك يجب ان تتأكد من أنه سيكون لديك تدفق نقدي من الشهر الأول، وبالطبع يجب ان تكون إيراداتك أكبر من مصروفاتك.

خاتمة

القواعد والصيغ والنصائح العقارية هي في الواقع مجرد مبادئ توجيهية، وحتى القاعدة المذكورة أعلاه حول التدفق النقدي يمكن كسرها إذا كنت تعرف أن الإيجارات يمكن أن تزداد قيمتها قريباً، فعلى سبيل المثال. يجب عليك استخدام الحس السليم والتعلم من التجربة، ولا يمكنك استبدال التحليل الجيد بالقواعد والصيغ والنصائح العقارية.ولا تنسى دائما “الإستماع إلى السوق”.

ملحوظة مهمة جداً:- هذة المقالة ليست كافية بالطبع للإلمام بأساسيات الإستثمار العقارى،وليست فيها كل المعلومات التى اريد ان أطلعك عليها صديقى القاريء، ولذلك أنصح بشدة لمصلحتك الشخصية إذا كنت مهتم او سوف تهتم فى يوم من الأيام فى شراء عقار او الإنتقال الى مكان أفضل او تفكر فى بيع عقار او اى شيء له علاقة بالعقارات او البيوت ان تطلع على كل مقالات موقعك أسود البيزنس عن العقاراتوالاستثمار العقاري فسوف تجد فيها الأساسيات والنصائح لكى تكون مستثمر عقارى ناجح بأذن الله.واعلم ان كل مقالات موقعنا ستجدها مرتبطة ببعضها.

وفى النهاية النصيحة رقم 37 سوف تضيفها انت فى التعليقات بالأسفل، ولا تبخل علينا بتعليق؛ فنحن بإنتظارك، وشكراً مقدماً.