التمويل العقارى – تعريف وأنواع ومخاطر وشروط التمويل العقارى
تعريف التمويل العقارى – ما هو التمويل العقارى؟
التمويل العقارى يعنى مساعدة الأشخاص او الهيئات الإعتبارية للحصول على التمويل اللازم لشراء او تحديث او بناء عقار، والمتسفيد من هذا التمويل العقارى يقوم بتسديد تكلفة التمويل الذى حصل عليه على هيئة اقساط قد تكون المدة خمس او عشر او خمسة عشر او خمسة وعشرين او حتى تصل فى بعض الاحيان الى ثلاثين عام.
وبالطبع عن طريق قرض التمويل العقارى تستطيع تمويل شراء وحدات (تجارية او خدمية او سكنية او إدارية) وللعلم جهة التمويل سواء كانت شركة تمويل عقارى او بنك تستطيع ان تقترح عليك لكى تساعدك عقارات لكى تشتريها او تقترح عليك سماسرة مسجلين للتعامل معهم.وانت بالطبع تستطيع ان تختار بنفسك العقار الذى تريده ولكن فى حدود إمكانيات دخلك كما سنوضح بالأسفل.
يجب ان يكون العقار الذى تريد البنك ان يموله “مسجل” لكى تستطيع شراؤه فمثلاً فى مصر يجب ان يكون العقار مسجل لدى الشهر العقارى، فى السعودية يجب ان تكون الأوراق وصكوك الملكية سليمة وان يكون العقار مسجل لدى كاتب العدل وهكذا فى باقى الدول العربية. فالأصل فى التمويل العقارى ان يكون العقار مسجل للتأكد من انك سوف تشترى من صاحب العقار الأصلى ومنع اى عمليات نصب او قضايا قد يرفعها اى شخص فى المستقبل بإدعاء ان العقار الذى تم تمويله فى الاساس هو ملكه وليس ملك من قمت انت بالشراء منه.
وقد يجد البعض ان هذا شرط تعجيزى ولكن هذا لضمان حقك وضمان حق البنك وفى مصر مثلاً من الممكن ان تشترى العقارات القابلة للتسجيل وهى العقارات التى تم بنائها على ارض مسجلة برخصة بناء سليمة وان يكون العقار الذى به الشقة مواصاته مطابقة لرخصة البناء ولا توجد به ادوار زائدة عن المسموح به فى رخصة البناء وان يكون العقار كامل المرافق وتم تشطيب الواجهة.
أنواع التمويل العقارى – ما هى أنواع التمويل العقارى؟
أشهر أنواع التمويل العقارى فى الوطن العربى هى:
1- التمويل بالإجارة
2-التمويل بالمرابحة
3-التمويل بالمشاركة – اﻟﻣﺷﺎرﻛﺔ اﻟﻣﻧﺗﻬﻳﺔ ﺑﺎﻟﺗﻣﻠﻳك (اﻟﻣﺷﺎرﻛﺔ اﻟﻣﺗﻧﺎﻗﺻﺔ)
ولتوضيح انواع التمويل:
1- التمويل بالإجارة
التمويل بالإجارة يعنى ان يقوم البنك بشراء العقار ويقوم بتأجيره للعميل مع وعد بتملك العميل العقار فى اخر مدة التأجي مع دفع اخر قسط، وفى الإجارة لا تكون النسبة المدفوعة ثابتة تكون متغيرة، بمعنى ان لو معدل الفائدة السائد الان 5% وبعد عامين ارتفع سوف ترتفع قيمة الأقساط الشهرية ولو انخفض سوف تنخفض قيمة الأقساط الشهرية.
فى الإجارة كما وضحنا انت تكون كالمستأجر، فاى إصلاحات فى العقار تكون مطلوبة من البنك وليس منك.
ولكنى شخصياً لا انصح بنظام الإجارة لسببين:
السبب الأول هو تغير قيمة الأقساط على السنين، ففى ظل عدم وجود فائدة ثابتة وفى عالم يتميز بالتغير وعدم الثبات فمن الأفضل دائماً الحصول على فائدة ثابتة.
السبب الثانى هو انك لو تعثرت فى السداد سوف يتم سحب العقار منك وطردك مع إعتبار ان ما قمت بدفعه ما هو إلا قيمة تأجيرك للعقار وهذا لا يحدث فى عقود المرابحة.
