مميزات وعيوب الإستثمار العقارى – 13 ميزة و 9 عيوب للإستثمار العقارى
عندما يتم الإستثمار فى العقارات بشكل صحيح يصبح الإستثمار العقارى واحد من أكثر الاستثمارات شهرة وربحية مع الكثير من إحتمالات النجاح.
يقدم الاستثمار العقاري العديد من المزايا، ومن الممكن للمستثمرين التمتع بتدفق مستمر من الدخل قد يؤدي إلى الحرية المالية. والان سوف نتناول الفوائد المختلفة للاستثمار في العقارات.
مميزات الإستثمار العقارى
فيما يلي أهم 13 ميزة للاستثمار في العقارات:
1. يمكنك بناء حقوق ملكية للمستقبل
واحدة من مزايا الاستثمار في العقارات هي القدرة على بناء حقوق الملكية. حقوق الملكية تعنى الفرق بين ثمن شراء العقار والثمن الحالى للعقار، فلو تم شراء عقار بمبلغ 250.000 دولار وتم بيعه بملغ 300.000 دولار فحقوق الملكية فى هذا العقار هى 50.000 دولار.
وايضاً يتم تعريف حقوق الملكية فى العقار على انها الفرق بين القيمة السوقية للمنزل ومبلغ قرض التمويل العقاري الخاص بك. فحقوق الملكية هي الأموال التي ستحصل عليها بعد سداد قرض التمويل العقاري إذا كنت ترغب في بيع المنزل.
إليك مثال مبسط: تبلغ القيمة السوقية العادلة لمنزلك 200 ألف دولار ومتبقى مبلغ 150 ألف دولار على قرض التمويل العقاري. وبالتالي، فإن حقوق الملكية الخاصة بك هي 50.000 دولار على افتراض أنك تبيع العقار مقابل القيمة السوقية العادلة.
ملحوظة: مبلغ القسط العقارى الشهرى الذى تدفعه يكون جزء مخصص لسداد القرض نفسه وجزء مخصص لسداد الفائدة على القرض. فعند السداد المبكر انت لا تدفع الفائدة على المدة المتبقية فى القرض. ففى السعودية مثلاً انت ستدفع فائدة الثلاثة أشهر القادمة فقط يتم احتسابها على أساس الرصيد المتناقص.
2. يُمكنك الإستثمار العقارى من توليد الدخل السلبي
وفى البداية الدخل السلبى هو الدخل الناتج عن اى تدفق نقدي يتلقاه الشخص بإنتظام بشرط ان لا يتطلب جهداً فى الحصول عليه.
من خلال الاستثمار في العقارات يمكنك توليد دخل سلبى، فالدخل من العقارت من الممكن الحصول عليه حتى عندما تكون نائماً. فمن خلال شراء العديد من العقارات وتأجيرها للغير سوف تحصل على ما يكفي من الدخل لتغطية نفقاتك. لديك حرية القيام بما تستمتع به، بدلاً من قضاء كل وقتك في العمل.
3. يمكن أن توفر التدفق النقدي للتقاعد
عندما يتم الاستثمار العقاري بشكل صحيح، يصبح وسيلة مستقرة لزيادة الثروة مع مرور فترة من الزمن. من بين الفوائد العديدة للاستثمار العقاري هو أنه يمكن أن يوفر التدفق النقدي للتقاعد. فعندما يدفع لك المستأجر مبلغ الإيجار كل شهر فهذة ستكون أفضل مساعدة على إستكمال سنوات التقاعد.
4. يمكنك أن تنمى روح ريادة الأعمال داخلك
هناك العديد من الطرق للاستثمار في العقارات وتصبح معها رائد أعمال. يمكنك شراء منزل، وإصلاحه ووضعه مرة أخرى في السوق لتحقيق الربح. يمكنك شراء عقار مع الإحتفاظ به لفترة من الزمن حتى يزداد سعره وتقوم ببيعه وبالتالى تحقق ثروة. ربما تصبح مطور عقارى وتقوم ببناء العقارات السكنية والإدارية.
5. يمكنك التمتع بمزايا تنويع محفظتك الإستثمارية بالأصول المادية
يوفر الاستثمار في العقارات الحماية ضد التضخم بالإضافة إلى فوائد تنويع محافظ الاستثمار بامتلاك أصل مادي. العقارات هي أصل ملموس يمكن دائماً تحويله إلى نقود من خلال تأجيره أو الإقامة فيه بغض النظر عن ظروف السوق المالية (البورصة). فهذا يجعل العقارات أكثر مرونة ضد تقلبات السوق مقارنة بالأسهم أو السندات. و بسبب أن العقارات مادية وملموسة يتيح هذا لأصحاب العقارات الشعور بالاستقرار خلال هبوط الأسواق فى البورصة.
6. التحوط ضد التضخم
هل يمكنك تذكر قيمة المبلغ الذى كنت تدفعه مقابل شراء كيلو لحم من عشر سنوات او المبلغ الذى كنت تدفعه لشراء لتر من اللبن. هل تعرف قيمة الارتفاع فى الاسعار فى المستقبل بعد عشر سنوات بسبب التضخم. التضخم هو العملية التي ترتفع بها الأسعار بسبب انخفاض قيمة المال. ففى امريكا قد بلغ متوسط معدل الزيادة السنوية للعقارات حوالي 6 في المائة، في حين نادراً ما يصل معدل التضخم إلى 4 في المائة.
