يسأل الكثير من الأصدقاء كيف ادخل مجال العقارات؟، كيف ابدأ فى العقار؟، وللإجابة على هذه الأسئلة قمنا بتصميم هذا الدليل الشامل لارشادك الى عالم الاستثمار العقاري؛ ففي هذه المقالة سوف نوضح في البداية ما هو الاستثمار العقارى؟، ثم سنوضح بعض الاستراتيجيات المهمة للبدء في مجال الاستثمار العقاري، ثم سنوضح خطوات بدء مشروع عقاري، ثم نختم المقالة بالأخطاء الشائعة التي يجب تجنبها عند البدء في مجال العقارات.
ما هو الاستثمار العقارى؟
الاستثمار العقاري Real Estate Investing هو عملية الحصول على العقارات لتوليد الدخل أو بناء الثروة أو تنويع الاستثمارات، وهو يختلف عن أنواع الاستثمار الأخرى، مثل الأسهم والسندات، لأنه يشتمل على أصول ملموسة؛ والاستثمار العقاري يتضمن شراء العقارات، سواء كانت سكنية أو تجارية، بهدف توليد الدخل من دفعات الإيجار، أو زيادة قيمة العقارات علي مر السنين، أو كليهما؛ وعلى عكس الأسهم والسندات، تعد الاستثمارات العقارية أصولًا ملموسة يمكن استخدامها فعليًا وإدارتها وتحسينها.
مقالة ذات صلة: الاستثمار العقارى: التعريف، الأنواع، الخطوات، الفوائد، المخاطر
كيف ابدأ فى العقار
لكي تبدأ في مجال العقارات، يجب ان تحدد إستراتيجية الإستثمار العقاري المناسبة لك، وتحديد إستراتيجية الإستثمار العقاري المناسبة يتوقف على عدة أمور أهمها مقدار المخاطرة الذي تريد تحمله، ومقدار رأس المال الذي تملكه، ومقدار الوقت الذي سوف تخصصه لاستثمارك العقاري، وأهدافك النهائية التي تريد تحقيقها، وطبيعة تلك الأهداف، هل هي أهداف طويلة الأجل أم قصيرة الأجل، وفي السطور القادمة سوف نلقي الضوء علي أشهر استراتيجيات الإستثمار العقاري التي يجب عليك الإطلاع عليها والاختيار من بينها.
1. استراتيجية الشراء والبيع السريع
تتمثل استراتيجية الشراء والبيع السريع في العثور على العقارات المقومة بأقل من قيمتها، والعقارات التي تحتاج إلى إصلاحات، وإجراء تلك الإصلاحات، ومن ثم إعادة بيع تلك العقارات بسرعة بأعلى سعر لتحقيق الربح، وتعمل هذه الإستراتيجية بشكل أفضل عندما تقوم بالتجديد و البيع بأسرع وقت ممكن، فكلما طال انتظارك للبيع، كلما زاد عدد أقساط قرض التمويل العقاري التي يجب عليك سدادها؛ ومع هذه الاستراتيجية سوف تحتاج إلى فريق من البنائين والحرفيين المهرة، وستحتاج أيضاً إلى الوصول إلى مواد البناء عالية الجودة بتكلفة منخفضة نسبيًا.
وهذه الاستراتيجية تأتي مصحوبة بمخاطر كبيرة، بما في ذلك تكاليف البناء والتجديد غير المتوقعة، وتقلبات أسعار العقارات ومواد البناء في السوق، والتأخيرات غير المتوقعة التي يمكن أن تؤثر على الربحية، وهذه الاستراتيجية أيضاً تحتاج إلى رأس مال كبير مقدمًا لشراء العقار وتجديده، مما قد يحد من عدد العقارات التي يمكن للمستثمر متابعتها.
ملحوظة:- عند شراء العقار يحتاج لتصليح وتحسين يجب ان تتبع قاعدة ال 70%، وتنص قاعدة 70٪ على أنه يجب على المستثمر ألا يدفع أكثر من 70٪ من قيمة الأصل بعد التصليح منقوصاً منها الإصلاحات المطلوبة، وإليك مثال على ذلك: فإذا كان قيمة العقار بعد التصليح تبلغ 150000 دولار ويحتاج المنزل إصلاحات قيمتها 25000 دولار، فإن قاعدة 70٪ تعني أنه يجب على المستثمر أن لا يدفع أكثر من 80.000 دولار ثمناً للمنزل.