2- التمويل بالمرابحة
يقوم البنك بشراء العقار ثم يبيع العقار لك بالإضافة الى ربح معلوم، ففى المرابحة العقار يتم تسجيله بأسمك وليس بأسم البنك كما يحدث فى الإجارة.
فى المرابحة تكون نسبة الفائدة ثابتة والأقساط ثابتة خلال مدة التمويل العقارى وهذا لا يحدث فى نظام التمويل بالإجارة. ولو تعثرت فى السداد وتم بيع العقار فالفرق والربح فى ثمن البيع سيكون لك وسوف تستفيد منه.
فمثلا:- لو قمت بشراء عقار بملغ 300000 دولار عن طريق التمويل العقارى وقمت بدفع 60000 دولار دفعة اولي وكانت الفائدة 5 % وسوف تقوم بسداد الأقساط على 20 عام فأصبح المبلغ المطلوب ان تسدده بعد إحتساب الفائدة 428134 دولار وبالتالى كانت قيمة القسط الشهرى 1583 دولار.
لاحظ ان ثمن العقار الذى تم تمويله بعد خصم مبلغ الدفعة الالولية هو 240000 دولار وان مبلغ الفوائد الذى تم إحتسابه على أساس الفائدة السائدة الـ 5 % هو 140134 دولار.
و بعدعشر سنوات تعثرت فى السداد فطلبت من البنك ان يقوم ببيع العقار.
فعلى إعتبار انك خلال العشر سنوات دفعت نصف مبلغ ثمن العقار 240000 ومتبقى عليك 130000دولار ودفعت نصف الفوائد المطلوب منك سدادها وهى 140134 دولار و النصف الأخر المتبقى عليك وهو 70067 لن يكون مطلوب منك سداده لانه يعتبر تكلفة تأجيلك للسداد وعند البيع البنك سوف يأخذ البنك امواله المستحقة عليك نقداً (انت قمت بالسداد المبكر للبنك).
ولكن تذكر انك لو تأخرت فى سداد اى قسط سوف تقوم بدفع غرامات تأخير سداد أقساط حسب الموجود فى عقدك مع البنك.
فمبلغ 70067 وهو مبلغ الفوائئد المتبقية عليك لن تقوم بدفعها فلو كنت بالسعودية ستدفع تكلفة الأجل (الفوائد) للأشهر الثلاثة التالية للسداد فقط (ليس المدة المتبقية فى القرض كلها، ستدفع ثلاثة أشهر فقط)، محسوبة على أساس الرصيد المتناقص.
وبالتالى لو تم بيع العقار بعد عشر سنوات بمبلغ 500000 دولار فسوف يتم خصم 130000 بالإضافة الى غرامات التأخير وباقى المبلغ سوف يكون لك كمالك للعقار ولكن للتنويه هذا لا يحدث فى نظام التمويل بالإجارة ولذلك ننصح بنظام التمويل بالمرابحة.
ملحوظة مهمة: يجب الإنتباه جيداً عندما تتعامل مع اى بنك حسب الدولة التى انت الموجود بها، ماهى الإجراءات والمصاريف التى يضعها البنك عند التعثر وطلب البيع.
يجب ان تتأكد انه لا يوجد فى نص العقد ما يمنع البيع المبكر للعقار (فى بعض العقود يشترط البنك عدم البيع المبكر فى اول سنتين).
يجب ان تتأكد انه عند التعثر وطلب ان يبيع البنك العقار ان البنك لن يأخذ تكلفة الأجل (الفوائد) المتبقية او على الأقل ان لايأخذ البنك اكثر من ثلاث أشهر حسب الفائدة المتناقصة كما فى السعودية.
ملحوظة:- هذا المثال الغرض منه التوضيح والارقام الواردة به ليست دقيقة ولكنها ارقام تم العمل بها لتسهيل الفهم للقارئ.وانصح للأهمية القصوى بالإطلاع على هذة المقالة المنفصلة بعنوان الفرق بين الفائدة الثابتة والفائدة المتناقصة،وايهما أفضل؟
3- التمويل بالمشاركة
تعنى ان يقوم العميل والبنك بالمشاركة فى تمويل شراء العقار ويقوم البنك فى البداية بشراء العقار بالكامل ثم يقوم العميل بشراء حصة البنك بشكل تدريجى على مدة طويلة حتى تصبح قيمة تملك البنك فى العقار صفر. وفى الوقت نفسه يؤجر العميل الحصة المملوكة للبنك فى العقار ويتم إنقاص الإيجار كلما زادت حصة العميل فى العقار وبالتالى يتم إعادة تقييم مبلغ الإيجار كل ستة شهور.
