هل أنت مستعد لبيع منزلك؟ هل تريد شراء منزل جديد؟، قبل أن تفعل أيًا منهما، سيتعين على شخص ما التأكد من أن العقار المعني في حالة جيدة، وهذا هو الغرض الرئيسي من عمليات فحص المنزل؛ وفي هذه المقالة سوف نوضح ما هو فحص المنزل، وما هي أهميته، وكيفية القيام به.
ما هو الاستثمار العقارى؟
الاستثمار العقاري Real Estate Investing هو عملية الحصول على العقارات لتوليد الدخل أو بناء الثروة أو تنويع الاستثمارات، وهو يختلف عن أنواع الاستثمار الأخرى، مثل الأسهم والسندات، لأنه يشتمل على أصول ملموسة؛ والاستثمار العقاري يتضمن شراء العقارات، سواء كانت سكنية أو تجارية، بهدف توليد الدخل من دفعات الإيجار، أو زيادة قيمة العقارات علي مر السنين، أو كليهما؛ وعلى عكس الأسهم والسندات، تعد الاستثمارات العقارية أصولًا ملموسة يمكن استخدامها فعليًا وإدارتها وتحسينها.
مقالة ذات صلة: الاستثمار العقارى: التعريف، الأنواع، الخطوات، الفوائد، المخاطر
ما هو فحص المنزل؟
فحص المنزل home inspection هو تقييم للسلامة والجودة للعقار الذي سيتم بيعه، ويقوم الفاحص inspector بفحص الجوانب الهيكلية للمنزل وأنظمة التدفئة والتبريد والسباكة والأعمال الكهربائية والمياه والصرف الصحي للتأكد من أنها جميعها تعمل بشكل صحيح، ويتم أيضًا تقييم الحالة العامة للعقار فيما يتعلق بمسائل مكافحة الحرائق والسلامة وأي شيء آخر يمكن أن يؤثر على قيمته؛ وفحص المنزل يتم إجراؤه عادةً بواسطة فاحص محترف، والذي سيقدم بعد ذلك تقريرًا كاملاً عن حالة المنزل، والغرض من فحص المنزل هو الكشف عن أي مناطق بها مشاكل قبل توقيع العقود، وهذا يوفر لكل من المشتري والبائع فرصة لإعادة التفاوض أو حتى الابتعاد عن الصفقة إذا لزم الأمر.
أهمية فحص المنزل
يعد فحص المنزل خطوة حاسمة في عملية شراء أو بيع العقارات، و سنوضح أهميته في السطور القادمة:
1. تحديد العيوب والمشكلات
يساعد فحص المنزل في تحديد أي مشكلات هيكلية أو ميكانيكية أو تتعلق بالسلامة في العقار، ويتضمن ذلك مشاكل في الأساس والسقف والسباكة والأنظمة الكهربائية وغير ذلك؛ ولذلك يعتبر اكتشاف هذه المشكلات مبكرًا يمكن أن يمنع حدوث مضاعفات مستقبلية ونفقات غير متوقعة.
2. اتخاذ قرارات مستنيرة
بالنسبة للمشترين، يوفر الفحص الشامل للمنزل معلومات قيمة حول حالة العقار، وبهذه المعرفة يمكن للمشترين اتخاذ قرارات مستنيرة حول ما إذا كانوا سيواصلون عملية الشراء، أو التفاوض على الإصلاحات، أو إعادة النظر في الصفقة من الأساس.
3. أداة التفاوض
يمكن استخدام نتائج فحص المنزل كأداة للتفاوض أثناء المعاملات العقارية، فإذا تم الكشف عن مشكلات كبيرة، يجوز للمشترين التفاوض مع البائع لمعالجة الإصلاحات أو خفض سعر البيع أو تقديم امتيازات أخرى.
4. فهم احتياجات الصيانة
لا تركز عمليات فحص المنازل على المشكلات الحالية فحسب، بل توفر أيضًا نظرة ثاقبة لاحتياجات الصيانة المستقبلية المحتملة، وهذه المعلومات ذات قيمة لأصحاب المنازل الذين يمكنهم التخطيط للإصلاحات والصيانة اللازمة، وتحديد الميزانية المناسبة، وتجنب المفاجآت.
