الاستثمار العقارى: التعريف، الأنواع، الخطوات،

الاستثمار العقارى: التعريف، الأنواع، الخطوات،

في ظل البيئة التضخمية الحالية، فإن الإستثمار العقارى قد يكون بمثابة خطوة استراتيجية، ولذلك في هذه المقالة سنوضح في البداية تعريف الاستثمار العقاري، ثم سنوضح أنواع الاستثمار العقارى، ثم سنوضح خطوات الاستثمار العقاري، ثم سنوضح فوائد الاستثمار العقارى، ونختم المقالة بتوضيح مخاطر الاستثمار العقارى.

ما هو الاستثمار العقارى؟

الاستثمار العقاري Real Estate Investing هو عملية الحصول على العقارات لتوليد الدخل أو بناء الثروة أو تنويع الاستثمارات، وهو يختلف عن أنواع الاستثمار الأخرى، مثل الأسهم والسندات، لأنه يشتمل على أصول ملموسة؛ والاستثمار العقاري يتضمن شراء العقارات، سواء كانت سكنية أو تجارية، بهدف توليد الدخل من دفعات الإيجار، أو زيادة قيمة العقارات علي مر السنين، أو كليهما؛ وعلى عكس الأسهم والسندات، تعد الاستثمارات العقارية أصولًا ملموسة يمكن استخدامها فعليًا وإدارتها وتحسينها.

أنواع الاستثمار العقارى

هناك أنواع مختلفة من الاستثمارات العقارية، ولكل منها خصائصه الخاصة وعوائده المحتملة؛ وفيما يلي بعض الأنواع الشائعة للاستثمار العقاري:-

أولاً:- العقارات السكنية

العقارات السكنية هي عقارات مصممة للأشخاص للعيش فيها، مثل منازل الأسرة الواحدة والمنازل المستقلة والشقق.

  • منازل الأسرة الواحدة : منازل الأسرة الواحدة هي منازل مستقلة مخصصة لعائلة واحدة، وعادةً ما تدر دخلاً من خلال الإيجارات طويلة الأجل.
  • المنازل متعددة الأسر : المنازل متعددة الأسر، مثل التوين هاوس والتريبل هاوس والعمارات السكنية المكونة من شقق سكنية فردية؛ وهذة المنازل متعددة الأسر يمكن أن توفر عوائد أعلى بسبب تعدد المستأجرين.
  • منازل العطلات : منازل العطلات Vacation Rentals هي عقارات يتم تأجيرها على أساس قصير الأجل للمسافرين، وغالبًا ما توفر دخل إيجار أعلى مقارنة بالإيجارات طويلة الأجل؛ ومن أشهر الأمثلة علي منازل العطلات هي شراء عقار في منظفة سياحية وتأجيرة علي أساس قصير الأجل (باليوم ) للسياح علي موقع Airbnb.

ثانياً:- العقارات التجارية

تم تصميم العقارات التجارية للشركات ويمكن أن تشمل مباني المكاتب ومحلات البيع بالتجزئة والمستودعات الصناعية.

  • مباني المكاتب: مباني المكاتب هي عقارات تجارية تضم أنواعًا مختلفة من الشركات وتدر الدخل من خلال الإيجار الذي يدفعه المستأجرون.
  • متاجر البيع بالتجزئة: عقارات البيع بالتجزئة هي المباني المستخدمة لشركات البيع بالتجزئة، مثل مراكز التسوق والمتاجر المستقلة، والتي تكسب الدخل من خلال عقود الإيجار.
  • المستودعات الصناعية: تشمل العقارات الصناعية المستودعات ومرافق التصنيع، التي تدر دخلاً من المستأجرين العاملين في صناعات مثل الخدمات اللوجستية والصناعات التحويلية والمخازن.

ثالثاً:- صناديق الاستثمار العقاري ( REITs )

صناديق الاستثمار العقاري ( REITs ) هي الشركات التي تمتلك وتدير العقارات المدرة للدخل، مما يسمح للمستثمرين بالاستثمار في محفظة متنوعة من العقارات دون امتلاكها أو إدارتها بشكل مباشر.

  • صناديق الاستثمار العقارية المتداولة علنًا : يتم إدراج صناديق الاستثمار العقارية المتداولة علنًا في البورصات، مما يسمح للمستثمرين بشراء الأسهم وكسب الدخل من خلال توزيعات الأرباح وزيادة رأس المال.
  • صناديق الاستثمار العقارية غير المتداولة : صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة ليست مدرجة في البورصات، مما يوفر عوائد محتملة أعلى ولكن أيضًا سيولة ومخاطر أكبر مقارنة بصناديق الاستثمار العقارية المتداولة علنًا .
  • صناديق الاستثمار العقاري للرهن العقاري (mREITs): تستثمر صناديق الاستثمار العقاري للرهن العقاري في الرهون العقارية والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري والديون الأخرى المتعلقة بالعقارات، مما يدر دخلاً من الفوائد على هذه الاستثمارات.