150.000 دولار × 70% = 105000 دولار
105000 دولار – 25000 دولار (قيمة التصليحات) = 80000 دولار.
2. الوساطة العقارية
الوساطة العقارية هي استراتيجية استثمار عقاري حيث يعمل المستثمر كوسيط بين بائع العقار والمشتري المحتمل، ويمكن أن تكون استراتيجية الوساطة العقارية استراتيجية جذابة للمستثمرين ذوي رأس المال المحدود، حيث أنها تتطلب عادةً القليل من المال أو لا تتطلب أي أموال على الإطلاق؛ ومع ذلك، فمن الأهمية بمكان أن يكون لديك فهم قوي لكيفية تقييم العقارات، ومهارات التفاوض، وشبكة من العلاقات من الراغبين بشراء العقارات؛ وبالإضافة إلى ذلك، توفر هذه الإستراتيجية بشكل عام هوامش ربح أقل مقارنة بالاستراتيجيات الأخرى، مثل استراتيجية الشراء والبيع السريع أو استراتيجية الشراء والاحتفاظ على المدى الطويل.
3. صناديق الاستثمار العقاري (REITs)
صناديق الاستثمار العقارية هي الشركات التي تستخدم أموال المستثمرين لشراء وامتلاك العقارات ذات الدخل، سواء كانت سكنية أو تجارية، فهي تسمح للمستثمرين العاديين بالاستثمار في العقارات التجارية مثل مراكز التسوق والفنادق ومباني المكاتب والمستشفيات والمستودعات أو حتى مراكز البيانات ومرافق التخزين البارد – وهي المشاريع التي لا يتمكن المستثمرون الأفراد عادة من الدخول فيها، ويتم شراء وبيع بعض صناديق الاستثمار العقارية في البورصات الرئيسية، مثل أي سهم آخر، ومن خلال امتلاك أسهم في صندوق استثمار عقاري، يمكنك الاستثمار دون امتلاك أي ممتلكات مادية بنفسك، ولكنك ستجني المال إذا ارتفع سعر السهم بمرور الوقت.
ويتعين على صناديق الاستثمار العقارية بموجب القانون دفع أرباح أعلى من المتوسط - 90٪ من أرباحها السنوية – من أجل الحصول على إعفاءات ضريبية معينة، ولذا فهي تمثل استثمارًا سلبيًا رائعًا للأشخاص الذين يريدون الحصول على دخل إيجار منتظم وفرصة لرؤية أموالهم تنمو دون أي مشاركة شخصية. وفي حين أن رسوم الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية يمكن أن تكون باهظة للغاية، إلا أنها ليست مرتفعة تقريبًا مثل الاستثمار في المنازل أو تأجير العقارات؛ وعلاوة على ذلك، فإن صناديق الاستثمار العقاري سائلة للغاية، ولن تحتاج إلى سمسار عقارات ونقل ملكية لمساعدتك في بيع أسهمك.
4. استراتيجية التطوير العقارى
يلجأ البعض لشراء قطعة أرض للبناء عليها، ويقومون باختيار الأراضى التى من المتوقع ان يزيد ثمنها فى المستقبل وغالباً تكون بجوار المناطق المزدحمة والتي يتوقع ان يحدث فيها قريباً امتداد عمرانى، ويقوم أيضاً بعض المستثمرين العقاريين بشراء منزل قديم، ومن ثم هدم هذا المنزل القديم وبناء عمارة متعددة الطوابق لكى تكون شقق سكنية او مكاتب تجارية وإدارية؛ والتطوير العقارى منتشر للغاية بين المستثمرين – وخاصة المستثمرين الأكثر خبرة، ويمكن أن يكون التطوير العقارى مربحاُ للدرجة التى تدفعك للقيام به، ولكن في كثير من الأحيان تحتاج إلى نفقات نقدية كبيرة من أجل تحقيق هذه الأرباح المرتفعة، وبالتالى هناك المزيد من المخاطر.
