8 نصائح لإختيار أفضل تمويل مدونة الجنيه المميز

8 نصائح لإختيار أفضل تمويل عقارى

تعريف التمويل العقارى – ما هو التمويل العقارى؟

التمويل العقارى يعنى مساعدة الأشخاص او الهيئات الإعتبارية للحصول على التمويل اللازم لشراء او تحديث او بناء عقار، والمتسفيد من هذا التمويل العقارى يقوم بتسديد تكلفة التمويل الذى حصل عليه على هيئة اقساط قد تكون المدة خمس او عشر او خمسة عشر او خمسة وعشرين او حتى تصل فى بعض الاحيان الى ثلاثين عام.

وبالطبع عن طريق قرض التمويل العقارى تستطيع تمويل شراء وحدات (تجارية او خدمية او سكنية او إدارية) وللعلم جهة التمويل سواء كانت شركة تمويل عقارى او بنك تستطيع ان تقترح عليك لكى تساعدك عقارات لكى تشتريها او تقترح عليك سماسرة مسجلين للتعامل معهم.وانت بالطبع تستطيع ان تختار بنفسك العقار الذى تريده ولكن فى حدود إمكانيات دخلك كما وضحنا فى مقالة سابقة مهمة جداً انصح بالإطلاع عليها وكانت بعنوان تعريف وأنواع وشرح التمويل العقارى و 16 معلومة مهمة .

نضائح لإختيار أفضل تمويل عقارى

1- الدفعة المُقدمة

حكومات بعض الدول تعفى أحيانا من يشترى عقار لأول مرة من الدفعة المقدمة وهى 20 % ، واحيانا يتم تخفيض ثمة الدفعة المٌقدمة الى 15% او 10% لدعم الشباب، كل ما عليك هو السؤال والبحث لكى تحصل على أقل دفعة مُقدمة.

2- إختيار أفضل مقرض سواء كان بنك او شركة تمويل عقارى

عندما تريد التقدم للحصول على قرض تمويل عقارى، سوف تجد الكثير من العروض من الكثير من البنوك، إياك ان تستسهل وتختار البنك الأشهر او البنك الذى تتعامل معه، أبحث دائماً عن أقل سعر فائدة لتمويلك العقارى.

فمثلاً البنوك الصغيرة والغير مشهورة عادة تقدم أسعار فائدة منخفضة وعروض على التمويل العقارى أفضل من البنوك الكبيرة والمشهورة ، والبنوك الصغيرة تفعل ذلك لجذب العملاء.الفرق بين دفع معدل فائدة سنوية يبلغ 4.5 في المائة وبين 5 في المائة قد يعني توفير 30 ألف دولار.

3- الفرق بين الفائدة الثابتة والمتناقصة

أولاً يجب ان تعرف ان مبلغ القسط الشهرى الذى تدفعه يكون جزء مخصص لسداد القرض نفسه وجزء مخصص لسداد الفائدة على القرض.

ومن الأشياء التى يجب ان يعرفها جميع من يتعامل مع البنوك هى “الفرق بين الفائدة الثابتة والفائدة المتناقصة”، ففى الفائدة الثابتة المبلغ الذى تدفعه لسداد فائدة القرض يكون متساوى على حميع الأقساط فالمبلغ الذى تدفعه لسداد الفائدة على القرض فى السنة الأولى يكون ثابت حتى السنة الأخيرة لا يتغير، اما فى الفائدة المتناقصة يتم فى البداية سداد اكبر جزء من الفائدة على القرض فى السنين الأولى ثم يتناقص المبلغ المخصص للفائدة الذى تسدده كلما مرت السنين.ففقى الفائدة المتناقصة يأخذ البنك ربحه مبكرا، ومن المعلوم ان ربح البنك هو فى الفائدة على القرض.

ومن زاوية أخرى فى الفائدة المتناقصة يكون الجزء المخصص لسداد القرض نفسه صغير فى البداية ويزداد مع مرور السنين.

ويعيب الفائدة المتناقصة انك لو حاوت ان تسدد القرض مبكراً او ان تبيع العقار، سيكون البنك أخذ ربحه منك منذ البداية، ولذلك ينصح الخبراء بالفائدة الثابتة.

الفائدة الثابتة والفائدة المتناقصة متساويتان ولا يوجد فرق فى القيمة التى سوف تدفعها لو اخترت اى منهما، فالفائدة على مبلغ 200000 دولار كفائدة ثابتة 5% تساوى الفائدة المتناقصة على نفس المبلغ 200000 دولار بنسبة 9.015 %.

فلا يوجد فرق كما وضحنا، إلا انك فى الفائدة المتناقصة فى السنين الأولى من القرض يتم توجيه معظم القسط الشهرى لسداد الفائدة على القرض ولو حاولت السداد المبكر للقرض سيكون البنك أخذ معظم نصيبه وربحه مبكراً وسيكون البنك حقق إستفادة أكثر منك، وستكون انت دفعت مبلغ فائدة اكبر عند السداد المبكر من المبلغ الذى كنت ستدفعه لو اخترت الفائدة الثابتة.

منذ البداية حاول ان تعرف ما هو مجموع الفائدة الذى ستدفعه على القرض، يجب ان تعرف جدول تسديدك للقرض من البداية للنهاية، يجب ان يُطلعك البنك على الجدول المُفترض لتسديدك للقرض، ويجب ان يوضح الجدول مبلغ القسط الشهرى الذى ستدفعه، وما هو الجزء المخصص لسداد القرض وما هو الجزء المخصص للفائدة ويجب ان يكون جدول تسديدك للقرض الذى سيُطلعك عليه البنك من اول شهر حتى اخر شهر.