5. اعتبارات التأمين والتمويل
يجوز لشركات التأمين والمقرضين استخدام نتائج فحص المنزل لتحديد التغطية التأمينية المستحقة والموافقة على قرض التمويل العقاري؛ وقد يكون من اللازم معالجة بعض المشكلات، خاصة تلك المتعلقة بالسلامة، قبل الحصول على التأمين (مثل إصلاح أجهزة التنبيه المبكر علي الحرائق قبل الحصول على تأمين ضد الحريق) أو الموافقة على التمويل.
6. تخفيف المخاطر
تساعد عمليات فحص المنازل في التخفيف من المخاطر المرتبطة بشراء عقار، فهي توفر فحصًا شاملاً يتجاوز ما هو مرئي أثناء المشاهدة غير الرسمية، مما يقلل من فرص مواجهة مشكلات غير متوقعة بعد البيع.
7. راحة البال
بالنسبة للمشترين، يمكن أن يوفر فحص المنزل راحة البال، مع العلم أنهم يقومون باستثمار مستنير وسليم؛ وبالنسبة للبائعين، يمكنه التأكيد علي حالة العقار، مما قد يؤدي إلى تسريع عملية البيع.
8. الامتثال لقوانين البناء
يمكن لعملية فحص المنزل أن تكشف ما إذا كان العقار يتوافق مع قوانين البناء ومعايير السلامة الحالية، وهذه المعلومات ضرورية لضمان تلبية العقار للمتطلبات القانونية والتنظيمية.
وباختصار، يعد فحص المنزل خطوة حاسمة في عملية شراء وبيع العقارات، حيث يوفر معلومات قيمة تتيح اتخاذ قرارات مستنيرة والتفاوض وتخفيف المخاطر لكل من المشترين والبائعين.
كيفية القيام بفحص المنزل
إذا كنت تعمل مع فاحص منزل محترف، فيجب عليه أن يعرف ما الذي تبحث عنه؛ ومع ذلك، من المهم أيضًا أن يعرف المستثمرون العقاريون مكونات عملية فحص المنزل المهمة، وكيفية القيام بها، فكلما عرف الشخص أكثر عن هذه العملية، أصبح من الأسهل عليه تقييم العقارات الخاصة به؛ ومع ذلك، هناك ست أشياء أساسية في أي منزل يجب فحصها:
1. الأساس والهيكل والخارجي
قم بمراجعة هذه الأسئلة قبل فحص المنزل:
- هل قام مالك المنزل بفحص التربة؟، ولو قام به اطلب تقرير فحص التربة، لأن وجود هذا التقرير سوف يطمئنك من ان المنزل لن يتعرض لهبوط غير متساو لأساسات المبنى.
- هل هناك تشققات أو تصدعات في جدران المنزل؟، ويجب ان تفرق بين تشققات التي تكون بسبب اللياسة والتشققات التي تحدث بسبب العيوب الإنشائية، وانصح بالإطلاع علي هذه المقالة بعنوان شروخ وتشققات الجدران – انواعها اسبابها وطرق علاجها بالصور
- هل هناك أي تسريب مياه في الأسقف او الجدران الخارجية؟
- هل هناك أي دليل على أنه كان هناك تسرب في المياه من فتره قريبة، أثر هذا التسرب سيكون مازال مستمر على الأسقف والحوائط الخارجية؟
- هل هناك اي عفن او رطوبة في المنزل – مقالة ذات صلة: الرطوبة والعفن فى المنزل – اسباباها وتأثيرها وطرق علاجها
- هل تمت محارة (لياسة) السور السفلي ام لا، لأن لو لم تتم المحارة سوف يحث انهيار في هذا السور مع الوقت
- التأكد من ان وارش السطح أو السترة ليس به اي شروخ
- التأكد من ميول الجراج سليمة، وان السيارات تستطيع الدخول والخروج من المنزل بسهولة
- تستطيع أخذ عينة من الخرسانة المستخدمة في الأعمدة وفحصها
- يجب طلب المخططات ومقارنتها بالطبيعة
2. التشطيبات الداخلية
على الرغم من أن التشطيبات الداخلية للمنزل قد تبدو أكثر وضوحًا، إلا أنه لا يزال من المهم معرفة ما الذي يجب البحث عنه بالضبط أثناء فحص التشطيبات الداخلية، وهذه النصائح سوف تساعدك:
- يجب ان تتأكد من ان الشباك الالمنيوم دبل جلاس، وانه يتحرك بسلاسه، وان قفل الشباك يعمل بسلاسة، وانه يغلق بإحكام ولا يسمح بدخول الغبار عند إغلاقه.