خطوات الاستثمار العقاري

يتضمن الاستثمار العقاري خطوات مختلفة، بدءًا من البحث واختيار العقارات وحتى إدارتها وتحقيق الإيرادات؛ وسيناقش هذا القسم من المقالة المراحل المختلفة للاستثمار العقاري .

أولاً:- البحث واختيار الممتلكات

قبل الاستثمار في العقارات، من الضروري إجراء بحث شامل وتحديد العقارات المناسبة التي تتوافق مع أهداف الاستثمار.

  • تحليل السوق: يجب على المستثمرين تحليل سوق العقارات المحلية، مع الأخذ في الاعتبار عوامل مثل العرض والطلب، ومعدلات العقارات الشاغرة، وأسعار الإيجار.
  • تحليل الملكية: يجب على المستثمرين تقييم العقارات المحتملة، وتقييم عوامل مثل الموقع، وحالة العقار، والعوائد المتوقعة .
  • التحليل المالي : يجب على المستثمرين تحليل الجوانب المالية للعقارات المحتملة، بما في ذلك سعر الشراء وخيارات التمويل والتدفق النقدي المتوقع.

ثانياً:- التمويل والتملك

بعد اختيار العقار، يحتاج المستثمرون إلى تأمين التمويل وإكمال عملية التملك.

  • الدفعة الأولى: يحتاج المستثمرون عادةً إلى تقديم دفعة أولى Down Payment، وهي عبارة عن نسبة مئوية من سعر الشراء، لتأمين للحصول علي فرص التمويل العقاري للعقار.
  • قرض التمويل العقاري: غالبا ما يستخدم المستثمرون قرض التمويل العقاري لتغطية التكلفة المتبقية للعقار، وتتواجد خيارات قروض عقارية مختلفة اعتمادا على درجة الائتمان للمستثمر، والتاريخ المالي، ونوع العقار.
  • عملية الإغلاق: تتضمن عملية الإغلاق Closing Process إنهاء عملية شراء العقار، بما في ذلك توقيع المستندات القانونية، وتحويل الأموال، والحصول على سند الملكية.

ثالثاً:- إدارة الممتلكات

تعد الإدارة الفعالة للممتلكات أمرًا ضروريًا للاستثمار العقاري الناجح، لأنها تضمن صيانة العقار بشكل جيد وتوليد دخل ثابت.

  • الصيانة والإصلاحات: تساعد الصيانة الدورية والإصلاحات في الوقت المناسب في الحفاظ على قيمة العقار وضمان بقائه جذابًا للمستأجرين.
  • فحص المستأجر: يساعد الفحص الشامل للمستأجر على تقليل معدلات الشغور (ان يصبح اللعقار غير مستأجر) وضمان دخل موثوق به من المستأجرين المسؤولين الذين يدفعون الإيجار في الوقت المحدد ويحافظون على العقار.
  • الامتثال القانوني: يجب على المستثمرين الالتزام باللوائح الحكومية، مثل قوانين الإيجارات وقوانين البناء، لتجنب الغرامات والمسائل القانونية.

طرق الربح من خلال العقارات

لكسب المال من العقارات، أمام المرء خيارات مختلفة؛ وهذه هي أهم الطرق للاستثمار في العقارات مذكورة أدناه:

  • زيادة قيمة العقار : عادة، تستمر قيمة العقار في الارتفاع حتى لو كان هناك تضخم اقتصادي inflation، وبالتالي فإن الاستثمار في العقارات هو قرار حكيم.
  • دخل الإيجار : يعد تأجير المباني، سواء كانت سكنية أو تجارية، فكرة جيدة دائمًا لتوليد دخل سلبي تصاعدي progressive passive income على المدى الطويل.
  • العمولات ذات الصلة بالعقارات : يمكن لشركات إدارة العقارات أو الوكلاء أو الوسطاء العقاريين كسب المال على شكل عمولة من خلال تسهيل تبادل العقارات بين المشتري والبائع.
  • الدخل من الاستثمار العقاري الإضافي : أحد أهم الطريق لتحقيق ربح إضافي من العقارات هو تركيب ماكينة بيع آلية vending machine في المباني التجارية
  • .صناديق الاستثمار العقاري (REIT): يمكن للمستثمرين الراغبين في الاستثمار في العقارات ولكنهم يفتقرون إلى رأس المال الكافي لشراء عقارات ان يقوموا بشراء أسهم من صناديق الاستثمار العقاري (REIT) المدرجة في البورصة.
  • فوائد الاستثمار العقارى

    يمكن أن يكون الاستثمار في العقارات مفيدًا على المدى الطويل، وإذا تم تنفيذه بحكمة، فقد يولد عوائد مربحة، وهذه هي بعض فوائد الاستثمار العقارى :