منذ البداية حاول ان تعرف ما هو مجموع الفائدة الذى ستدفعه على القرض لو اخترت الفائدة الثابتة او اخترت الفائدة المتناقصة، ويجب انتتأكد ان مجموع الفائدة فى اى خيار منهما متساوى. وفى هذة الحالة يجب ان تختار الفائدة الثابتة لو انت من الممكن ان تسدد القرض مبكراً او من الممكنت ان تبيع العقار.

وانصح بشدة بالإطلاع على هذة المقالة المنفصلة بعنوان الفرق بين الفائدة الثابتة والفائدة المتناقصة،وايهما أفضل؟

4- التنازل فى حالة الوفاة والعجز الكلى

يجب ان تتأكد ان فى حالة الوفاة او العجز الكلى سوف يتم إسقاط قيمة التمويل وعدم المطالبة بها وسوف يصبح العقار ملك للورثة. هذا يحدث لان البنك او شركة التمويل العقارى تقوم بالتأمين على أخطار الوفاة او العجز الكلى، وانصحك دائما بالتأكد ان فى الحالة الوفاة او العجز الكلى سوف يسقط الدين ويصبح العقار ملك للورثة فهذة النقطة بالغة الأهمية ولو البنك الذى تتعامل معه لا يوفر ذلك انصح بالبحث عن بنك اخر.

5-الفرق بين التمويل بالإجارة والتمويل بالمرابحة

التمويل بالإجارة يعنى ان يقوم البنك بشراء العقار ويقوم بتأجيره للعميل مع وعد بتملك العميل العقار فى اخر مدة التأجير مع دفع اخر قسط، وفى الإجارة لا تكون النسبة المدفوعة ثابتة تكون متغيرة، بمعنى ان لو معدل الفائدة السائد الان 5% وبعد عامين ارتفع سوف ترتفع قيمة الأقساط الشهرية ولو انخفض سوف تنخفض قيمة الأقساط الشهرية.

فى الإجارة كما وضحنا انت تكون كالمستأجر، فاى إصلاحات فى العقار تكون مطلوبة من البنك وليس منك.

ولكنى شخصياً لا انصح بنظام الإجارة لسببين:

السبب الأول هو تغير قيمة الأقساط على السنين، ففى ظل عدم وجود فائدة ثابتة وفى عالم يتميز بالتغير وعدم الثبات فمن الأفضل دائماً الحصول على فائدة ثابتة.

السبب الثانى هو انك لو تعثرت فى السداد سوف يتم سحب العقار منك وطردك مع إعتبار ان ما قمت بدفعه ما هو إلا قيمة تأجيرك للعقار وهذا لا يحدث فى عقود المرابحة.

التمويل بالمرابحة يعنى ان يقوم البنك بشراء العقار ثم يبيع العقار لك بالإضافة الى ربح معلوم، ففى المرابحة العقار يتم تسجيله بأسمك وليس بأسم البنك كما يحدث فى الإجارة.

فى المرابحة تكون نسبة الفائدة ثابتة والأقساط ثابتة خلال مدة التمويل العقارى وهذا لا يحدث فى نظام التمويل بالإجارة. ولو تعثرت فى السداد وتم بيع العقار فالفرق والربح فى ثمن البيع سيكون لك وسوف تستفيد منه.

أنصحك بالإطلاع على هذة المقالة المفيدة بعنوان الفرق بين المرابحة والإجارة فى التمويل العقارى وايهما افضل؟

6- شروط السداد المبكر والبيع المبكر وما هى المصاريف التى ستدفعها

يجب ان تتأكد انه لا يوجد فى نص العقد ما يمنع البيع المبكر للعقار (فى بعض العقود يشترط البنك عدم البيع المبكر فى اول سنتين).

يجب ان تتأكد انه عند التعثر وطلب ان يبيع البنك العقار، ان البنك لن يأخذ تكلفة الأجل (الفوائد) المتبقية او على الأقل ان لايأخذ البنك اكثر من ثلاث أشهر حسب الفائدة المتناقصة كما فى السعودية.

بعض البنوك تفرض نسبة او غرامة عند السداد المبكر او بيع العقار بعد عدد من السنوات ، يجب ان تعرف من البداية ما هى المصاريف التى ستدفعها عند السداد المبكر او بيع العقار.

7-حافظ على سمعتك

حافظ على السجل الإئتمانى الخاص بك وسدد كل أقساط فى مواعيدها والتزم بأى إتفاق تبرمه مع البنك لإنك لو لم تلتزم سوف تكون على القائمة السوداء ولن يقرضك اى بنك مرة أخرى. فمن فضلك حافظ على سمعتك.

8-االرسوم والمصاريف

يجب ان تعلم من البداية انك سوف تدفع رسوم الموافقة على التمويل العقارى، ففى السعودية حددتها مؤسسة النقد العربي السعودي بنسبة لا تزيد عن 1% من قيمة التمويل العقاري بحد أقصى 5000 ريال سعودي، أيهما أقل.

يجب ان تعلم انك سوف تدفع مصاريف أخرى كمصاريف تسجيل العقار او مصاريف المثمن العقارى او …إلخ على حسب الدولة التى تعيش انت فيها، ولذلك يجب السؤال من البداية على هذة المصاريف وكم ستكلفك ويجب ان تسأل سؤال واضح فى النهاية

هل هناك مصاريف أخرى يجب ان اعلم بها؟ هل هذة كل المصاريف؟ هل توجد مصروفات نثرية؟