- يجب التأكد من ان الأبواب موزونة ولا تهتز عند فتحها وغلقها، والتأكد من أن الباب الخشب ثقيل وغير مفرغ، والتأكد من ان كالونات الأبواب كلها تعمل بطريقة سليمة، والتأكد من ان المفصلات تم تركيبها بطريقة صحيحة، والتأكد من ان الأبواب الحديدية مجلفنة ومضادة للصدأ.
- يجب التأكد من بوابة الجراج تعمل بسلاسة، والتأكد من ان شبك الحرامي (شبك الحماية علي شبابيك الدور الأرضي) مثبتة جيدا، وان نوع حديد شبك الحرامي غير مجوف.
- يجب التأكد من ان الأرضيات مستوية، والتأكد من عدم وجود طقطقة عند المشي علي الأرضيات.
- يجب التأكد من أن ارضيات الحمام والمطابخ مستوية، وان المياه يتم تصريفها علي الصفاية ولا تقف في المنتصف (في هذه النقطة يتم رش المياه علي الأرضية ومراقبتها هل سيتم تصريف المياه ام لا).
- يجب التأكد من عدم وجود تصدعات في الأسقف المعلقة.
3. السباكة والتكييف
معظم مشتري المنازل لأول مرة (أو حتى أصحاب المنازل لفترة طويلة) غير متأكدين من كيفية فحص أنظمة السباكة والتكييف، وخلال النقاط التالية سنوضح ذلك:
- يجب التأكد من عدم وجود تسريبات مياه في الجدران المحيطة بالمطابخ والحمامات
- يجب التأكد من سماكة مواسير الصرف، كلما كانت أسمك كانت أفضل، ومواسير صرف الغسالات، و البلاعات.
- يجب عمل اختبار ضغط المياه (كبس المياه) لمواسير المياه للتأكد من عدم وجود اي تسريبات
- يجب التأكد من خزانات المياه، ونوعيتها، وجودتها، وضمانها، وهل هي كافية لاستهلاكك ام لا؟
- يجب التأكد من جودة، ونوعية، مواتير المياه، وهل ترفع المياه للأدوار العلوية بكفاءة ام لا؟
- يجب التأكد من محابس المياه في الجراج وفي الحوش، وان مواسير المياه في الجراش والحوش سليمة
- يجب التأكد من وجود عزل مائي وحراري في سطح المبني.
- يجب التأكد من وجود فواصل تمدد علي سطح المبني، والتأكد من جودة العزل المائي عن طريق رش السطح بالمياه وتركها لمدة 24 ساعه، والتأكد من ميول السطح وتصريف المياه باتجاه البلاعات.
- يجب التأكد من أنه تم تأسيس مواسير صرف للتكييفات
4. الكهرباء
تعد الأنظمة الكهربائية للعقار جانبًا مهمًا آخر عند فحص اي منزل، وستساعدك القائمة أدناه علي القيام بهذه العملية:
- هل هناك أي وصلات مكشوفة؟
- هل الكابلات مؤمنة ومحمية؟
- هل تم اختبار المنافذ الكهربائية والتأكد من أن جميعها يصل لها الكهرباء؟
- هل يوجد عدد كافي من المنافذ الكهربائية في كل غرفة؟
- هل جميع اللمبات تعمل، وجميع مفاتيح اللبمات تؤدي وظيفتها بسلاسة.
