الجميع لا يريد ان يقع فريسة للنصب العقارى ويريد معرفة كيفية تجنب النصب العقاري ولذلك تجد الكثير من المتعاملين فى السوق العقارى يحاولوا ان يتجنبوا نصب شركات التسويق العقارى بمعرفة أسماء هذة الشركات.
النصب العقارى الان أصبح أكثر إحترافية فمن الممكن ان تجد إعلانات له على التلفزيون تداعب أحلام الكثير بحلم إمتلاك عقار بأقل التكاليف، وبأذن الله انت بعد هذة المقالة سوف تكون قادر على معرفة كيفية تجنب النصب العقاري حتى لا يسمع اى شخص اخر مقولة “القانون لا يحمى المغفلين”.
طرق النصب العقارى وكيفية تجنبها – 15 نصيحة
1. يجب ان تتوجه الى الجهه الحكوميه المختصه لتتاكد من ان الشخص الذي تشتري منه العقار هو المالك الفعلي ولذلك يجب ان تتاكد من تسلسل الملكية للعقار، ولو كان الملك السابق للارض التي تم بناء العقار عليها جهه حكوميه يجب ان تتاكد ايضاً من ان الشخص الذي تشتري منه العقار هو الشخص الذي باعث له الجهه الحكوميه الارض.
2. يجب ان تتاكد من ان الشخص الذي تشتري منه العقار قد قام بتسديد كافة تكاليف الشراء للمالك السابق ولا توجد اقساط متبقيه، ولو كان المالك السابق للارض التي تم بناء العقار عليها جهه حكوميه، يجب ان تتاكد من انه تم تسديد جميع المستحقات بالكامل للجهة الحكومية.
22 نصيحة لإحتراف مهارات التفاوض عند شراء وبيع العقارات
3. يجب ان تتاكد من ان العقار الذي تنوي شرائه قد تم اصدار ترخيص بناء له، وقد تم ادخال المرافق له بالكامل وتم دفع تكاليف إدخال تلك المرافق بالكامل ولا توجد مديونية على العقار عند الجهات الحكومية. ولو كنت ستشتري طابق في العقار يجب ان تتأكد من أن هذا الطابق داخل رخصة البناء وان العقار لا يوجد به طابق مخالف لرخصة البناء.
22 نصيحة لإحتراف مهارات التفاوض عند شراء وبيع العقارات
التطوير العقارى – تعريف ومبادئ وخطوات التطوير العقاري
4. يجب ان تتاكد من ان العقار لم يكن مرهون الى اي جهه ولم تكن عليه اي مديونيات ولو كانت عليه مديونيات فقد تم تسديدها بالكامل.
5. يجب ان تتاكد من ان مواصفات العقار المكتوبة في العقد هي نفس المواصفات الموجودة على ارض الواقع، فمثلاً يجب أن تقوم بقياس مساحة العقار بنفسك ومقارنة تلك المساحة بالمساحة الموجودة فى العقد.
6. التاكد من عدم وجود مالكين اخرين للعقار الذي تريد شراءه، فمثلا لو كان البائع وريث ضمن ورثة لابد أن تطلع على إعلام الوراثة الخاص بهم وعددهم ونصيب كل فرد وأن يوقعوا جميعاً على عقد البيع لاثبات موافقتهم على عمليه البيع، وفى حالة وفاة أحد من هؤلاء الورثة لابد أيضاً يكون هناك إعلام وراثة له أيضاً ويوقع جميع ورثة هذا الوريث أيضا.
7. يجب ان تقوم بتوثيق جميع الاموال التي تدفعها للبائع عن طريق القيام بعمليه الدفع عن طريق التحويلات البنكيه، فتقوم بالبيع بتحويل الاموال من حسابك الشخصى لحساب البائع.
8. و اهم النقاط هى ان تتاكد من أن تم توثيق العقار بطريقه قانونيه صحيحه، يجب ان تتبع القوانين الموجوده في بلدك وان تقوم بتسجيل العقار باسمك لدي الجهات الحكوميه المختصه لكي تقوم بحفظ حقوقك.
فمثلا في دبي يجب ان تحصل على عدم الممانعه من المطور لكي تثبت ان المالك / البائع قام بتسديد كل رسوم الخدمات المستحقة وعدم قيامه بأي مخالفة تتعلق بنظام الملكية المشتركة.
بعد الحصول على عدم الممانعه يجب ان تذهب الى امين التسجيل لنقل الملكيه.
وفي المملكه العربيه السعوديه يجب عليك بعد الاطلاع على كافه صكوك الملكيه والتاكد من صحتها من الجهات الحكومية ان تقوم بكتابه العقد وتقوم بتوثيقه لدي كاتب العدل.
وفي مصر العقود إما عقود بيع مسجلة أو عقود بيع ابتدائية:
العقود المسجلة لدي الشهر العقاري هي افضل العقود وكل ما عليك هو أن تتأكد من صحة العقد لدي الشهر العقاري ثم تقوم بتقديم طلب لتسجيل العقار باسمك.
عقود البيع الابتدائيه في مصر لها ثلاثه اشكال:
الشكل الأول هو العقد الحاصل على حكم بصحه ونفاذ وهذا العقد يعتبر ناقل للملكية نقل نهائى، ويتمكن من خلاله المشترى أن يحصل على حكم بالمحكمة بنقل الملكية والتسجيل بالشهر العقارى فى آن واحد.