ملحوظة:- توجد استراتيجيات أخرى للاستثمار العقارى لم نتناولها في هذه المقالة، لأننا خصصنا لها مقالة منفصلة نظراً لأهميتها، وحتى لا تكون تلك المقالة أطول من اللازم، ولذلك أنصح بالإطلاع علي المقالة التالية بعنوان استراتيجيات الاستثمار العقارى: 14 استراتيجية للنجاح وبناء ثروة ، وأنصح أيضاً بتلك المقالة بعنوان ايهما أفضل الاستثمار العقارى طويل الأجل أم قصير الأجل؟
خطوات بدء مشروع عقاري
فيما يلي بعض الخطوات التي يجب اتباعها لتصبح مستثمرًا عقاريًا ناجحًا:
1. أبحاث السوق واختيار المجال المتخصص
الخطوة الأولى لكي تصبح مستثمرًا عقاريًا هي إجراء الأبحاث ومعرفة أكبر قدر ممكن من المعلومات حول أسواق العقارات الحالية والسابقة، والطرق التي حقق بها الأشخاص الأموال من الاستثمار في العقارات، ويمكنك استخدام مصدر علي إنترنت حسن السمعة للعثور على معلومات أولية، ويجب أن تفكر في حضور ندوة حول الاستثمار العقاري أو التسجيل في دورة تدريبية لمعرفة المزيد من المعلومات التفصيلية حول ماهية هذه العملية وما تنطوي عليه، او يمكنك قراءة المقالات عن العقارات في موقعك الإلكتروني هذا أسود البيزنس؛ فمعرفة التفاصيل حول الوقت اللازم للاستثمار والمخاطر المالية والأرباح المحتملة والروتين اليومي للمستثمر العقاري، يمكن أن يساعدك في تحديد خطواتك التالية.
2. صياغة خطة عمل شاملة
خطة العمل التجارية Business Plan هي مخططك للنجاح، ويجب أن تحدد خطة العمل أهداف عملك (شركتك)، والسوق المستهدف، والتوقعات المالية، واستراتيجية التسويق، والخطط التشغيلية؛ ولن تقوم هذه الخطة بتوجيه خطواتك الأولية فحسب، بل ستساعد أيضًا في جذب المستثمرين أو تأمين التمويل، ويجب أن تكون وثيقة حية وقابلة للتكيف مع التغيرات في السوق أو عملك.
مقالة ذات صلة: خطة العمل: ما هي، أهميتها، كيفية إعدادها، نموذج مكتوب
مقالة ذات صلة: نموذج العمل التجاري: ماهو، أهميته، أنواعه، مكوناته، كيفية انشائه
3. الإعداد القانوني والامتثال للقوانين
يعد إنشاء عملك بشكل قانوني أمرًا بالغ الأهمية، يتضمن ذلك اختيار الهيكل القانوني المناسب، والذي يمكن أن يؤثر على الضرائب والالتزامات الخاصة بك، وتأكد من حصولك على جميع التراخيص والتصاريح اللازمة وفهم القوانين واللوائح العقارية في منطقتك؛ ويعد الامتثال للقوانين أمرًا أساسيًا لبناء أعمال عقارية مستدامة وذات سمعة طيبة.
مقالة ذات صلة: أنواع الشركات – الشركات الفردية وشركات الأشخاص وشركات الأموال
4. تمويل عملك
يعد تأمين التمويل اللازم أحد الجوانب الأكثر تحديًا لبدء مشروع عقاري، وقد يشمل ذلك الاستفادة من المدخرات الشخصية، أو الحصول على قرض مصرفي، أو العثور على مستثمرين؛ ويعد فهم احتياجاتك وخياراتك المالية أمرًا ضروريًا، كما هو الحال بالنسبة لخطة موازنة قوية تأخذ في الاعتبار النفقات المتوقعة وغير المتوقعة.
5. بناء علامتك التجارية وتواجدك على الإنترنت
في العصر الرقمي الذي نعيشه اليوم، يعد وجود علامة تجارية قوية وتواجد عبر الإنترنت أمرًا بالغ الأهمية، ويتضمن ذلك إنشاء موقع ويب احترافي، والمشاركة في التسويق عبر وسائل التواصل الاجتماعي، وربما تشغيل إعلانات عبر الإنترنت، ويجب أن تعكس علامتك التجارية قيم ورسالة عملك العقاري ، ويجب أن يسهل تواجدك عبر الإنترنت على العملاء والشركاء المحتملين العثور عليك والتفاعل معك.
