شراء العقار نقداً ام بتمويل عقارى: ما هو أفضل خيار؟ مدونة الجنيه المميز

شراء العقار نقداً ام بتمويل عقارى ما هو أفضل خيار؟

شراء العقار نقداً ام بتمويل عقارى: ما هو أفضل خيار؟

هل أقوم بشراء العقار نقداً أم بالشراء عن طريق التمويل العقاري؟ هذا سؤال يجب أن يعرف إجابته كل شخص قادر على شراء العقارات نقداً.

ينصب تركيزنا فى هذة المقالة على تقييم مزايا شراء العقارات نقداً ، وتحديد ما إذا كان الشراء عن طريق الحصول على تمويل عقاري بديلاً أفضل من الشراء نقداً.

أطلب منك صديقى القارئ ان تسأل نفسك الأسئلة التالية قبل اتخاذ قرار:

السؤال الأول: ماذا تكون وظيفتك؟

السؤال الثانى: لماذا تشتري العقار؟

السؤال الثالث: كم عمرك؟

قبل الإجاية على هذة الأسئلة يجب ان نلقى الضوء على تعريف التمويل العقارى:

تعريف التمويل العقارى – ما هو التمويل العقارى؟

التمويل العقارى يعنى مساعدة الأشخاص او الهيئات الإعتبارية للحصول على التمويل اللازم لشراء او تحديث او بناء عقار، والمتسفيد من هذا التمويل العقارى يقوم بتسديد تكلفة التمويل الذى حصل عليه على هيئة اقساط قد تكون المدة خمس او عشر او خمسة عشر او خمسة وعشرين او حتى تصل فى بعض الاحيان الى ثلاثين عام.

وبالطبع عن طريق قرض التمويل العقارى تستطيع تمويل شراء وحدات (تجارية او خدمية او سكنية او إدارية) وللعلم جهة التمويل سواء كانت شركة تمويل عقارى او بنك تستطيع ان تقترح عليك لكى تساعدك عقارات لكى تشتريها او تقترح عليك سماسرة مسجلين للتعامل معهم.وانت بالطبع تستطيع ان تختار بنفسك العقار الذى تريده ولكن فى حدود إمكانيات دخلك كما وضحنا فى مقالة سابقة مهمة جداً انصح بالإطلاع عليها وكانت بعنوان تعريف وأنواع وشرح التمويل العقارى و 16 معلومة مهمة .

السؤال الأول: ماذا تكون وظيفتك؟

هل أنت تملك مشروع وتعمل لحسابك الخاص أم انت موظف فى القطاع الحكومى او القطاع الخاص؟ إذا كنت من الذين يعملون لحسابهم الخاص ، فمن الأفضل أن يكون لديك سيولة مالية في عملك لأن المشروع الذى تعمل به وتملك خبرة فيه من المؤكد عند امتلاك سيولة سوف تكسب مضاعفات ما سيكلفه التمويل العقاري. على الرغم من أنك إذا كنت موظف، فقد تكون الإستفادة اقل عند الحصول على المال. لأنك ، سوف تحتاج إلى النظر في خططك بعد توفير هذة الأموال (قمت بتوفير المال لأنك لم تشترى العقار نقداً واشتريته بقرض تمويل عقارى). هل ترغب في الاستثمار في عقارات أخرى، هل لديك الموارد المالية الخاصة بك الكافية لاحتياجاتك المالية في المستقبل ، هل لديك إمكانية والعلم الكافى لإستثمار المال فى مشروع او عمل تجارى اخر خاص بك؟ ينبغي ان تلنظر في كل هذه الاعتبارات لاتخاذ قرار مستنير.

السؤال الثانى: لماذا تشتري العقار؟

هناك ثلاثة اسباب لشراء اى عقار:

1-البعض يشتري العقار ليتركه فترة طويلة إما لكى يزيد ثمنه او حتى يريد الإحتفاظ به لنفسه.

2-البعض يشتري العقار لكى يعيش ويسكن فىه.

3-البعض يشتري العقار لكى يبيع هذا العقار بعد فترة زمنية قصيرة نسبيا؟

إذا كنت مستثمراً تشتري لتترك العقار فترة طويلة كما فى السبب الأول بالأعلى، فمن المفيد أن تسمح لأموالك ان يتم إستثمارها فى اى أستثمار اخر مدر للدخل (يعود عليك بدخل). فعند الحصول على تمويل عقارى بنسبة 50 إلى 60 في المائة من قيمة العقار فسوف تستطيع توزيع أموالك فى إستثمارات اخرى مع الحفاظ على نسبة آمنة فى حقوق الملكية في الأصل العقارى.