الشكل الثانى هو العقد الحاصل على صحة التوقيع وهذا العقد لا يعتبر ناقل للملكية بل أنه يثبت صحة توقيع الشخص على العقد المبرم مع المشترى فقط. ولذلك يجب أن تحصل على تسلسل عقود الملكية بجانب هذا العقد، وتسلسل عقود الملكية هي سلسلة العقود السابقة للعقد الذى قمت بتوثيقه مع البائع حتى نصل إلي أقرب عقد مسجل للعقار مع التأكد من صحة تلك العقود.
الشكل الأخير وهو يكون مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل علي أي أحكام وتكمن هنا خطورة هذا العقد لأن اى شخص يستطيع تزوير العقد ووضع تاريخ وبيانات غير حقيقية ويدعى أن العقد صحيح. وفى هذة الحالة يجب على المشترى العودة لسؤال المشترين السابقين للتأكد من صحة العقد ويحاول أن يصل الى عقد من مشترى سابق قام بصحة ونفاذ او قام بالتسجيل فى الشهر العقارى.وكنصيحة فى مثل هذا النوع من العقود تشتهر عمليات النصب فى مصر فهذا النوع من العقود من أشهر طرق النصب فى بيع الشقق، ولذلك يجب تجنب التعامل فى مثل هذة العقود.
9. يجب أن يحتوي عقد البيع على العديد من البيانات المهمة، مثل اسم المشتري والبائع كاملا، ورقم بطاقة الهوية الوطنية، وعنوان محل الإقامة كاملا، وبيان تفصيلي بالمبيع ( سواء كانت شقة، أوقطعة ارض فضاء، أو محلا تجاريا أوعقارا كاملا) وبيان مساحته بالتحديد، وبيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع، والمنطقة، والمحافظة، ثم بيان مساحي تفصيلي عن قطعة الارض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية، وبالنسبة للشقق والمحلات يتم تحديد قطعة الأرض المقام عليها البناء, وكذلك بيان الثمن، وكيفية دفعه بشكل واضح.
كذلك يجب أن يتسلم المشتري كافة عقود الملكية السابقة من البائع، كما يجب أن يشتمل العقد علي حدود ووصف ومعالم كاملة للعقار من حيث الاتجاهات وكذلك اتجاه مدخل العقار ووصف الدور في حاله بيع شقة، وذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق والمحلات.
ويجب أن يوجد بند صريح فى العقد بأن المالك يضمن العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بالمسئولية في حاله ظهور أى عيب خفي بالعقار سواء كان العيب ماديا أو قانونيا.وعند شراء شقة او محل فى عمارة يجب أن يوضح العقد مقدار حصتك فى الأرض.
10. اياك ان تشتري عقار لم يدخله المرافق مثل الماء والكهرباء والغاز، وعند شراء العقار يجب ان يمضي البائع على العقد امامك ويجب ان يتنازل لك عن عداد الماء والكهرباء والغاز في إقرار منفصل.
المصطلحات العقارية – 52 مصطلح عقارى مهم يجب معرفته
11. لو ستشتري عقار تحت الإنشاء يجب ان تعرف تاريخ الشركة التى تتعامل معها وسمعتها في الوفاء بالتزاماتها من حيث مواعيد التسليم، ويجب ان تعرف اسماء اصحاب الشركة والمديرين وسمعتهم ويحب أن تتأكد من انهم أشخاص أصحاب سمعة طيبة. ويجب ان تقوم بزيارة مقر المشروع بإنتظام للتأكد من جدول التسليم وأنك سوف تستلم المشروع في الميعاد المتفق عليه، ولو حدث انحراف عن الجدول الموضوع تستطيع ان تعرف به مبكراً و تتجنب عمليات النصب وبالتالي تحافظ على اموالك.
12. اياك ان تشتري عقار بوعد من البائع بان العقار سوف تزداد قيمته في المستقبل لأى سبب، دائما اشتري العقار بناءا على الوضع الحالى، فالمستقبل دائما غير مضمون مهما كانت وعود البائع.
13. عندما تجد العقار سعره رخيص او تجد تسهيلات غير طبيعيه فى السداد وغير معقولة مقارنة بالعقارات الاخرى فى نفس المنطقة، ففى هذة اللحظة يجب ان تعرف ان هناك امر غير طبيعي حتى لا تقع فريسة لعمليات النصب.
14. يجب ان تقوم بزيارة العقار الذي تنوي شراءه فى الصباح والمساء بدون السمسار لكي تعرف مميزات وعيوب المنطقة التى فيها العقار، ويجب ان تسأل سكان المنطقة عن متوسط اسعار العقارات وعن ميزات وعيوب المنطقة التي تنوي الشراء فيها.
15. اياك ان تشتري العقار تحت ضغط من البائع او السمسار، دائما خذ وقتك وقم بالبحث ولاتستعجل، فهذه اموالك التي تعبت في الحصول عليها.
8 حيل وطرق نصب يستخدمها سماسرة العقارات
فى النهاية اخر نقطة انت من ستضيفها فى التعليقات، شارك غيرك ولا تقرأ وترحل.
