تقييم وتثمين العقار – طرق تقييم العقار وما يجب ان تعرفه

تقييم العقار وتثمين العقار – طرق التقييم العقارى وما يجب ان تعرفه

يعد تقدير قيمة العقارات أمراً ضرورياً لمجموعة متنوعة من الأسباب والتى منها الحصول على التمويل عن طريق رهن العقار والقيام بالتأمين على العقار وتحديد قيمة الضرائب على العقار “الضرائب العقارية”. ولكن بالنسبة لمعظم الناس، فإن تحديد السعر العادل لشراء منزل او شقة او قطعة أرض هو التطبيق الأكثر فائدة لتقييم العقارات. توفر هذه المقالة مقدمة للمفاهيم والأساليب الأساسية للتقييم العقاري و اسس التقييم العقاري، خاصة فيما يتعلق بشراء وبيع العقارات.

مفاهيم تقييم العقار الأساسية

القيمة

من الناحية الفنية ، يتم تعريف قيمة العقار على أنها المنافع التى يحصل صاحب العقار عليها من إمتلاكه للعقار. على عكس العديد من السلع الاستهلاكية التي يتم استخدامها بسرعة، تتحقق فوائد الملكية العقارية بشكل عام على مدار فترة زمنية طويلة. لذلك يجب أن يأخذ تقدير قيمة العقار في الاعتبار الاتجاهات الاقتصادية والاجتماعية، وكذلك الضوابط أو اللوائح الحكومية والظروف البيئية التي قد تؤثر على العناصر الأربعة للقيمة:

• الطلب: الرغبة أو الحاجة إلى ملكية العقار، وهذة الرغبة او الحاجة يجب ان تكون مدعومة بالمال ليتم إشباع الرغبة.
• المنفعة: القدرة على تلبية رغبات واحتياجات أصحاب العقار فى المستقبل.
• الندرة: العرض المحدود من العقارات المنافسة للعقارالذى يتم شراؤه.
• قابلية النقل: سهولة نقل ملكية العقار من شخص لأخر.

الفرق بين تقييم العقار وتثمين العقار؟

تثمين العقار: التثمين من الثمن، والثمن هو ما تقوم بدفعه بالفعل لشراء العقار و الثمن هو المبلغ المكتوب فى عقد البيع.

تقييم العقار: التقييم من القيمة، وقيمة اى عقار يتم تحديدها من المنافع التى يحصل صاحب العقار عليها من إمتلاكه للعقار، وقيمة العقار يتم تحديدها بواسطة الخبراء المقيمين، فالقيمة تختلف من عقار لأخر على حسب موقعه والتشطيبات وسنة البناء وأشياء أخرى نتناولها فىهذة المقالة.

الفرق بين تسعير العقار و تثمين العقار وتقييم العقار ؟

تسعير العقار:- التسعير من السعر، والسعر هو المبلغ الذى يطلبه صاحب العقار لكى يقوم بنقل ملكية العقار للمشترى، ومن الممكن ان لا يتم إتمام البيع بالسعر الذى حدده المالك، فمن الممكن ان يحدث تفاوض ويتم تخفيض السعر الذى حدده المالك.

22 نصيحة لإحتراف مهارات التفاوض عند شراء وبيع العقارات

اما تثمين العقار وتقييم العقار، قد وضحنا الفرق بينهم فى السطور السابقة.

القيمة مقابل التكلفة والثمن

القيمة لا تساوي بالضرورة التكلفة أو الثمن. تشير التكلفة إلى النفقات الفعلية – على مواد البناء والعمالة التى قامت بالبناء. الثمن من ناحية أخرى، هو المبلغ الذي يدفعه شخص ما مقابل شيء ما. فبينما يمكن أن تؤثر التكلفة والثمن على القيمة، إلا أن الثمن والتكلفة لا يحددان القيمة.

قد يكون ثمن بيع المنزل 150.000 دولار، لكن القيمة قد تكون أعلى أو أقل بشكل كبير. على سبيل المثال، إذا وجد المالك الجديد خللاً خطيراً في المنزل، مثل الأساس المعيب، فقد تكون قيمة المنزل أقل من الثمن الذى قام بدفعه مالك المنزل لإمتلاك هذا العقار المعيب.

القيمة السوقية

التقييم هو رأي أو تقدير بخصوص قيمة عقار معين فى تاريخ محدد. تُستخدم تقارير التقييم من قبل الشركات والهيئات الحكومية والأفراد والمستثمرين وشركات التمويل العقاري عند اتخاذ القرارات المتعلقة بالمعاملات العقارية. الهدف من التقييم هو تحديد القيمة السوقية للعقار.