ملحوظة:- لو انت فى بلد لا تتبع نظام المرابحة والإجارة فى التمويل العقارى، يجب ان تتأكد ان فائدة التمويل العقارى ثابتة وانك سوف تكون مالك العقار ولكن العقار سيظل مرهون للبنك حتى سداد اخر دفعة، وان فى حالة البيع المبكر او السداد المبكر لن يتم إعتبار ما قمت بدفعه كإيجار. وانك ستأخذ الفرق بين ثمن البيع وقيمة دينك لدى البنك.
شروط التمويل العقارى – معلومات تفصيلية وشرح التمويل العقارى
وسوف تجد عزيزى القاريء ان شروط التمويل العقارى متشابهة لحد كبير بين الدول العربية، فهذة بعض الشروط والاحكام التى توجد فى كل دولنا العربية:
1- الأشخاص المؤهلين للحصول على التمويل العقارى من هم فى سن 21 عام على الأقل .
2- يجب عند إنتهاء اخر قسط تمويل عقارى ان تكون فى سن 60 عام لو كنت تعمل فى القطاع الحكومى او 65 إذا كنت تعمل لحسابك الخاص.
3- يجب ان يكون لديك دخل كافى لكى تحصل على التمويل العقارى ويجب ان يكون قيمة القسط الذى تسدده 40% من قيمة دخلك وفى يعض الدول مثل السعودية قد يصل الى 60 %.
4- لا تستطيع ان تأخد تمويل عقارى يغطى تكلفة العقار بالكامل، فى الغالب انت يجب ان تدفع دفعة اولى وهى 20% من ثمن العقار، وانت تقوم بدفع هذة الدفعة لكى يجنب البنك نفسه المخاطرة بإحتمالية ان ينخفض سعر العقار فى المستقبل ولكى يتأكد البنك انك عندك الجدية عند طلب التمويل.
للعلم احيانا تقوم الدولة او البنك بدعم المشترين الشباب وإزالة شرط الدفعة الثابتة 20% فى كثير من الدول ولذلك يجب عليك العودة لقوانين البلد التى سوف تشترى فيها العقار.
5ـ- توجد مصاريف فرعية دائماً فى التمويل العقارى مثل المثمن العقارى التابع للبنك لكى يتأكد ان الثمن المدفوع فى العقار المطلوب تمويله هو الثمن الحقيقى للعقار، ولكى يتأكد من ان ثمن العقار المعروض من قبل البائع هو القيمة الحقيقية للعقار، وهناك مصاريف كتابة العقود واحياناً مصاريف السمسرة.
6- يجب ان تقدم بيان بالراتب من الشركة التى تعمل بها سواء كانت قطاع خاص او حكومى، يجب ان يوضح بيان الراتب مفردات مرتبك ويجب ان يكون راتبك متجاوز الحد الأدنى للمبلغ المطلوب الموضوع من قبل البنك او شركات التمويل العقارى كدخل شهرى لإعطاء التمويل العقارى.
وبالطبع بيان الراتب يجب ان يحمل ختم الشركة وتاريخ التوطيف ومرتبك وتوقيع المدير المسئول.
ولو كنت تعمل لحسابك الخاص يجب ان تقدم الإقرار الضريبى الخاص بك او تقدم بيان من محاسب قانوى لتوضيح دخلك السنوى والشهرى من عملك الخاص.
7- يجوز ان تجمع بين مرتبك ومرتب زوجتك لزيادة الدخل الشهرى لطلب قرض تمويل عقارى أعلى او حتى لوصول الحد الأدنى لطلب التمويل.
8- يمكن ان يشترى احد الوالدين او كلاهما العقار لك ويقوما هما بالسداد من مرتبيهما ولكن يجب ان يكون اخر قسط قبل بلوغهما سن التقاعد وهو 60 عام للقطاع الحكومى او 65 عام لو كانا يعملان لحسابها الخاص.
9- يمكن تقديم دليل على الدخل غير المرتب مثل الودائع وشهادات الإستثمار او إيصالات إيجارات عقارات مملوكة لك او اى مصدر دخل قد يرتضيه الممول لك سواء كان بنك او شركة تمويل.