- هل توصيلات التكييف، والتليفزيون، والسخان يصلها الكهرباء
- يتم الكشف علي أسلاك الكهرباء والتأكد من جودتها ونوعيتها، وهل هي مناسبة للوظيفة المخصصة لها، فهل مثلا سلك السخان مناسب للسخان ويتحمل الأمبير المخصص للسخان ام لا.
- التأكد من جودة القواطع الفرعية والرئيسية
- التأكد من اسلاك التليفزيون والتليفون ممدة وفعالة
ماذا يحدث إذا ظهرت عيوب أثناء فحص المنزل؟
إذا أظهر تقرير فحص المنزل مشاكل خطيرة، فإن المشترين المحتملين لديهم عدة خيارات وهي:-
- طلب تخفيض سعر المنزل: يجوز للمشتري أن يطلب تخفيض سعر المنزل، ويكون الهدف من تخفيض سعر المنزل هو استخدام المبلغ الذي سيتم خصمه من سعر المنزل في معالجة المشكلات الموجودة في المنزل.
- اطلب من البائع إجراء إصلاحات في المنزل: قد يطلب المشتري من المالك إجراء إصلاحات لمعالجة أي مشاكل موجودة في المنزل؛ واعتمادًا على طبيعة المشكلة، قد يرغب المشتري من البائع التعاقد مع متخصصين لإجراء الإصلاحات المطلوبة.
- التراجع عن شراء المنزل بدلاً من الحلول السابقة، قد يقرر المشتري التراجع عن الشراء بعد فشل عملية الفحص، معتقدًا أن هناك منازل أخرى في السوق في حالة أفضل بكثير.
ما هي قاعدة 70 % ؟
قاعدة 70% هي قاعدة أساسية مهمة يجب على المستثمرين تذكرها، لأنها تساعد في إنشاء مبدأ توجيهي للتوصل إلى الحد الأقصى لسعر عرض الشراء الذي يجب تقديمه لعقار يحتاج الي تصليحات؛ وبشكل عام، يجب أن يكون الحد الأقصى لعرض الشراء للعقار الذي يحتاج إلى إصلاحات هو حوالي 70% من القيمة المتوقعة بعد الإصلاح مطروحًا منها تكاليف الإصلاح المقدرة، والغرض من قاعدة 70% هو مساعدة المستثمرين على إنشاء حاجز أمان لضمان قدرتهم على الاحتفاظ بنسبة 30% من الأرباح، فضلاً عن توفير وسيلة أمان في حالة تبين أن التصليحات أكثر تكلفة مما كان مقدرا في البداية، وهذه آلة حاسبة مفيدة تستطيع حساب قاعدة 70% بها، أضغط هنا للإطلاع عليها.
وإليك مثال على قاعدة 70%: إذا كان قيمة العقار بعد التصليح تبلغ 150000 دولار ويحتاج المنزل إصلاحات قيمتها 25000 دولار، فإن قاعدة 70٪ تعني أنه يجب على المستثمر أن لا يدفع أكثر من 80.000 دولار ثمناً للمنزل.
150.000 دولار × 70% = 105000 دولار
105000 دولار – 25000 دولار (قيمة التصليحات) = 80000 دولار.