والقيمة السوقية للعقار هى الثمن الأكثر احتمالاً الذي ستجلبه الملكية (العقار) في سوق تنافسي مفتوح.

قد لا يمثل ثمن العقار السوقى القيمة السوقية دائماً. وثمن العقار السوقى هو السعر الذي يباع به العقار فعلياً، على سبيل المثال، إذا كان البائع تحت الإكراه بسبب عدم قدرته على عدم سداد أقساط التمويل العقارى ، فقد يبيع العقار أقل من قيمته السوقية.

طرق التقييم

اجراء تقييم دقيق لأى عقار يعتمد على منهجية جمع البيانات. البيانات تكون بيانات خاصة بالعقار تغطى كافة تفاصيله، وبيانات عامة عن حالة السوق فى الدولة وفى المنطقة والمدينة والحى الذى يقع فيه العقار، لتحديد قيمة العقار.

يستخدم المثمن والمقيم العقارى ثلاثة أساليب أساسية لتحديد قيمة العقار.

الطرق المستخدمة فى تقييم الأصول العقارية:

الطريقة الأولى: نهج مقارنة المبيعات

يستخدم نهج مقارنة المبيعات بشكل شائع في تقييم المنازل و الأراضى. يسمى في بعض الأحيان نهج “طريقة” بيانات السوق، وهي عبارة عن تقدير للقيمة مستمد من خلال مقارنة عقار مع عقارات تم بيعها مؤخراً بخصائص متشابهة و يشار إلى هذه الخصائص المتشابهة على أنها قابلة للمقارنة، ولكي توفر مقارنة صالحة، اتبع النصائح التالية:

• يجب ان يكون نوع العقار متشابه قدر الإمكان
• يجب ان يكون قد تم بيع العقار خلال العام الماضي في سوق مفتوح وتنافسي
• يجب ان يكون قد تم بيع العقار في ظل ظروف السوق المعتادة

يجب استخدام ثلاثة أو أربع صفات قابلة للمقارنة على الأقل في عملية التقييم. من أهم العوامل التي يجب مراعاتها عند اختيار المقارنات هي الحجم، والميزات القابلة للمقارنة، وربما الأهم من ذلك كله، موقع العقار والذى يمكن أن يكون له تأثير هائل على القيمة السوقية للعقار.

الصفات التى يجب مراعتها فى المقارنة

نظراً لعدم وجود عقارين متشابهين تماماً، سيتم الإستعانة بالمتغيرات والميزات المختلفة والعوامل الأخرى التي قد تؤثر على القيمة للمقارنة بين العقارات، بما في ذلك:

• عمر وحالة المباني
• تاريخ البيع، في حالة حدوث تغييرات اقتصادية بين تاريخ بيع العقار الذى يتم المقارنة معه والعقار الذى نقوم بتقييمه.
• شروط وأحكام البيع، مثل ما إذا كان بائع العقار تحت الإكراه لبيع العقار بسرعة بسبب حاجته للمال أو إذا تم بيع العقار بين الأقارب (بسعر مخفض).
• الموقع ، نظراً لأن العقارات المماثلة قد تختلف في السعر من حي إلى آخر.
• السمات المادية بما في ذلك الشكل العام لقطعة الأرض التى عليها العقار، والمناظر الطبيعية التى يطل عليها العقار، ونوع ونوعية البناء، وعدد ونوع الغرف، ومساحة العقار، ودرجة شطيب الأرضيات، الإضافات المميزة التى توجد فى المطبخ، حمام السباحة، نظام التبريد والتدفئة، نسبة الواجهة الى العمق وعدد الأدوار المسموح بنائها من قبل الجهات الحكومية المختصة،…الخ.
• صكوك الملكية للعقار وتسجيل العقار لدى الجهات الحكومية المختصة، فمثلاً فى مصر العقارات المسجلة لدى الشهرالعقارى تكون أغلى من غيرها.

عند الإعتماد على المتغيرات السابقة ستستطيع تحديد نطاق معين لسعر العقار الذى تقوم بتقييمه، ولكى تقوم بتحديد سعر محدد يجب ان تعتمد على المتغيرات التى لها ثقل أكبر فى التقييم أعلى من غيرها من المتغيرات.

الطريقة الثانية: نهج التكلفة

يقوم نهج التكلفة على افتراض أن المشتري العاقل لن يدفع مقابل عقار حالي أكثر من السعر الازم لشراء أرض مماثلة وبناء مبنى مماثل عليها. هذا النهج “الطريقة” فى التقييم مفيدة عندما تكون العقارات التي يتم تقييمها من النوع الذي لا يتم بيعه بشكل متكرر ولا يولد دخلاً. ومن الأمثلة على ذلك المدارس والمستشفيات والمباني الحكومية.