ملحوظة: مبلغ القسط العقارى الشهرى الذى تدفعه يكون جزء مخصص لسداد القرض نفسه وجزء مخصص لسداد الفائدة على القرض.
10- عندما تحصل على التمويل العقارى يتم رهن العقار الخاص بك ولا تستطيع بيعه إلا بالعودة للبنك او لشركة التمويل العقارى.
وعند البيع خلال مدة التمويل العقارى سوف يأخذ البنك ما تبقى له من قيمة الأقساط ولن تدفع قيمة الفائدة المتأخرة ووضحنا ذلك فى مثال المرابحة فى بداية المقالة.
11 – أصحاب المعاشات المبكرة مثلاً كمن خرج معاش فى سن الأربعين تسمح له بعض الدول مثل مصر بالحصول على التمويل العقارى على ان يكون اخر قسط عند تمام الستين عام،ولكن يجب ان يكون المعاش اكبر من الحد الأدنى للدخل الشخصى الذى وضعه البنك او شركة التمويل العقارى لمن يريد الحصول على التمويل العقارى.
12- العقد الثلاثى هو عقد يكون بين ثلاثة اطراف البائع ومن حصل على التمويل “المشترى” ومن قام بالتمويل “البنك”.
13- يجب عليك التأكد عند التعامل مع خبير لتثمين او تقييم العقار او عند التعامل مع وسطاء عقاريين انهم معتمدين ومسجلين لدى الجهات الرقابية فى الدولة التى يتم الإستثمار فيها لكى لا يتم النصب والإحتيال عليك.
14- يتم سداد الأقساط اما فى البنك او خزينة الشركة المانحة للتمويل.
15- يسأل بعض الأخوة ماذا يحدث لو لم أقم بسداد الأقساط العقارية؟
فى معظم الدول لو لم تقم بسداد 3 أقساط متتالية سوف يقوم البنك او شركة التمويل بإتخاذ الإجراءات القانونية للتنفيذ على العقار.
16- التنفيذ على العقار هو ان يقوم البنك او شركة التمويل العقارى بالحجز على العقار والقيام ببيعه لتسديد ديونك ويأخذ البنك نصيبه ولو جاء مبلغ البيع اكبر من دينك لدى البنك سوف يعطونك الفرق بين دينك وثمن العقار. تأخذ الفرق لو كنت على نظام المرابحة ولا تأخذه لو كنت بالإجارة كما وضحنا بالأعلى.
مخطر التمويل العقارى
قبل التفكير في فكرة الحصول على قرض تمويل عقاري، من المهم أن تتعرف على المخاطر المحتملة التي تنطوي عليها حتى تتمكن من تحديد ما إذا كانت بالفعل هي الخطوة المناسبة لك ام لا.
فروض التمويل العقارى لها سمعة انها عالية المخاطر إذا فشلت في مواكبة سداد الأقساط.
1) يمكن أن تتغير أسعار الفائدة
عندما لا تأخذ قرض تمويل عقارى بسعر فائدة ثابت سوف تتغير قيمة الأقساط كلما تغير سعر الفائدة فى البنك خلال مدة قرض التمويل العقارى، ففى ظل عدم وجود فائدة ثابتة وفى عالم يتميز بالتغير وعدم الثبات فمن الأفضل دائماً الحصول على فائدة ثابتة.
2) سوء فهم سياسة قرض التمويل العقاري الخاص بك
الكثير من المقترضين بالرهن العقاري لا يفهمون سياسات البنك الذى يتعاملون معه بشكل صحيح. كن على علم بجميع التكاليف المصاحبة لقرض التمويل العقارى مثل تكاليف تقييم وتثمين العقار وتكاليف تسجيل العقار وتكاليف السمسرة والمحامى .. الخ.
البنوك عندما تقوم بإقراضك المال تريد دائماً ان تمتلك السيطرة الكاملة فى العقد المبرم لحماية اموالهم ولذلك من المهم جداًَ جداً قراءة كل بند وكل شرط من شروط العقد بينك وبين البنك،
3) الظروف الطارئة
ستظل مسؤولاً عن دفع قسط التمويل العقارى الشهرى في الموعد المحدد إذا مرضت أو فقدت وظيفتك. يجب عليك التفكير فيما إذا حدث ذلك لا قدر الله هل ستستطيع ان تقوم بمواكبة سداد هذة الأقساط الشهرية؟. من الأفضل دائماً الإدخار في حالة دخولك في هذا الموقف – فهذه الأشياء لا يمكن التنبؤ بها.