في حين أن معظم الناس يخشون التضخم، يوجد بعض الاشخاص لا يخشون التضخم مثل مالك عقار يحصل على ايجار شهرى.
عندما ترتفع اسعار كل شيء سترتفع أيضاً قيمة الإيجارات الشهرية والقيمة السوقية العقار. ومع ذلك، فإن الشيء الوحيد الذي لن يزيد هو قيمة قسط قرض التمويل العقاري الثابت. فمع ارتفاع تكلفة المعيشة يرتفع التدفق النقدى من العقارات. ولهذا السبب غالباً ما يطلق على العقارات اسم “التحوط ضد التضخم”. عندما يضرب التضخم – أنا جاهز!
7. التمتع بالمزايا الضريبية
فى قوانين بعض الدول يتم خصم قيمة أقساط قرض التمويل العقارى من ارباحك السنوية، وهذة من اهم الاسباب التى تدفع المستثمرين للإستثمار فى العقارات.
ولكن وجب التنويه ان قيمة الخصم من الضرائب تختلف حسب كل شخص ودولته والقوانين المعمول بها فى المكان الذى يستثمرفيه، ولذلك بجب العودة الى محاسب قانونى معتمد لإستشارته لمعرفة قيمة الخصم من الضرائب المحتمل لكل حالة على حدة.
8. يمكن أن يكون الإستثمار فى العقارات وسيلة بديلة لتوفير المال للتعليم الجامعى
يمكن أن يكون الاستثمار العقاري وسيلة بديلة لتوفير المال للتعليم الجامعى. فمن المستحسن أن تستثمر الأسر الشابة في شراء عقار واحد لكل طفل يعتقدون أنه سيأخذ تعليم جامعى . يمكن تمويل عقار سكنى بقرض تمويل عقاري لمدة 15 سنة، وبالتالي يتم سداده قبل عيد ميلاد الطفل الـ 18. العائلات سوف تدفع الفرق بين قسط التمويل العقارى الشهرى الثابث وقيمة الإيجار الشهرى. وكما وضحنا سابقاً ان الإيجار سوف يزداد مع السنوات ليغطى تكلفة قسط التمويل العقارى الثابت (لا تتغير قيمته مع الزمن).
وعندما يتم سداد قيمة العقار، يمكن للأسرة بيع العقار أو الاستمرار في استخدامه كمصدر للتدفقات النقدية (الإيجار الشهرى).
9. قيمة العقارات تزداد بمرور الوقت
لقد كانت العقارات استثماراً جذاباً للغاية للعديد من الأفراد والمؤسسات الاستثمارية. تتزايد قيمة العقارات بإستمرار لسببين. الأول هو أن معدلات الإيجار تستمر في الارتفاع بسبب الطلب المتنامى عليها وزيادة تكاليف البناء. ثانياً ، بسبب ارتفاع عدد المستثمرين الذين يريدون الإستثمار فى العقارات.
10.عوائد الإستثمار العقارى المرتفعة
يمكن أن يتفوق الإستثمار فى العقارات على الاستثمار فى البورصة لأنك لست مضطراً ان تستثمر كامل المال. إذا كنت ترغب في استثمار 200000 دولار في سوق الأوراق المالية، فستضطر إلى دفع 200 ألف دولار بالكامل. إذا كنت ترغب في الاستثمار في شقة بملغ 200000 دولار ، فيمكنك القيام بذلك بمبلغ لا يتجاوز 40.000 دولار. يضع البنك 80 في المائة من قيمة الاستثمار(عن طريق قرض التمويل العقارى)، لكنك تحتفظ بنسبة 100 في المائة من الأرباح.
إذا كان الإستثمار فى البورصة يعطى نفس نسبة عائد الربح فى العقارات، فإن عائدك فى الاستثمار العقاري سيكون أعلى بكثير بسبب حقيقة أنك وضعت فقط 20٪ من قيمة الاستثمار.
11. الاستثمار في العقارات يساعد على تخفيف المخاطر
واحدة من أعظم فوائد وجود العقارات في محفظة الاستثمار الخاصة بك هى الحد من المخاطر. من المؤكد أن الحصول على دخل محسوب على أساس شهري (الإيجار) يعد ميزة بارزة للعقارات، ولكن وجود حماية ضد الاستثمارات عالية المخاطر مثل الأسهم أمر مهم في كثير من الأحيان. فوجود تنوع كافي فى محفظة الإستثمار الخاصة بك يساعد في الحماية من ان تكون محفظتك الإستثمارية بها تركيز بشكل مفرط على نوع واحد للاستثمار.
12. العقارات لا يمكن أبدا أن تساوى صفر
إن الاستثمار العقاري الخاص بك لا يمكن أبدا أن ينخفض إلى الصفر، حتى في الأوقات صعبة، على عكس الإستثمار فى الأسهم فى البورصة. فالعقارات لا تصبح قيمتها لا شيئ (صفر).