مقالة ذات صلة: مقاييس الاستثمار العقاري ومعادلات رياضية يجب أن تعرفها
مقالة ذات صلة: استراتيجيات الاستثمار العقارى: 14 استراتيجية للنجاح وبناء ثروة
نصائح للمشترين للقيام بفحص المنزل
قد يبدو القيام بفحص المنزل أمرًا شاقًا في البداية، لكن الأمر لا يحتاج إلى أن يكون معقدًا إذا كنت تعرف بالضبط كيفية الاستعداد، وفيما يلي بعض النصائح التي يجب عليك اتباعها:
1. ابحث عن الفاحص المناسب
إذا كنت تعمل مع وكيل عقاري، فمن المفترض أن يكون قادرًا على مساعدتك في العثور على فاحص منزل مرخص، وإذا لم يكن الأمر كذلك، فهناك الكثير من الموارد عبر الإنترنت التي ستكشف عن قائمة بالمحترفين الذين يمكنك العمل معهم داخل منطقتك؛ وأفضل طريقة للعثور على فاحص للمنزل يلبي احتياجاتك هو أن تسأل من حولك، فقم بالتحدث مع الأصدقاء والعائلة للعثور على توصيات، وتحقق من المراجعات عبر الإنترنت لمعرفة ما إذا كان العملاء السابقون لديهم تجربة إيجابية أم لا، واطرح على فاحص منزلك هذه الأسئلة لاكتشاف ما إذا كان مناسب أم لا:
- “هل أنت عضو في منظمة فحص المنازل المهنية؟” في أمريكا يجب أن يكون فاحصي المنازل الأكثر شهرة أعضاء في “الرابطة الوطنية لقاحصي المنازل” أو “الجمعية الأمريكية لفاحصي المنازل” أو “الرابطة الدولية لفاحصي المنازل المعتمدين”؛ اما في الشرق الأوسط لم تؤسس مثل تلك المنظمات بعد حتى الان.
- “ما هي خلفيتك وخبرتك؟” تريد العمل مع فاحص لمنزلك لديه معرفة وخبرة ببناء العقارات وقوانين البناء وتشطيبات العقارات، فإذا كنت تشتري منزلًا قديمًا، فمن الأفضل العثور على فاحص لمنزلك لديه خبرة في العمل مع عقارات مماثلة (قام ببناء اوإصلاح عيوب في عقارات مشابهة).
- “كم من الوقت سيستغرق الفحص؟” إذا قال المفتش إن عمليات الفحص الخاصة بك ستستغرق أقل من ساعة واحدة، فأنت تعمل مع المحترف الخطأ، وتستغرق عمليات فحص المنزل من أربع ساعات إلى ستة ساعات في المتوسط، ويمكن أن تستغرق وقتًا أطول إذا كنت تنتقل إلى منزل أكبر.
- “هل يمكنني حضور فحص المنزل؟” يجب عليك حضور فحص لمنزل مهما حدث، ودائمًا ما تكون مجموعتان من العيون أفضل من مجموعة واحدة، ولا يمكنك ضمان أن فاحص المنزل سيتمكن من اكتشاف كل عيب، وقد ذكرنا في هذه المقالة في الجزئية السابقة ما يقوم به اي فاحص للمنزل لمساعدتك في اختيار الفاحص المناسب.
2. اسأل البائع عن أي عيوب في المنزل قبل البدء بالفحص
سؤال البائع عن اي عيوب في المنزل أهميته هو أن البائع من الممكن أن يلفت الانتباه إلى أي مناطق تم تجديدها أو إصلاحها؛ ويمكن للفاحص بعد ذلك التحقق مرة أخرى من هذه المناطق تم اصلاحها بشكل صحيح.
3. اهتم بالعناية الواجبة Due Diligence
يجب ان تتأكد من ان فاحص المنزل يمتلك المعرفة اللازمة، ففي حين أن السباك أو الكهربائي لديه معرفة متعمقة حول جوانب معينة من المنزل، يجب أن يمتلك فاحص المنزل الخاص بك معرفة واسعة بجميع اجزاء المنزل، ويجب أن يكون فاحص المنزل موضوعيًا ومستقلاً وغير تابع للبائع بأي شكل من الأشكال.
وإذا أمكن، قم بالتجول في منزلك الجديد بنفسك قبل يوم الفحص؛ وبهذه الطريقة، يمكنك وضع قائمة من الأسئلة للفاحص والبائع، فأسوأ شيء يمكنك القيام به هو الحضور ليوم الفحص دون أن تكون مستعدًا، فسوف تصاب بالصدمة وبالتالي لن تكون قادرًا على تقييم كل الضرر.