للتوضيح: لو انت تريد شراء عقار بملغ 300000 دولار ولا تفكر فى بيعه على المدى القصير وتريد الإحتفاظ به ومعك المال لتشتريه نقداً فمن الأقضل ان تقوم بدفع 150000 دولار نقدا وتقوم بتمويل باقى ثمن العقار عن طريق التمويل العقارى من اى بنك، اما باقى 150000 دولار تستطيع إستثمارها فى مجال يعود عليك بالربح انت قمت بدراساته جيداً. فمثلاً البعض قد يلجأ لسوق الأوراق المالية (البورصة) او اى مجال قد يراه الشخص مربح وعلى علم ودراية كاملة به. وفى نفس الوقت انت حالياً قمت بشراء 50 % نقداً والـ 50 % االمتبقية ستقوم بدفع اٌقساطها على مدة قد تصل الى العشرين عام. فالـ 50% التى قمت بدفع ثمنها نقداً هى نسبة امنة جيدة.

اما عند شراء العقار لكى تعيش وتسكن فيه، يجب ان تتعامل هنا بنظرة المستثمر فخيارك مساوى لخيار شخص يقوم بشراء العقار لكى يقوم بتأجيره للغير. فالأفضل هنا هو ان تحصل على التمويل العقارى.

للتوضيح: لو انت تملك المال لشراء عقار لكى تسكن وتعيش فيه فمن الأفضل ان تستثمر هذا المال فى اى أصل اخر يعطيك أرباح وان تقوم بدفع الأقساط الشهرية الخاصة بالتمويل العقارى.

ولو انت تشترى العقار لكى تؤجره للغير فمن الأفضل أيضا ان تشتريه بتمويل عقارى لأن قيمة القسط العقارى الذى ستقوم بدفعه للبنك هو الفرق بين مبلغ الإيجار الذى يدفع لك المؤجر ومبلغ القسط الشهرى الثابت الذى تدفعه انت للبنك مع العلم ان القيمة الإيجار الشهرى سترتفع مع مرورالسنوات على عكس قيمة قسط التمويل العقارى الشهرى الثابت.

ملحوظة: انا عندما انصحك بشراء أصل بالمال الذى كنت سوف تدفعه فى شراء القعار نقداً اقصد بالأصل شيء ملموس مملوك لك وانت عندك مطلق الحريه فى بيعه ويعطيك ارباح شهرية ولا يوجد خوف من ان تنقص قيمته مع الزمن.

ولذلك يفضل بعض المستثمرين الذين يملكون المال لشراء عقار نقداً بتمويل 50 % او 60% من ثمن العقار بقرض تمويل عقارى من البنك وبالتالى الاموال التى لم يدفعوها فى العقار يقوموا بإستثمارها فى البورصة ولكن لا يدخلوها كمضاربين يتعاملوا كمستمرين وانصحك بالإطلاع على المقالة التى تناولنا فيها الفرق بين المضارب والمستثمر.

ملحوظة مهمة جداً: قم بالعودة للسؤال الأول ما هى وظيفتك ؟ وقم بقراءته جيداً،لإنك لو كنت تعمل لحسابك الخاص سوف تستثمر الأموال فى الغالب داخل مشروع فى شيء انت على علم وخبرة كافية فيه وانت على علم بالسوق ام إذا كنت موظف من المكن ان تصيبك الحيرة والسطور القادمة ما هى إلا توضيح ما الذى يفعله المستثمرين ورجال الاعمال للعبرة وللخبرة لا أكثر.ففى السطور القادمة بعض المعلومات التى قد تفيد من يعملون كموظفيين او من يعملون لحسابهم الخاص.

بعض المستثمرين يقوموا بإستثمار المال فى مشروع خاص به وفى الغالب يكون بيع وشراء بضاعه فمثلاً يتم شراء بضاعه لا تتلف ويزداد ثمنها ومن النادر ان تنخفض مثل ادوات الكهرباء كسلوك الكهرباء والمسامير وأداوات الحدادة وادوات السباكة كالحنفيات وما شابه او اى بضاعه اخرى بها نفس المواصفات.

لاحظ اننى لم اذكر شراء الفواكه والخضروات لانها من الممكن ان تتأثر وتفسد بفعل الحرارة او الرطوبه او التجارة فى الحيوانات او ما شابه لإحتمالية الخسارة او حدث مرض مثلا فمن الممكن ان تموت هذة الحيوانات.