13. السيطرة
لا أرغب في ربط مصيري مع غرفة مجلس إدارة شركة ما أو مدير تنفيذي متوتر جالس خلف مكتب من الممكن ان يأحذ قرار لا يعرف أبعاده.
هذا هو السبب في ان يكون التحكم ميزة مهمة من مميزات الإستثمار العقارى، لأنك تكون الشخص المسؤول عن نجاح أو فشل إستثمارك.
أ- إذا كنت ترغب في الحصول على صفقة أفضل ، فأنت في حاجة إلى البحث الجيد للعثور عليها.
ب- إذا كان سوق الإيجار به منافسه عالية، فيمكنك التعويض عن طريق زيادة إعلاناتك.
ج- في حالة انخفاض قيم العقارات، يمكنك اختيار الانتظار حتى ترتفع الاسعار مجدداً أو تحسين العقار لزياده قيمته فى السوق مرة أخرى.
وبعبارة أخرى، انت تتحكم في الأستثمار ، ومستقبلك المالي. وهذا يناسب الكثير من الأشخاص.
14. الميزة الرابعة عشر للإستثمار العقارى
هذة الميزة سوف تخبرنى انت بها فى التعليقات، انا بإنتظارك.
ملحوظة أخيرة:- انت لن تنجح فى الإستثمار العقارى ولن تستفيد بهذة المميزات إذا كنت لا تعرف قواعد الإستثمار العقارى، ولذلك أنصحك بشدة للتعرف عليها. ولذلك تناولناها فى مقالة منفصلة بعنوان قواعد الإستثمار العقارى-36 قاعدة لتصبح مستثمر عقارى ناجح أنصح بالإطلاع عليها لأهميتها الشديدة.
مخاطر الإستثمار العقارى – عيوب وسلبيات الإستثمار العقارى
فيما يلي أهم 9 عيوب للاستثمار في العقارات:
1. غالباً لا يغطي دخل الإيجار الشهرى إجمالي تسديدات أقساط قرض التمويل العقاري الشهرى، لذلك قد تضطر إلى استثمار بعض من دخلك في سداد هذا الفرق.
2. على عكس الأسهم، لا يمكنك فقط بيع جزء من استثماراتك إذا كنت بحاجة إلى بعض المال بسرعة.
3. هناك تكاليف عالية عند الدخول والخروج من اى استثمار عقاري، كمصاريف المحامى ومصاريف الوساطة ومصاريف تسجيل العقار …الخ.
4. من الممكن ان تمر عبر فترات بدون مستأجرين، فيجب أن تكون مستعداً لتغطية تكاليف تلك الفترة بالكامل.
5. وجود مشاكل فى ملكية العقار، من الممكن ان تقع فريسة للنصابين وتشترى عقار من شخص غير مالكه ويحدث هذا بسبب عدم إستشارتك لمحامى كفء.
يجب عليك التأكد من ان العقار مسجل فى الجهات المختصة وانك تشترى العقار من مالكه الأصلى، ولو ستشترى شقة فى مبنى سكنى يجب ان تتأكد من ان المبنى لديه تصريح بالناء ومرخص من الجهات المعينه وان المرافق كالماء والكهرباء موجودة ومرخصة بداخله.
6. عيوب فى المبنى نفسه، من الممكن ان تشترى عقار بأكبر من قيمته السوقيه او تشترى عقار متهالك به الكثير من العيوب كالكهرباء والسباكة… الخ.
فيجب الإستعانة بمتخصصين لفحص المنزل، وهذة النقطة قد تناولناها فى مقالة قواعد الإستثمار العقارى السابق الإشارة إليها بالأعلى.
7. التغير فى الظروف الإقتصادية المحيطة بك من الممكن ان يضع عليك المزيد من الضغوط.
8. التكاليف الإضافية والتكاليف المفاجئة، يعانى أصحاب العقارات من التكاليف الإضافية مثل تكاليف التأمين على العقار و التكاليف المفاجئة مثل تكاليف الإصلاحات الغير مخطط لها.
9. وضع البيض كله فى سلة واحدة، بسبب إرتفاع سعر العقارات يقوم بعض الأشخاص بوضع اموالهم كلها في العقارات، فحاول دائماً ان تنوع محفظتك المالية فبعض المستثمرين يقوموا بإمتلاك الذهب والأسهم فى البورصة ومشاريع تجارية خاصة بهم بالإضافة الى إمتلاكهم العقارات.
10. العيب العاشر، هذا العيب انت ستضيفه فى التعليقات بالأسفل. نحن جميعاً بإنتظارك، فلا تبخل علينا بمشاركتك.
هل الإستثمار العقارى مناسب لك؟
إذا كنت قد استوعبت الإيجابيات والسلبيات والمخاطر للإستثمار العقارى، واستوعبت جميع المقالات المرتبطة بالإستثمار العقارى و العقارات فى موقعك أسود البيزنس، فاعتقد أن الاستثمار فى العقارت هو الخطوة التالية المناسبة لك.