يجب ان تتأكد ان فى حالة الوفاة او العجز الكلى سوف يتم إسقاط قيمة التمويل وعدم المطالبة بها وسوف يصبح العقار ملك للورثة. هذا يحدث لان البنك او شركة التمويل العقارى تقوم بالتأمين على أخطار الوفاة او العجز الكلى، وانصحك دائما بالتأكد ان فى الحالة الوفاة او العجز الكلى سوف يسقط الدين ويصبح العقار ملك للورثة فهذة النقطة بالغة الأهمية ولو البنك الذى تتعامل معه لا يوفر ذلك انصح بالبحث عن بنك اخر.
4) الخوف من إنخفاض قيمة العقار – الخوف من الفقاعات العقارية – الخوف من إنهيار سوق العقارات
يسأل البعض هل من الممكن ان تنخفض قيمة العقار مثل ما حدث فى ازمة الرهن العقارى فى امريكا ؟
يجب ان تدرس السوق الذى تنوى ان تستثمر فيه اولاً، هل يحدث مضارابات على العقار ، هل توجد فقاعه عقاريه فيه، ماذا يقول المحللون لإقتصاديون الذين هم على الحياد كمراكز الدراسات الإقتصادية والابحاث وأساتذة الجامعات. فانا اتعجب ممن يذهب ويسأل شخص عن اى سوق عقارى ويكون هذا الشخص سيعود عليه النقع ان قمت بشراء العقار كمن يذهب ويسأل مطور عقارى او سمسار.
تعريف المضاربة على العقارات
المضاربة على العقارات : هو إستثمار ينطوى على درجة عالية من المخاطرة حيث يكون تركيز المشتري على تقلبات الأسعار. يشتري المستثمر العقار في محاولة للربح من التغيرات في القيمة السوقية.
نحن نطلق على شخص ما لقب المضارب عندما يكون هو أو هي أقل اهتماما بالقيمة الحقيقة للعقار، وأكثر إهتماماً وتركيزاًعلى تحركات الأسعار. لا يهتم المستثمر بالدخل السنوي الذي قد يجلبه العقار، مثل قيمة الإيجارات السنوية. ما يهم المضارب هو ثمن بيع العقار في تاريخ مستقبلي.ويكون هدف المضارب هو الدخول والخروج السريع من السوق.
ولذلك أنصح بالإطلاع على هذة المقالات المهمة بعنوان:-
تعريف المضاربة العقارية ومخاطرها على المستثمر والأقتصاد
الفرق بين المضاربة العقارية و الإستثمار العقارى
تعريف الفقاعة العقارية
الفقاعة العقارية هي طفرة في أسعار العقارات تحدث بسبب الطلب والمضاربة والزيادة الغيرعقلانية فى الأسعار. تبدأ الفقاعات العقارية عادة بزيادة في الطلب، في مواجهة العرض المحدود من العقارات، والمعروض من العقارات يستغرق فترة طويلة نسبيا لتحدث زيادة فيه. وفى نفس الوقت يدخل المضاربون السوق، مما يزيد الطلب وترتفع الأسعار بطريقة غير عقلانية.
وفي مرحلة ما، ينخفض الطلب او يحدث ركود في نفس الوقت مع زيادة العرض، مما يؤدي إلى انخفاض حاد في الأسعار – وإنفجار الفقاعات.
القاعة العقارية – تعريفها وكيفية التعرف عليها وتحديدها
ولكن فى الغالب لا قدر الله لو حدث إنخفاض فى العقارات فى اى سوق عقارى من المحتمل ان يكون الإنخفاض فى حدود 20% ولذلك تجد البنك يطلب دفعة اولى بحاولى 20% لتأمين نفسه ضد مخاطر إنخفاض الأسعار وتعثرك فى السداد، ولو حدث هذا الإنخفاض سوف يتجه السوق للتصحيح والزيادة و فى أسواء الحالات من الممكن ان يتخذ السوق حوالى 4 سنوات للتصحيح.
وتذكر عزيزى القاريء ان ما ذكرته هو مجرد تحليل ليس شخصى فالبنوك نفسها تتخذ إحتياطتها بطلب 20 % مقدماً وندعوا الله ان لا تأتى اى ازمة عقارية فى بلد وان جاءت لا تتعدى ال 20 %.