فالغرض هنا ان تأتى بإستثمار تكون نسبة المخاطرة فيه منخفضة، ولذلك انصحك ان المال الذى سوف توفره عن طريق التمويل العقارى لا تفتح به اى مشروع شخصى به نسبه مخاطرة عالية ولو انت تنوى فتح مشروع يجب ان تملك خبرة على الأقل فى المجال الذى سوف تستثمر فيه 4 سنوات. اما لو كنت تملك الخبرة والعلم الكافى كما وضحنا او كنت تريد الإستثمار فى مجال المخاطرة فيه منخفضة مثل شراء وبيع البضاعه التى اوضحنا مواصفاتها بالأعلى فبعد الدراسة والعلم الكافى توكل على الله.

وعندما ذكرت الإستثمار فى البورصة كخيار مشهور لرجل الأعمال لإستثمار المال الذى كان سيدفعه فى العقار فإنه يتم شراء اسهم فى شركات مستقرة ويتم النظر لمدى نجاح الشركة الحالى ومدى التوسعات المستقبلية وحال الشركة التى تنوى شراء الأسهم فيها فى السوق بالنسبة للمنافسين وغيرها من الامور، فالمستثمر ينظر عند الإستثمار فى البورصة على المدى الطويل قمثلاً كفرق بين سعر شراء السهم الحالى والمتوقع بعد خمس او عشر سنوات ومقدار توزيعات الارباح السنوية على الاسهم.

البعض يقوم بدفع 50 % من ثمن العقار نقدا والحصول على تمويل عقارى بال 50 % المتبقية والمبلغ الذى قام بتوفيره يتم إستثماره فى الذهب بنسبة 25% و ال25% المتبقية يقوم بشراء اسهم فى البورصة او مشروع خاص كما وضحنا.

تذكر دائماّ ان تملك الخبرة وان تستشير أصحاب الخبرة واسمع النصائح من اشخاص عديدة وكون معلومات وعلم كافى وتجنب المضاربة والمخاطرة وتذكر ان المستثمر الناجح يقوم بتنويع إستثماراته ولا يضع البيض فى سلة واحدة.

وبالعودة لموضع المقالة إذا كنت تشتري للبيع في فترة قصيرة نسبياً ، قد يمثل الشراء نقداً خياراً أرخص من التمويل العقارى إذا كان ذلك متاحاً.

السؤال الثالث: كم عمرك؟

معظم البنوك في الوطن العربى تمول لك حتى تبلغ سن 60 عام لو تعمل فى القطاع الحكومى او القطاع الخاص وان كنت تعمل لحسابك الخاص(صاحب مشروع او عمل تجارى) يجب ان يكون مدة نهاية اقساط التمويل العقارى هو بلوغك سن 65 عاما. على الرغم من أن التمويل العقاري قد يساعدك على شراء عقار حتى لو كانت مدة التمويل العقاري 5 إلى 10 سنوات ، فإنك تحصل على أفضل قرض عقاري عندما تكون الفترة أطول .

أشياء يجب أن نتفق عليها

1- النقدية ذات قيمة (إذا استخدمت في الاستثمارات). بمعنى ان النقود ليست ثروة فى حد ذاتها ولكنها ثروة بما تستطيع ان تشتريه هذة النقود ولذلك يجب إستثمارها لتحقيق مكاسب.

2- يفقد النقد القدرة الشرائية مع مرور الوقت. يفقد الدولار الامريكى في المتوسط 3 إلى 8 في المائة للتضخم على أساس سنوي.

3- كل عقار هو استثمار، حتى عقار تسكن فيه. إنه في الغالب تزداد قيمته مع مرور الوقت، العقار يمتلك خصائص ليكون بمثابة وسيلة للتحوط ضد التضخم، ويوفر لك الإيجار إذا كنت تعيش فيه ، ويكسبك الإيجار إذا قمت بتأجيره.

وهذا ما تنالوناه فى مقالة منفصلة بعوان مميزات وعيوب الإستثمار العقارى – 13 ميزة و 9 عيوب

4- تذكر دائماً عند إستخدام الأموال التى قمت بتوفيرها بالحصول على قرص التمويل العقارى ان تكون أرباحك المتوقعه من اى إستثمار تقوم به اعلى من معدل الفائدة الذى تم الإقتراض به من البنك وان قيمة الأصل الذى تريد الإستثمار فيه تزداد قيمته مع الوقت. وقم بتنويع إستثماراتك.

5- الخبرة الخبرة الخبرة وإستشارة اهل الخبرة ولا خاب من إستشار.