6. التواصل وبناء العلاقات
صناعة العقارات مبنية على العلاقات، ويعد التواصل مع المتخصصين في القطاع العقاري والعملاء المحتملين والمستثمرين أمرًا ضروريًا، فيجب ان تحضر فعاليات الصناعة (المؤتمرات العقارية مثلاً)، وانضم إلى المنتديات العقارية، وفكر في الشراكة مع الشركات الأخرى؛ فبناء علاقات قوية يمكن أن يؤدي إلى فرص وإحالات referrals جديدة.
7. تملك الممتلكات
إن الحصول على العقارات المناسبة هو جوهر عملك العقاري، ولا يتضمن ذلك العثور على العقارات فحسب، بل يشمل أيضًا تقييم إمكانية تحقيق الربح، سواء من خلال دخل الإيجار أو إعادة البيع أو تحسين العقار ثم بيعه؛ فتملك العقارات يتطلب فهمًا جيدًا للسوق، ومهارات التفاوض، ورؤية العقارات التي تقدم قيمة جيدة.
8. تقنيات التسويق والمبيعات الفعالة
تسويق ممتلكاتك بشكل فعال هو مفتاح نجاحك، ويمكن أن يتضمن ذلك مجموعة متنوعة من الاستراتيجيات، بدءًا من حملات التسويق الرقمي وحتى الإعلانات التقليدية واستضافة الاجتماعات المفتوحة؛ ويعد فهم جمهورك المستهدف وكيفية الوصول إليه أمرًا بالغ الأهمية، وتعد مهارات البيع مهمة أيضًا، حيث ستحتاج إلى التفاوض على الصفقات وإغلاق صفقات المبيعات بشكل فعال.
مقالة ذات صلة: التسويق العقارى – 21 نصيحة لتصبح محترف فى التسويق العقارى
9. إدارة العقارات وعلاقات العملاء
إذا كان عملك العقاري يتضمن إدارة العقارات، فإن القيام بذلك بكفاءة أمر ضروري؛ ويتضمن ذلك الصيانة الدورية، والتعامل مع المستأجرين، وضمان تدفق دخل ثابت من عقاراتك؛ وتعتبر العلاقات الجيدة مع العملاء أمرًا بالغ الأهمية أيضًا، فمن المرجح أن يعاود العملاء الراضين العمل معك وترشيحك لمعارفهم.
10. النمو والتوسع
وأخيرًا، فكر في كيفية تنمية وتوسيع أعمالك العقارية، وقد يشمل ذلك التنويع في أنواع مختلفة من العقارات، أو التوسع في مناطق جغرافية جديدة، أو زيادة استثماراتك؛ ويعد التعلم المستمر والتكيف مع تغيرات السوق أمرًا حيويًا لتحقيق النجاح على المدى الطويل.
الأخطاء الشائعة التي يجب تجنبها عند البدء في العقارات
- التقليل من التكاليف: أحد أكبر الأخطاء في مجال العقارات هو التقليل من التكاليف المرتبطة بشراء العقارات وتجديدها وصيانتها؛ فالميزانية الدقيقة أمر بالغ الأهمية.
- التغاضي عن أبحاث السوق: قد يؤدي الفشل في إجراء أبحاث سوقية شاملة إلى اتخاذ قرارات استثمارية سيئة، ولذلك يعتبر فهم السوق هو المفتاح لتحديد الفرص المربحة.
- إهمال الجوانب القانونية والضريبية: يمكن أن يؤدي تجاهل الآثار القانونية والضريبية للمعاملات العقارية إلى مشاكل كبيرة، ولذلك يجب الامتثال للقوانين والاستفادة من المزايا الضريبية المتاحة.
- سوء إدارة العقارات: يمكن أن تؤدي الإدارة غير الفعالة للعقارات إلى ارتفاع معدلات الشواغر وانخفاض الربحية؛ فالإدارة الفعالة أمر حيوي للحفاظ على قيمة العقارات والدخل.
- الفشل في التخطيط للتوسع: . بدون خطة واضحة للنمو، قد يكون توسيع أعمالك العقارية أمرًا صعبًا، ولذلك يجب ان تستعين بالتخطيط الاستراتيجي في توسيع نطاق عملك بنجاح.
فى النهاية آخر نقطة انت من ستضيفها فى التعليقات، شارك غيرك ولا تقرأ وترحل.