وللعلم العقارات فى امريكا انخفضت خلال ازمة الرهن العقارى بنسبة 33% وكانت هناك تحذيرات من المحللين الإقتصاديين من عام 2005 وازدادت فى 2006 و2007 وانا اخبرك بذلك لأن من استمع للمحللين الإقتصادين الحياديين خرج من السوق قبل الأزمة ومن أستمع الى سماسرة العقارات وشركات التمويل العقارى انخفضت العقارات وانتظر خمس سنوات لكى يتغلب السوق على انخفاض 33%.
اعلم انا لا اقول لك إستثمر فى سوق معين او لا تستثمر انا اقول لك كل الأبعاد بكل حيادية واطلب منك ان تدرس اى سوق عقارى قبل الإستثمار فيه وان تعرف المخاطر وان تعرف ان حدثت هذة المخاطر ماذا سوف يكون تأثيرها.
5. شروط السداد المبكر والبيع المبكر وما هى المصاريف التى ستدفعها
يجب ان تتأكد انه لا يوجد فى نص العقد ما يمنع البيع المبكر للعقار (فى بعض العقود يشترط البنك عدم البيع المبكر فى اول سنتين).
يجب ان تتأكد انه عند التعثر وطلب ان يبيع البنك العقار، ان البنك لن يأخذ تكلفة الأجل (الفوائد) المتبقية او على الأقل ان لايأخذ البنك اكثر من ثلاث أشهر حسب الفائدة المتناقصة كما فى السعودية.
بعض البنوك تفرض نسبة او غرامة عند السداد المبكر او بيع العقار بعد عدد من السنوات ، يجب ان تعرف من البداية ما هى المصاريف التى ستدفعها عند السداد المبكر او بيع العقار.
6. عدم سداد مدفوعات الرهن العقاري
يسأل البعض ماذا أفعل لو لم أستطع سداد قيمة أقساط قرض التمويل العقارى العقارى او تأخرت فى سداد الأقساط؟
إنهيار سوق العقارات
اعلم اولاًعزيزى القاريء ان قيمة الألف دولار او الألف جنيه مصرى او الألف ريال سعودى سوف تنخفض بعد عشر سنوات لإنخفاض القوة الشرائية لنفس المبلغ ومدة اقساط التمويل العقارى فى الغالب تكون 15 او 20 او 25 عام. فلو انت مثلاً تدفع الان مبلغ 1200 دولار كقيمة قسط شهرى ومع متوسط تضخم 5% فستجد بعد عشر سنوات ان 1200 دولار كقيمة 750 دولار الان.
وأعلم ان مرتبك مثلأ سوف يزيد مع الزيادات السنوية الدورية والأرزاق بيد الله ولكن لو حدث ولم تستطيع السداد من الممكن ان:
1) تقوم بإعادة التمويل.
2)تقوم ببيع العقار وتأخذ الأرباح كما وضحنا بالأعلى
3)تقوم ببعض الأمور الأخرى المهمة والمفيدة التى ناقشناها فى مقالة منفصلة مخصصة لهذة الجزئية مع بعض النصائح. ولذلك أنصحك بقراءة هذة المقالة التى كانت بعنوان نصائح عند التأخر والعجز عن سداد أقساط التمويل العقارى
مزايا وعيوب التمويل العقاري
مزايا التمويل العقارى
1. قيمة النقود والمستقبل
إن شراء أصل من القيمة المرتفعة في الغالب (العقار) بسعر اليوم ودفع قيمة هذا الأصل في المستقبل باستخدام عملة تخفض قيمتها هو فكرة رائعة.
2. بعض التكاليف قد تكون معفاة من الضرائب
أنت تعرف مقدار قسط قرض التمويل العقاري الخاص بك الذى ستدفعه كل شهر. وانت لديك فكرة عامة عن المبلغ الذي ستدفعه في الضرائب العقارية لو كانت مطبقة فى بلدك. فعند إمتلاك عقار هناك عدم يقين أقل بكثير مقارنة بملغ الإيجار الشهرى الذى يتغير ويزداد كل عام. فمبلغ قسط التمويل العقارى سيكون ثابت طوال مدة القرض التى تكون عادة 15 او 20 او 25 او 30 عام.
هذة النقطة على اعتبار انك لن تقوم بالشراء نقداً “كاش” ولكن سوف تقوم بأخذ قرض تمويل عقارى ولذلك يجب عليك الإطلاع على
المقالة التالية بعنوان شراء العقار نقداً ام بتمويل عقارى: ما هو أفضل خيار؟
3. العقارات في كثير من الأحيان تزداد قيمتها.