تتضمن هذه الطريقة تقديرات منفصلة للقيمة لكل من البناء (المبنى) والأرض، مع الأخذ في الاعتبار الإهلاك. يتم حمع التقديرات معاً لحساب قيمة العقار بالبناء (المبنى) بالكامل.

يمكن تقدير تكاليف البناء بعدة طرق، بما في ذلك طريقة المتر المربع حيث يتم معرفة تكلفة المتر المربع لعقار تم بناؤه مؤخراً ثم ضرب هذة التكلفة للمتر المربع فى مساحة العقار المراد تقييمه.

الاهلاك

لأغراض التقييم ، يشير الإهلاك إلى أي شئ يؤثر سلباً على قيمة الممتلكات العقارية، وُيأخذ بعين الاعتبار:

1. تدهور البناء، بما في ذلك التدهور القابل للعلاج، مثل استبدال الطلاء والسقف، والتدهور الغير القابل للعلاج ، مثل المشكلات الهيكلية فى المبنى.

2. التقادم وظيفي ، يشير إلى الميزات المادية أو ميزات التصميم التي لم تعد تُعتبر مرغوبة من قِبل مالكي العقارات، مثل الأجهزة القديمة أو التركيبات القديمة أو المنازل التي تحتوي على أربع غرف نوم، ولكن حمام واحد فقط.

3. التقادم اقتصادي وهو ناتج عن عوامل خارجية للملكية، مثل أن تكون بالقرب من مطار صاخب أو مصنع ملوث.

شرح نهج التكلفة

1. قم بتقدير قيمة الأرض كما لو كانت شاغرة ومتاحة لاستخدامها على أفضل وجه ممكن، باستخدام نهج مقارنة المبيعات “الأسلوب الأول فى التقييم” لأنه لا يوجد إهلاك الأرض.

2. تقدير التكلفة الحالية لبناء وإنشاء مبنى وتشطيبه.

3. تقدير مقدار انخفاض قيمة المبنى بسبب تدهور البناء أو التقادم الوظيفي أو التقادم الاقتصادي.

4. اقتطاع الاهلاك من تكاليف البناء التى تم تقديرها فى الخطوة الثانية .

5. أضف القيمة المقدرة للأرض إلى تكلفة المبنى بعد خصم الإهلاك لتحديد إجمالي قيمة العقار.

الطريقة الثالثة: نهج رسملة الدخل

غالباً ما تسمى ببساطة طريقة الدخل، وتستند هذه الطريقة إلى العلاقة بين معدل العائد على رأس المال الذي يطلبه المستثمر والدخل الصافي الذي ينتجه العقار. هذا النهج “الطريقة” فى التقييم يتم استخدامها لتقدير قيمة العقارات المدرة للدخل مثل المبانى السكنية “العمارات والأبراج السكنية” والمباني المكتبية ومراكز التسوق.

عندما يتم تقييم عقار بواسطة نهج “طريقة” رسملة الدخل تكون قيمة العقار بعد التقييم واضحة ومحددة إلى حد ما، وهذا يحدث عندما يكون متوقع من العقار الذى يتم تقييمه توليد دخل مستقبلي، وتكون نفقاته قابلة للتنبؤ وثابتة.

الرسملة المباشرة

سيقوم المثمنون بتنفيذ الخطوات التالية عند استخدام طريقة الرسملة المباشرة:

1 .تقدير الدخل السنوي الإجمالي المحتمل.

2. ضع في الاعتبار الخسائر الناتجة عندما يكون هناك شقة شاغرة غير مؤجرة وتكاليف جمع الإيجار لتحديد إجمالي الدخل الفعلي.

3. اقتطع مصروفات التشغيل السنوية لحساب صافي الدخل بعد التشغيلي السنوي.

4. قم بتقدير السعر الذي سيدفعه المستثمر العادي مقابل الدخل الناتج عن نوع وفئة معينة من الممتلكات العقارية. يتم ذلك عن طريق تقدير معدل العائد على رأس المال.

5.قم بتطبيق معدل الرسملة على صافي الدخل التشغيلي السنوي للعقار لتحديد قيمة العقار.

وللتوضيح:-

معدل العائد على رأس المال = صافى الدخل بعد التشغيل السنوى / ثمن العقار.

قيمة العقار= صافى الدخل بعد التشغيل السنوى / معدل العائد على رأس المال.

فمثلاً:- يوجد مجمع تجارى تم بيعه لمستثمر بملغ 750.000 دولار دخله السنوى 130.000 دولار ومصاريف تشغيل العقار 30.000، فما هى قيمة العقار بطريقة رسملة الدخل؟

صافى الدخل السنوى بعد مصاريف التشغيل السنوية هى 130000 – 30000 = 100000.