4. كن مستعد لإلغاء صفقة شراء المنزل
كمشتري لمنزل، يجب عليك دائمًا أن تضع في اعتبارك ميزانية إصلاحات المنزل، وطوال عملية الفحص، ستبدأ في الحصول على فكرة أفضل عن تكلفة تلك الإصلاحات؛ ومقدمًا، يجب عليك ان تضع قيودًا على المبلغ الذي ترغب في إنفاقه على الإصلاحات، وبغض النظر عن مدى حبك للمنزل، يمكن للإصلاحات الكبرى، مثل الأعمال الكهربائية أو السباكة أو الإصلاحات الهيكلية (الأساسات والأعمدة)، أن تؤدي إلى انهيار في حسابك البنكي إذا لم يكن لديك ميزانية كبيرة بما يكفي. فإذا عاد فاحص المنزل بنتائج سيئة، فكن مستعدًا لاتخاذ قرار صعب بشأن ما إذا كنت تريد البدء في عملية الشراء أم لا.
5. كن هناك!
قد تظن أنه من الأفضل أن تبقى بعيدًا عن طريق الفاحص وتسمح له بالقيام بعمله، لكن الأمر على العكس تمامًا؛ فيجب ان تخطط للتواجد في العقار من أجل موعد فحص العقار، ولا تخف من طرح الكثير من الأسئلة؛ ومع ذلك، قد يكون من الأفضل الاحتفاظ بأسئلتك حتى النهاية أو أثناء فترات الراحة حتى لا تصرف انتباه الفاحص عن عمله.
6. قراءة تقرير فحص منزلك بعناية
بعد أن تتلقى تقرير فحص المنزل، خذ وقتًا لقراءته بعناية، من المحتمل أنك إذا كنت هناك أثناء عملية الفحص، سيكون لديك فكرة عما يمكن توقعه بناءً على محادثاتك مع فاحص المنزل، وعادةً ما تتم الإشارة إلى العناصر الأكثر أهمية في بداية التقرير، تليها أقسام أكثر تفصيلاً عن جميع أنحاء المنزل، وإلى جانب كل مشكلة يجب أن تكون هناك صور لتلك المشكلة للمساعدة في الشرح.
وعند قراءة التقرير، تتضمن المشكلات الشائعة التي يجب الانتباه إليها وجود تشققات في الأساس أو سوء في الصرف أو سوء في التهوية، وقد تشير التقارير إلى وجود العفن أو الآفات أو غيرها من المشكلات الكبيرة إذا تمت ملاحظتها أثناء الفحص؛ وإذا كانت لديك مخاوف بشأن أي شيء قرأته في التقرير، يمكنك أن تطلب التوضيح من الفاحص أو وكيلك العقاري للحصول على المشورة او كليهما، وستساعدك المعلومات التي جمعتها في تحديد هل تريد إكمال عملية شراء المنزل ام لا.
7. التفاوض بشأن الإصلاحات بعد فحص المنزل
لا تنزعج إذا أشار تقرير فحص منزلك إلى وجود أي إصلاحات أو أضرار في العقار، وهذا هو السبب الدقيق لإجراء فحص المنزل، ومع وضع هذه المعلومات في الاعتبار، ناقش المفاوضات المحتملة مع البائع لتخفيض سعر بيع العقار، او ان يقوم هو بتلك الإصلاحات المطلوبة.
على الرغم من أن البائع قد لا يوافق على إجراء كل إصلاح مذكور في تقرير الفحص، إلا أنه يمكنك التفاوض بشأن الإصلاحات الرئيسية مثل الأرضيات أو التدفئة وتكييف الهواء أو السقف او العزل المائي، أو المناطق الأخرى المكلفة، اما الإصلاحات البسيطة، أو أي شيء يعتبر بيلى ويستهلك مثل (اللمبات او خلاطات المياه) يكون مسؤوليتك كمشتري.
.فى النهاية آخر نقطة انت من ستضيفها فى التعليقات، شارك غيرك ولا تقرأ وترحل.