عادة ما ترتفع قيمة العقار. فالفرق بين ثمن الشراء وثمن البيع سيكون مكسب للمستثمر. هذا يجعل من العقار بمرور الوقت الفرخة التى تبيض ذهب. ومن المعروف ان العقارات ترتفع قيمتها بسبب زيادة الطلب عليها وتنحفض قيمتها بسبب إنخفاض الطلب عليها، والعقارات سلعة عليها طلب دائم وأبدى ولكن أحياناً يزداد الطلب بطريقة وهمية بسبب المضاربات فتصبح أسعار العقارات فى السوق وهمية ومبالغ فى قيمتها ولذلك تناولنا فى مقالات منفصلة:-
4. إمتلاك العقارات يمكنك من بناء حقوق الملكية الخاصة بك
واحدة من مزايا الاستثمار في العقارات هي القدرة على بناء حقوق الملكية. حقوق الملكية تعنى الفرق بين ثمن شراء العقار والثمن الحالى للعقار، فلو تم شراء عقار بمبلغ 250.000 دولار وتم بيعه بملغ 300.000 دولار فحقوق الملكية فى هذا العقار هى 50.000 دولار.
وايضاً يتم تعريف حقوق الملكية فى العقار على انها الفرق بين القيمة السوقية للمنزل ومبلغ قرض التمويل العقاري الخاص بك. فحقوق الملكية هي الأموال التي ستحصل عليها بعد سداد قرض التمويل العقاري إذا كنت ترغب في بيع المنزل.
إليك مثال مبسط: تبلغ القيمة السوقية العادلة لمنزلك 200 ألف دولار ومتبقى مبلغ 100 ألف دولار على قرض التمويل العقاري. وبالتالي، فإن حقوق الملكية الخاصة بك هي 100.000 دولار على افتراض أنك تبيع العقار مقابل القيمة السوقية العادلة.
5. الحرية لإمتلاك منزل احلامك على ارض الواقع.
ستوفر لك ملكية العقار عن طريق قرض التمويل العقارى الحرية فى إنشاء طريقة العيش التي طالما حلمت بها. هذا يعني أنك ستتمكن من القيام بكل الأشياء التي تجعلك تشعر انك فى منزلك، مثل إجراء تغييرات على الأرضيات، وطلاء الغرف بالألوان التي تحبها وامتلاك الحيوانات الأليفة الخاصة بك، دون الحاجة إلى الحصول على موافقة من المالك. ولكن إذا كنت تستأجر، سيكون من المرجح أنك لن تستمتع بهذه الامتيازات، بينما تقلق بشأن الزيادة المستقبلية في قيمة الإيجار، حيث أنها ستزداد عادة كل عام.
عيوب التمويل العقاري
1. الدين
عن طريق الحصول على قرض التمويل عقاري ، فإنك تلتزم بسداد الكثير من المال خلال فترة زمنية معينة ، بما في ذلك الفائدة. حتى على مدار 25 عاماً، ستدفع أكثر بكثير من المبلغ الذي اقترضته.
2. قرض مضمون
قرض التمويل العقار هو قرض مضمون ضد الممتلكات الخاصة بك لذلك إذا كنت لا تستطيع الإستمرار فى مواكبة سداد قرض التمويل العقارى، فقد ينتهي بك الأمر إلى فقدان منزلك.
3. التكاليف الإضافية والرسوم
بالإضافة إلى الفائدة التي تدفعها، يمكن أن يكون هناك مبلغ مدهش من التكاليف الأخرى التي يجب دفعها، مثل تكاليف تقييم وتثمين العقار وتكاليف تسجيل العقار وتكاليف السمسرة والمحامى .. الخ.
4. الفائدة المتغيرة
ان قررت ان تأخذ قرض تمويل عقارى بفائدة متغيرة سوف تتغير أسعار الفائدة على القرض العقاري باستمرار ويمكن أن تنخفض الفائدة – قد تكون هذه ميزة لك، ولكن من الممكن ان يزيد سعر الفائدة أيضاً و ذلك سيعنى أنك تدفع أكثر مما كنت تتوقع.ولذلك أنصح دائماً بالفائدة الثابتة فقيمة قسط قرض التمويل العقارى لا يتغير مع مرور السنوات.