معدل العائد على رأس المال = 100000 / 750000 = 13.3 %

قيمة العقار = 750000 / 13.3 % = 750188

ملحوظة:- ينبغي للمقييم العقارى عند إستخدام نهج رأس المال أن يولي اهتماماً خاصاً لحالة الممتلكات العقارية والتأكد من عدم وجود إصلاحات مستقبلية سوف تقلقل من الأرباح المستقبلية، ويجب ان يتأكد أيضاً من كفاءة التشغيل وكفاءة الإدارة للمتلكات العقارية، ويجب معرفة الأوقات التى يوجد بها شواغر “شقق غير مؤجرة” ويجب معرفة متوسط معدل الإشغال.

مضاعف الدخل الإجمالي

يمكن استخدام طريقة The gross income multiplier مضاعف الدخل الإجمالي (GIM) لتحديد قيمة العقار الاستثماري الذي يتم شراؤه بتقسيم سعر بيع العقار على إجمالي إيرادات الإيجار السنوي. يتم استخدام مضاعف الدخل السنوى GIM في تقييم العقارات التجارية، مثل مراكز التسوق والمجمعات السكنية، لكن إستخدام مضاعف الدخل السنوى محدود الإستخدام لأنه لا يأخذ بعين الاعتبار تكلفة عوامل مثل المرافق والضرائب والصيانة والفترات التى لا يتم التأجير فيها (الشواغر).

الطرق الأخرى الأكثر تفصيلاً والمستخدمة بشكل شائع لتقييم العقارات التجارية هى معدل الرسملة وطريقة التدفق النقدي المخصوم.

ملحوظة:- التدفق النقدى المخصوم DCF هو طريقة لتقييم ربحية استثمار ما أو شركة ما عن طريق استخدام فكرة القيمة الزمنية للنقود

شرح مضاعف الدخل الإجمالى

سعر البيع ÷ إيرادات الإيجار = مضاعف الدخل الإجمالي GIM

يمكن استخدام مضاعف الدخل الإجمالي لتحديد ما إذا كان السعر المطلوب للعقار هو ثمن جيد أم لا. يتم ضرب مضاعف الدخل الإجمالى GIM × إجمالي الدخل السنوي للعقار = قيمة العقار، أو ما ينبغي بيع العقار به.

إيرادات الإيجار × مضاعف الدخل الإجمالى GIM = القيمة السوقية المقدرة

يجب استخدام بيانات المبيعات والتأجير الحديثة لثلاثة عقارات مماثلة على الأقل لإنشاء مضاعف الدخل الإجمالى GIM دقيق.

وللتضويح أكثر:-

بإفتراض ان عقار قيمته 200.000 دولار تولد دخل سنوى 20.000 دولار،

عيوب إستخدام طريقة مضاعف الدخل الإجمالى

1. طريقة مضاعف الدخل الإجمالى GIM تفترض ان خصائص العقارات المتشابهة واحدة ولا يوجد إختلاف بينها. يعرف من يمارس الإستثمار العقارى من التجربة أن نسب النفقات بين العقارات المتشابهة مختلفة، فغالباً ما تختلف نتيجة لعوامل مثل الصيانة المؤجلة وعمر العقار وجودة مدير العقار.

2. تقوم مضاعف الدخل الإجمالى GIM بتقدير القيمة بناءً على إجمالي الدخل وليس صافي دخل التشغيل، في حين يتم شراء العقار بناءً على قدرته الصافية. فمن الممكن تماماً أن يكون لدى اثنين من العقارت نفس إجمالى الدخل على الرغم من أن صافى دخلهما مختلف بشكل كبير. وبالتالي، يمكن بسهولة إساءة استخدام طريقة مضاعف الدخل الإجمالى GIM من قبل أولئك الذين لا يعرفون حدود إستخدامها.

3. فشل مضاعف الدخل الإجمالى GIM في مراعاة حساب العمر الاقتصادي المتبقي للعقارات المشابهة. فمن خلال تجاهل العمر الاقتصادية المبقى للعقار، يمكن لمن يستخدم طريقة مضاعف الدخل الإجمالى GIM تعيين قيم متساوية لعقار جديد وعقار يبلغ من العمر 50 عاماً، على افتراض أنها تدر دخلاً متساوى.

ولذلك تجد المقيم العقارى يستخدم طريقة مضاعف الدخل الإجمالى GIM كبداية للتقييم وكخطوة أولى لتحديد مدى جدوى الإستثمار فى عقار معين.

المصدر الخارجى موقع investopedia

فى النهاية اخر نقطة انت من ستضيفها فى التعليقات، شارك غيرك ولا تقرأ وترحل.