  • التحوط ضد التضخم : على عكس الأصول الأخرى، لا تتأثر العقارات سلبًا بالتضخم؛ وبدلا من ذلك، تزداد قيمتها ودخلها في أوقات التضخم.
  • الإيجار بدقع قسط التمويل العقاري : العقارات السكنية والتجارية هي الأصول الوحيدة التي لديها القدرة على توليد الدخل من خلال الإيجارات لسداد كل او جزء من قيمة قسط التمويل العقاري.
  • الدخل المستقر : يمكن اعتباره أهم مصدر لتوليد الدخل السلبي، يمكن للمستثمرين تأجير ممتلكاتهم لضمان تدفق نقدي منتظم وثابت.
  • المزايا الضريبية : يتمتع المستثمرون العقاريون بإعفاءات ضريبية على دخل الإيجار حتى حد معين في كثير من الدول، وحتى معدلات الضرائب على العقارات على المدى الطويل تكون منخفضة للغاية.
  • اتخاذ القرار الذاتي : يتمتع المستثمر العقاري بالحرية في اتخاذ قراره الخاص، على غرار إدارة أي كيان تجاريآخر؛ باختصار، المستثمر هو رئيس نفسه.
  • الأمان المالي : كما نعلم أن وضع الأموال في العقارات هو استثمار طويل الأجل، وبالتالي يمتلك المستثمر أصلاً مادياً، وبالتالي يوفر الأمان المالي للشخص.
  • زيادة القيمة : العقارات تحقق ارتفاعًا في قيمتها على المدى الطويل.
  • عيوب الاستثمار العقارى

    عندما يكون العقار استثمارًا مربحًا، فإنه يحتوي على بعض القيود التي نناقشها أدناه:

  • أعباء الصيانة والإدارة: الاستثمار العقاري هو شراء أصل مادي يتضمن الإنفاق على صيانته، ويحتاج المستثمر أيضًا إلى إدارة مصدر الدخل الناتج عن ذلك.
  • تكلفة المعاملات الضخمة : شراء وبيع العقارات أمر مكلف؛ فتكلفة المعاملات مثل رسوم تسجيل العقار والنفقات القانونية وما إلى ذلك مرتفعة للغاية مما يؤدي إلى زيادة تكلفة الاستثمار بالنسبة للمشتري.
  • يخلق مسؤولية مالية وقانونية : قد يصبح المستثمر مثقلًا بالمسؤولية المالية إذا قام بشراء عقار على سبيل القرض، وحتى نقل الملكية في وقت شراء العقار يخلق التزامًا قانونيًا على المستثمر.
  • بطبيعتها أقل سيولة : على عكس الاستثمارات الأخرى مثل الأسهم، لا يمكن شراء العقارات وبيعها بانتظام بسهولة؛ ولذلك، قد لا يكون خيارًا استثماريًا مناسبًا للمستثمرين الباحثين عن أرباح قصيرة المدى.
  • يتطلب التعامل مع أوجه القصور في السوق : في بعض الأحيان، يقوم المستثمرون الذين يفتقرون إلى المعلومات اللازمة حول المشروع العقاري المرتقب، بوضع أموالهم في مشاريع غير مربحة.
  • لا يوجد استحقاق محدد: لا يتم تقييم العقارات بمعدل محدد في فترة محددة؛ فزيادة رأس المال في حالة العقارات هي عملية طويلة الأجل على الرغم من أنها مفترضة ولكنها غير محدد مسبقًا.
  • أسباب الفشل في الاستثمار العقاري

    إذا لم يتم الاستثمار العقاري بحكمة، فقد يؤدي ذلك إلى عوائد ضعيفة أو انخفاض في قيمة الاستثمار؛ وفيما يلي بعض الأسباب الرئيسية التي تؤدي إلى فشل الاستثمار العقاري:

  • نقص المعرفة : قبل الاستثمار في العقارات، يجب أن يكون لدى الشخص معرفة ومعلومات كافية عن المشروع الذي يخطط للإنفاق فيه، ويفشل معظم المستثمرين في تحليل الوقت المناسب للاستثمار أو تحليل إمكانات العقار ولا يستطيعوا توليد عائد جيد على الأموال المستثمرة.
  • سوء الإدارة : شراء عقار مناسب كاستثمار هو فن، ولكن يحتاج المستثمر إلى الاهتمام بنفس القدر بإدارة وصيانة تلك العقارات والإهتمام أيضاً بالميزانية والمستأجرين؛ والعقارات التي تتم إدارتها بشكل سيئ، قد تستنزف العوائد.
  • الحسابات الخاطئة : يتطلب الاستثمار العقاري اتباع نهج حسابي ومهارات رياضية لتحديد الربحية المستقبلية للمشروع؛ وفي بعض الأحيان، يفتقر المستثمرون إلى هذه المهارات الخاصة ويمولون مشاريع أقل فائدة.
  • الاستسلام المبكر : من أكثر الأخطاء الشائعة التي يرتكبها المستثمر غير الصبور هو توقع عائد مرتفع من الاستثمار العقاري خلال فترة قصيرة، وإذا لم يحدث ذلك فإنهم يفقدون الأمل ويستسلمون بسهولة، ويحتاج هؤلاء الأشخاص إلى أن يفهموا أن هذه الاستثمارات تحقق عوائد عالية على المدى الطويل.
  • فى النهاية آخر نقطة انت من ستضيفها فى التعليقات، شارك غيرك ولا تقرأ وترحل.