التملك – إذا لم يستطع ملاك المنازل سداد المبالغ المستردة ، فسيتم استرجاع منازلهم. إذا كنت غير قادر على مواكبة المدفوعات الشهرية في منزلك ، يجب عليك التحدث مع المقرض الخاص بك في أقرب وقت ممكن. قد يكونوا قادرين على إيجاد طريقة لمساعدتك ، أو قد تواجه خطر فقدان منزلك.
5. إنخفاض قيمة العقار الخاص بك
ناقشنا تلك النقطة فى مخاطر التمويل العقارى بالأعلى.
التخلص من قرض التمويل العقارى
لسوء الحظ ، فإن المساحة الفاصلة بين قدرتك على السيطرة على ديونك وعدم قدرتك على السداد قد تصبح خارج نطاق السيطرة. و بغض النظر عن نوع الدين الذي انت مطالب به، فإن سداده قد يستغرق سنوات – أو حتى عقود – للتخلص من هذا الدين.
لحسن الحظ ، توجد بعض الاستراتيجيات التي يمكن أن تجعل سداد الديون أسرع – وأقل إيلاماً. إذا كنت مستعداً للتخلص من القروض و الديون ، ففكر في الطرق المجربة والصحيحة التالية:
1- ادفع أكثر من الحد الأدنى للدفع
إن إحدى أفضل الطرق لسداد الديون في وقت أقرب هي ان تقوم بالدفع أكثر من الحد الأدنى للدفعة الشهرية التى انت مطالب بدفعها. إن القيام بذلك لن يساعدك فقط على توفير تكلفة الأجل (الفائدة) طوال فترة القرض ، ولكنه سيزيد من سرعة عملية الدفع. لتجنب أي صداع، تأكد من أن المُقرض لا يوجد عنده ما يمنع من ان تقوم بالسداد المبكر قبل البدء بالقرض.
فمثلاً إذا كانت قيمة قسط سداد القرض 1000 دولار شهرياً، فمن الممكن سداد 1500 دولار لتسريع التخلُّص من القرض.
2- جرب طريقة كرة الثلج
إذا كنت ترغب في دفع أكثر من الحد الأدنى للدفعات الشهرية على بطاقات الائتمان والديون الأخرى ، ففكر في استخدام طريقة كرة الثلج الديناميكية لتسريع عملية تسديد ديونك.
كخطوة أولى ، سترغب في سرد جميع الديون التي تدين بها من الأصغر إلى الأكبر. قم بتوجيه كل أموالك الفائضة لتسديد أصغر دين، مع القيام بتسديد الحد الأدنى من المدفوعات على جميع قروضك الكبيرة. بمجرد أن يتم دفع الرصيد الأصغر، ابدأ في وضع هذا المبلغ الإضافي نحو أصغر الديون التالية حتى تسدد هذا الدين ، وهكذا.
بمرور الوقت ، يجب أن تختفي أرصدةك الصغيرة واحدة تلو الأخرى ، فسيتم توفير المزيد من الدولارات ليتم توجيها لتسديد الديون الكبيرة ثم الديون الأكبر. هذا هو ما يطلق عليه “تأثير كرة الثلج”.
تأثر كرة الثلج يسمح لك بسداد ديون أصغر أولاً – تسجيل بعض “الانتصارات” للتأثير النفسي – بينما يسمح لك بجعل أكبر قروض فى النهاية ليتم تسديدها.
في نهاية المطاف ، الهدف هو توفير على كل دولاراتك الإضافية من ديونك الصغيرة التى تم سدادها وتوجيها للديون الكبيرة إلى أن يتم التخلص من كل الديون والقروض المطلوبة منك وتصبح في النهاية غير مطالب بسداد اى دين.
توجد 9 نصائح إضافية تناولناهم فى نقالة منفصلة حتى لا تكون هذة المقالة طويلة جداً، هذة المقالة انصح بشدة بالإطلاع عليها وكانت بعنوان 11 نصيحة التخلص من القروض والديون المتراكمة
تجارب زوار الموقع مع التمويل العقارى
اطلب من كل زوار موقعنا الكريم ان يقوموا بكتابة تجاربهم مع التمويل العقارى، لكى تعم الفائدة وتنتشر ويستفيد الجميع.
فى النهاية اخر نقطة انت من ستضيفها فى التعليقات، شارك غيرك ولا تقرأ وترحل.
